基于利益相关者的房价波动因素分析

《基于利益相关者的房价波动因素分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、基于利益相关者的房价波动因素分析647EI1.(L!唱俑íl白雪圄7><2佣⑩年第1<2期基于利益相关者的房价波动网京分析郑志来章仁俊倪自银内密提要:房价的形成是政府、房地产商、银行、消费者(投资者)和专家自身行为间环境博鼻的理性选择。房价又是利益相关者理性选择的共振结果的外在表现，利益相关者博非使得典振强弱和路径趋向于非均衡，并加大房价波动的预期，从而决定了房价形成过程由发散到收傲的多次循环，发散的匙因决定了收姓结果。谐文根据前面的分析思路和各利益相关者同房地产市场博弈失衡问题，给出一些针对房价在

2、上涨和下跌过程中如何减小波动幅度的政策建议。关键询:房价利益相关者预期博弈中图分类号:F<293.3文献栋i只码:A文靠编哥:1009甲<238<2(<2009)1<2-00<2<2-05实行住房改革以来，从房地产市场价格同居民<2009><>6年的17.<>6%，一些地方甚至高达50%以上，远高可支配收入比较肴，我国房价整体经历着平稳期、加于罔际公认的房地产开发投资占其比重5%的合理速期、麓荫朔。之所以称为加速期，是肉为老百姓预水平。其次，地皮的转让可以为现行财政体系下的当期房价上升，就会大最购买

3、，大最购买导致房价继续地政府带来其他产业无法带来的财政收入，土地出上升，房价继续上升又进一步强化老百姓房价上升让占地方财政预算外收入<>60%以上，个别市县达的预期，出现再买再涨的现象，一直演变到大部分老90%左右。<2∞7年全国土地出让总价款为9130亿元百姓心理无法墩受。之所以把呜前叫做震葫期，是由以上，而全间的财政收入为3.<2万亿元，土地出让收于房地产商预期到，房价如果下跌，老百姓就会预期入占财政收人的比戴高达<28.53%。在城市化的进程房价还会再下跌，成交量反而会越来越少。而房地产中，房

4、地产市场的外部效应为当地政府带来政绩。政商只摘促销，不降价，动摇老百姓预期改变。不难看府官员为了实现财政收入的快速增加和政绩工程，他出，房地产商在房价上涨时，强化老Ff姓上涨预期，们会加快城市化进程，加快拆迁的周期，加快过多地出在房价下跌时，通过各种形式弱化老百姓下跌预期。卖土地。加上各级政府领导任期短期化图加促使实地从香港和国外成熟的房地产市场发展经验来肴，房财政，在任期间j;地所得透支未来子孙几十年的财政价也遵循着由平稳期到加速期再到震蔼期的循环。资隙。自从回家将土地的审批政策由批租改为地方政目

5、前，替港府价只有1997年高峰时的80%左右，美府拍卖后，土地价梢便借助拍卖这种方式迅速上涨，目国、英罔等同家房价已持续下跌两年多。本文要探讨前土地价格占房地产价格的30%左右，部分地反高达的是房价由平稳、期到!如l速期的形成机理是什么?当50%以上。在财政收入这块，房地产开发的相关税费种前房价麓荡的原肉和收敛结果趋向是什么?类繁多，税负较茧，其中主要的税种就有土地增值税、耕地占用税、所得税、营业税及其附加、契税等。综合起、地方政府的理性j选择来，总的税负比例占到房地产价格的<20%左右。第二，房地

6、产市场的主要参与者包括政府、房地产商、政府评价体系中，没有建立郎以民生为导向考评体系，银行、消费者(投资者)和学者。每个参与者都有自身目前老百姓调查满意率不能作为官员的考核依据。本的理性选择。首先政府部门在设有先验情况下，会在为下服务的官员却以对上负责为导向，所以当地居民不同产业间进行比较，从投人产出影响系数肴，房地对房价的承受力不是当地官员的主要考虑点。联合罔产行业影响系数较大，吁以带动相关行业发展，这为人厨中心认为，房价与居户年收入比不应超过3:1，世其大力发展提供了必要条件。房地产投资占全社会

7、界银行则认为不应超过5:1，而我国的这一数据是10-同定资产投资的比重从1998年的11.7%提南到<20:}，远远趟过闰际公认的警戒线。最后，房地产市场-<2<2-忒????????????>6??2???2??2??>6?????>6?????>6????????>6????>6?????????????2??????????????????????????????????2?2?2????>6??????????>6???????>6?????????>6????>6???????????>6

8、???>6???2??????????????>6????>6???>6?????2??2????????2??????2???>6???>6??>6??>6???2??????????>6????????????>6??????????2???2??????2??2??????2??????2????2????2???2???????????????>6?>6??????2??>6????>6?>6?2??>6????>6????????>6???????>6??2