12第十二章 物业维修养护计划和实施

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1、第十二章物业维修养护计划和实施概述：有计划地实施物业的维修养护是实现物业保值增值的有效途径。招商局物业为君临国际广场建立一套行之有效物业养护计划和措施。第一节房屋本体及公用设施维修养护概述房屋本体和公用设施的维修养护是物业管理的重要内容，是君临国际广场房屋使用功能不断完善的基础工作。招商局物业在二十年的管理实践中，一直将如何保障房屋使用寿命及确保房屋在使用年限内使用功能不断完善作为重点研究项目，不断探索成功经验。参照建设部、财政部1998年11月9日颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《南京市物业管理办法》，管理中心实行房屋本体和公共设施维修项目负责

2、制，由管理中心经理负责定期向君临国际广场业主委员会汇报项目执行情况，使维修基金发挥最大效用，保障大楼房屋本体和公用设施始终完好，达到使用功能不断完善和提高的目的。一、房屋及公用设施维护效果示意图如下：0标准使用要求时间老化维护改善原来标准二、房屋本体及公用设施维修养护范围房屋本体维修养护范围：房屋承重结构部件（基础、屋面、梁、柱、墙体），抗震结构部位（构造柱、梁、墙）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道。-279-公用设施维修养护范围：区内道路、室外照明、园林绿地、消防设施及排水管网、标识导示、智能化系统、其他公用设施。一

3、、公用设施专用基金的运作模式根据建筑物的新、旧程度以及使用期特点，基金在保证房屋本体以及住宅区公共设施的正常使用要求的前提下，遵循“取之于民，用之于民，量入为出”的原则，前三年的运作过程中，应节制使用，有所节余，保障后续使用要求。基金的所有权属于全体业主，主管部门是区房管局；在基金的使用上，将严格按基金的使用审批程序。坚持专款专用，按规定公布收支账目，接受区房管局主管部门和业主委员会的监督或业主查询。第一节公用设施维修养护计划及标准公用设施维修养护方案分为日常维修方案和定期养护方案，每个方案包括区内道路、沟、渠、池、井、园林绿地、消防设施及排水管网和智能系统等内容，

4、每一项均从工作计划、实施方案、执行标准和实施效果四个方面提出要求，量化执行标准，使其具有科学性和实操性。一、房屋本体部位日常维修养护计划及实施方案序号项目维修类别划分计划方案1房屋承重及抗震结构部位l局部受损；l施工质量原因造成的结构问题；l每周检查一遍，发现问题，及时维修。由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2外墙面l外墙面起鼓脱落；l外墙面局部渗漏；l外墙面大面积渗漏；l外墙面的翻新；l每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部按有关修缮规程实施；3电梯l曳引绳张紧度的调整

5、维护；ll每天巡视一遍，发现问题，及时维修。由工程部负责实施维修；-279-导轨、安全钳的工作情况维护；l转动、滑动部的维护；l各项安全装置的维护；l电脑控制板等的维护检测；4水电设备l发电机及水泵等机电设备的维护保养；l日常机电设备的零部件易耗品维修、更换；l每天巡视检查，发现问题，及时维修。由工程部组织实施；5公用照明l线路的检查维护；l灯具的维修及更新；l每天巡视，发现问题，及时维修。由工程部按照相应作业规程实施维修；6消防设施l疏散标志的维修及维护；l室内消防栓（箱）的有效维护及检修；l烟、温感报警系统故障的排除和维护；l每周检查一次，发现问题，及时维修。由

6、工程部按相应作业规程实施维修；7公共通道、门厅、楼梯间l公用地面的维修改造；l公共通道、门厅的墙、天棚维护；l楼间墙面、扶手、踏步的维护；l每周检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按相应技术作业规程实施维修；8上下水主管道l接口及砂眼漏水；l管道堵塞、破裂；l固定码松脱；l每天检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部负责维修；一、房屋本体部位定期维修养护计划及实施方案序号项目维修类别划分计划方案1房屋承重及抗震结构部位l局部受损；l施工质量原因造成的结构问题；l每年对房屋基础进行一次检查，注意白蚁侵害，地基沉降、外力损坏等引起损害；l避雷网每年刷漆一次，防止锈蚀；l

7、每年全面修补一次屋面隔热层板；每半年疏通一次屋面雨水口；l每年对屋面防水层检修一次；每四年翻新更换老化部分。l屋面防水隔热层每15年全面翻新一次。由工程部负责实施。2外墙面l外墙面起鼓脱落的修补；l外墙面局部渗漏；ll每两年对较大面积的渗漏外墙，应局部翻新，防止面积继续扩大及污染墙面，并清洗一次；l每年雨季前对住客外窗台进行一次密封检查，杜绝雨水的侵入。由工程部按有关修缮规程实施；-279-外墙面大面积渗漏；3电梯l曳引绳张紧度的调整维护；l导轨、安全钳的工作情况维护；l各项安全装置的维护；l电脑控制板等的维护检测；l每月检查一次曳引绳张紧度；l每月定期对滑动转