建设单位《建设工程施工合同》签订时应注意问题

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1、建设单位《建设工程施工合同》签订时应注意问题摘要：本文结合工程与实践，就建设单位《施工合同》签订时的注意的事项，总结如下内容，与工程界朋友共享，希望与大家共同交流。关键词：施工合同；工程价款；合同的效力；工程结算中图分类号：TU723.1文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）7河北省基于三年大变样城市建设发展的需要，进行城中村改造项目、旧城改造项目和新民居建设项目建设时取得了不菲的成绩。其中由于项目建设发展的需要，在项目还不具备招投标条件的情况下（目前石家庄市项目具备招投标的条件是具备土地使用权证，建设用地规划许可证

2、，建设工程规划许可证），建设单位与施工单位直接签订了《施工合同》后就进行项目的施工，有的项目土地甚至还没有进行收储，建设单位与施工单位直接签订《施工合同》就进行施工。在这种条件下，所签订的《施工合同》就是黑合同，也是实际履行的合同。所谓的白合同，是指经过招投标签订并且备案的合同。目前，石家庄市对于违章项目，不用补招投标手续，《施工合同》直接备案即可。一般情况下，黑合同在白合同之前签订。就黑白合同效力来说，笔者认为都无效。黑合同没有经过招投标直接签订，违反了法律的强制性规定是无效的；白合同是建设单位与施工单位恶意患通，一个通谋的行为，

3、不是双方真实意思的表示，从法理上讲也应该是无效的。基于目前以上建设项目的现状，本文结合工程与司法实践，就建设单位《施工合同》签订时的法律实务，本文总结了如下内容，期望与工程界和司法界的朋友共享，希望与大家共同交流。1发包人在项目建设时尽量要签订有效的《施工合同》7站在发包人的立场上，《施工合同》尽量要让其有效，这样发包人会占主动地位，实现项目的管理目标。因为合同有效与无效法律后果是不一样的：第一，合同有效，施工单位必须要履行施工义务；合同无效，施工单位随时可以不履行合同。第二，合同有效，一旦违约需要承担违约责任；合同无效，谈不上违约

4、，也谈不上追究施工单位责任。第三，合同有效，不得擅自变更和解除，所以可以实现项目管理的目标，对实现项目管理的目标具有确定性；合同无效，因为随时可以不履行，所以谈不上变更和解除，损失无法获得弥补，实现项目管理的目标没有确定性。建设单位经常出现延期交房问题，由于延期交房经常出现小业主上访的事情，主要原因在于施工单位工期拖延造成的。由于项目建设时，签订了黑合同，合同无效，承包人不承担工期拖延的违约责任，经常抓住发包人急于交房的心理，在项目后期找各种多要工程款，达不到目的就停工。这样发包人管理目标不容易实现。还有发包人如果要想获得合理低价，

5、就进行正式的招投标，真正的招投标基本上是能获得合理低价的。这样签订的就是白合同，有效的合同。基于以上理由，发包人做地产项目签订《施工合同》时尽量要有效。2发包人基于各种理由在签订了黑合同（无效的合同）的前提下，一定要重视无效合同价款若干条款的约定7由于项目建设复杂性的特点决定的，很多项目急于建设发展的需要经常要签订黑合同（无效合同）就开始施工，这样一定要重视无效合同中价款若干条款的约定。目前石家庄市商住宅项目绝大部分施工合同没有经过招投标程序，那么该黑合同肯定是无效的。《施工合同司法解释》第21条的规定：当事人就同一建设工程另行订立

6、的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。根据以上规定，黑白合同按照白合同结算。而按照白合同结算的前提条件是：白合同首先必须是经过招投标，其次要备案。而目前石家庄市的项目现状是，很多商住项目还不具备招投标的条件下,签订黑合同就施工,之后白合同不经过招投标,直接备案即可。那么将来这类的建设项目就不能按照白合同结算，因为这类项目只是备案了，没有经过招投标。《施工合同司法解释》第2条的规定：建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应该

7、予以支持。根据上述规定,作为建设单位一定要重视黑合同的签订，因为虽然无效，只要竣工验收合格，最后还是按照合同的约定支付工程价款的。所以即使在合同无效的前提下，合同价款方面的约定一定要完备，不是一条就能约定清楚的，而是由若干条组成，一定要有一完善的方案，作为建设单位施工合同履行过程中来支付工程价款才能主动，本文认为从如下几个方面一定要约定清楚，即关于工程价款的约定：2.1合同价款的约定2.1.1固定价款的约定建设单位为了控制成本，施工合同签订时，一般是固定价合同。一定要注意固定总价与固定单价的区别。建设部令107号《建筑工程施工发包与

8、承包计价管理办法》第12条规定：合同价可以采用以下方式：（一）固定价。合同总价或者单价在合同约定的风险范围内不可调整。根据该规定，固定价格确定方式包括总价包干和单价包干。该固定价格只考虑了价格因素，承发包方对工程量的不同约定就决定了合