北京德秀轩策划文稿

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1、市场篇第一部分北京市总体市场现状分析一、北京市房地产相关的几条新政策1．140平米为预征土地增值税新标准单套房间平均建筑面积在140平米以上的预征0.5%的土地增值税。大面积住宅不再受到国家政策鼓励，根据税务机关《商品住房建筑面积情况明细表》，主管地方税务机关可以据此判定是否预征土地增值税。2．贷款利率的调整根据人行《调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，3月17日前办理房贷的老客户2006年1月1日起将按基准利率6.12%执行。2006年4月29日，央行宣布加息27个基点。3．新的北京城市定位十一五规划当中提到的最新定位:国家首都，国际城市，文化名城，宜居城市。二、其它相关

2、信息：1．2006年1－2月，全市完成固定资产投资总额210。1亿元，比去年同期增长20.9%。2．2006年1－2月，全市房地产开发120。5亿元，比去年同期增长28。3％。三、北京房地产（2005年1—12月）市场数据分析1.市场信息汇总对比内容2005年1—12月同比涨幅房地产开发投资额1525亿元3．5％房地产开发当年资金到位情况3101．9亿元29．1％住宅用地供应情况880公顷商品住宅施工面积7283．4万平方米7．8％商品住宅竣工面积2841．4万平方米21．2％商品住宅新开工面积1983．2万平方米－10。1％商品住宅现房成交1214．7万平方米20．2％商品住宅期房预售成交

3、2152万平方米－18。7％存量住房买卖成交712．5万平方米19．9％商品住宅期房批准预售面积2205万平方米－23％商品住宅期房预售平均价格6725元/平方米19．2％存量住房平均价格4286元/平方米9．3％2.市场分析l2005年北京市房地产市场开发投资继续增长，但增幅比2004年同期增幅有所下降，可能在一定程度上受到国家宏观调控的影响。l值得关注的几个数据是商品住宅新开工面积、商品住宅期房预售成交面积、商品住宅期房批准预售面积出现较大的跌幅，这可能源于2005年出台的一系列宏观调控和金融调控政策，导致开发商开发意愿降低或持地以待、观望市场前景。l商品住宅价格增速较快，呈现价格重心上

4、升的态势。l全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅单套建筑面积主要集中在80－140平方米，占商品住宅成交总套数的48％.第二部分西城区区域住宅市场分析一、西城区区位优势1.中共中央、全国人大、国务院、全国政协等党和国家首脑机关所在地，中央50多个部委落户西城,可称为CPD（CentralPoliticsDistrict）。2.交通发达，通讯便捷，市政基础设施先进，展示了西城区良好的能源优势。神州第一街长安街、宽阔的平安大街横穿东西，繁华的西单大街、车辆穿梭的西二环路纵贯南北，全区基本形成了“八横八纵”的地面交通网络。地铁站、公共交通站，星罗棋布。集国铁、地铁、城铁和公交站于一体的西

5、直门立体交通枢纽，雄姿展露，享誉京城。水、电、气、热力、通信等主要市政设施超前配置，城市主、次干道及相关区域的架空电线全部进入地下，宽带信息网络建设日益完善.3．教育先进，文化繁荣，卫生体育等各项社会事业发达兴旺，构筑了西城区的另一优势。有丰富的历史文化遗迹，比如什刹海历史文化旅游风景区.二、西城区住宅市场分析1．整体性特征：西城区胡同多，文物多，可供开发的土地有限，因此西城区住宅项目供应相比其他区要少，开发规模也要小，而且项目的空间布局主要呈点状分布。2．2005年去年一年西城区基本没有新的项目开盘，但是西城区由于其独特的位置而具有极大的住宅市场需求，因此，西城区住宅市场整体呈现供不应求。

6、3．据1-2月份统计数据，西城区房地产投资额为16.2亿元，占全市的13.4%。表明西城区优越的地理位置极具开发优势，受到房地产开发商和消费者的青睐。4．西城区2006年第一季度商品住宅预售登记共计344套，预售登记面积45729平方米，占到了全市第一季度预售登记的1％。其所占比例偏低，主要原因是西城位于市中心位置，而目前市场在销楼盘主要集中在三环甚至四环以外。这从另外一个角度印证西城区商品住宅供应的紧张局面。三、区域市场产品分析1、在售新项目建筑面积比较表：由上图可以看出，目前西城区在售的新住宅项目总建面积普遍规模不大，大都在15万平米以下，8万至15万平米占主导地位。从户型建筑面积配比看

7、，以小户型、二居或三居较普遍，主力面积的峰值位于120—140平方米左右。2、在售新项目占地面积比较表：从图上可以看出，区域内最大的观缘占地面积46700平方米，是区域中占地面积最大的，没有超过5万平方米。由此可见全区域土地的稀缺性非常明显。3、在售项目容积率比较表从图上可以看出，容积率主要分布在3.5—4.5之间，甚至有7。3的个例，从另一个侧面说明土地的稀缺性，从区域房地产产品形态看，高层已成为区域市场的