东滩顾问总裁朱跃军：走出生态城的迷思 - 参会者杂志

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1、东滩顾问总裁朱跃军：走出生态城的迷思2005年，高调亮相的两个生态城项目——上海东滩与辽宁黄柏峪拉开了中国生态城建设的序幕，此后全国各地纷纷效仿，中国城市对生态城的追求从此遍地开花，一发不可收拾。尽管在世界范围内并无可以衡量生态城的标准，但这丝毫不影响中国城市的热情。伴随着大大小小“生态城”的相继建成(建设)，有关中国生态城的悲观论调逐渐开始出现，人们不禁产生疑问：中国生态城是否已经迷失？其实，尽管中国生态城进程并不尽如人意，但无须太过悲观，正如上海东滩投资管理顾问有限公司（简称“东滩顾问”）执行总裁朱跃军所说，“生态城与其说是一个项目，还不如说是一种城市化的理念。生态城是

2、一个无限接近的过程，从现实情况来看，‘城市的生态化’比‘生态的城市化’更具有现实意义。”思维决定行为《参会者》：您曾历任几家上市公司的战略规划总监，从负责公司战略规划，到主持大量政府项目，提供咨询策划、规划设计和招商服务。在此过程中，工作重心的转移给您带来了哪些改变？朱跃军：我觉得首先是思维的变化，做企业战略规划是比较微观地站在产品的视角和公司的立场，去考虑产品如何销售出去、公司如何发展壮大；而做城市、区域、园区发展规划时则上升到了中观层面，要有做平台的理念，帮助政府把平台做好，吸引企业来此发展。当然，对企业经济决策行为的熟悉和理解，使得我们能够把握正确的市场模式，使平台的

3、建设比较符合企业决策者的投资心态，满足他们对服务的要求，从而能较好地帮助到政府。从事片区的发展规划工作后，从制定战略到见到成效是一个长期的过程，工作的价值很难通过经济报表来衡量，无形中被注入的历史使命感和责任感成为了我们前行的重要支撑，特别希望我们对地区经济发展的思考变成现实，哪怕是很小的一部分，也会使我们甘之如饴。《参会者》：怎么理解东滩顾问的一站式服务？朱跃军：最早在为上实集团和地方政府做发展战略规划时，我们发现凝聚了很多心血的战略构想，由于与规划设计单位的沟通问题，在空间规划层面得不到很好地表达，所以我们决定延伸产业链，把规划环节做起来，战略规划和空间规划并行推进，相

4、互验证，让战略的大胆畅想与空间的科学安排相互协调一致。由于大部分区域开发项目都始于一片荒凉的广袤之地，基础设施的建设需要大量融资，更是迫切需要产业投资项目入驻。因为我们对项目的深刻理解和对人脉的熟悉，将各种适合的供应商资源和适宜的产业资源引入片区，有一定的先天优势。就这样，自然而然地开始了从咨询、规划到招商一体化的服务。改与建异曲同工《参会者》：城市的发展与早期规划息息相关，如何避免城市发展受规划限制的问题？朱跃军：要避免城市发展受规划限制的问题，规划必须是“前瞻的规划、人本的规划、弹性的规划”。首先，一个城市至少得经受几十年、几百年，乃至更长时间的检验。没有前瞻性的眼光很

5、难做出一个能适应未来发展的规划。我们不仅要站在今天看未来，更要站在未来看今天，要借鉴发达国家、先进地区的发展经验，要有洞察和远见。其次，城市是为人服务的，规划要以人为本，不是为车建城市，在城市规划中要重点、全面和深入考虑人的需求。第三要有柔性规划的理念。没有人能精准地预测未来，所以我们做规划要有弹性，预留调整的空间，并根据实际情况每年或每阶段对规划进行调整。如果能够遵循这三点，我觉得此类问题就能在很大程度上避免。《参会者》：根据在城镇新区、产业园区、旅游片区等项目策划规划方面的厚重经验，您认为目前在我国进行得如火如荼的城市改造与新城建设有何异曲同工之处？朱跃军：从本质来讲，

6、旧城改造和新城建设都是对土地资源利用方式的重新安排，从而达到经济、社会、环境的全面协调和可持续发展。无论是旧城改造还是新城建设都要具备经济可行性、社会可行性和环境可行性。另外，二者有同样的评估标准，即能否实现该地区人民幸福美好地生活。《参会者》：您认为旧城改造的重点是什么？朱跃军：旧城改造的目的是探索更加有效的经济生活方式，实现产业效益更高，生活感受更好，经济可行、社会和谐。其关键就在于能否找到一个经济效益和生活感受都很好的业态来取代原有业态，覆盖改造成本，创造更大价值。城市与生态如何融合《参会者》：您在个人讲座中提到，生态城是中国城市化的未来，但也有观点认为中国走的是工业

7、文明城市道路，缺乏发展生态城市的现实基础。对此您怎么看？朱跃军：生态城市与工业化本身并不矛盾，没有工业化的城市是不可想象的。由于我们过去多年来郊区的开发区、工业园区与市区的城市建设相隔甚远，导致了工业经济与城市经济的分离。工业经济的亏空最终由城市经济来弥补，在某种程度上成为高地价和高房价的催生因素之一。生态城市的内涵应该是四维生态——经济生态、社会生态、环境生态和资源生态，城市经济和工业经济的糅合是生态城市产业链的关键内涵。其中，选择正确的经济发展方式，保持地区经济有活力、可持续地繁荣发展、增长，实现经济的生态化是