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1、滨城聚鑫房地产公司开发项目案例摘要:本案例通过对聚鑫房地产公司遇到的项目开发难题进行分析,提出了三种意见,即立即开发、不可开发、观望后做决定。通过对项目收入、成本费用等各方面进行分析、计算,并对项目建成后的经济效果进行预测,帮助学员了解项目投资中需要注意的资本成本、投资风险和现金流量等问题,以把握项目投资的关键点。关键词:项目投资;财务分析;投资风险0 引 言受全球经济衰退和通货膨胀的影响,2008年国内经济发展开始放缓。在过去两年来中央对楼市调控的影响下,国内房地产市场出现回落,全国各大、中城市多数表现为交易量萎缩和价格增幅放缓。滨
2、城也受到了一定影响,成交量同比大幅下滑,市场观望气氛浓重。但与此同时,10月、11月政府出台了多项扩大国内需求的措施,并指出要促进房地产市场的平稳健康发展,部分城市也陆续开始出台房地产暖市政策。尽管目前房地产业处于低谷,但政府政策和城市化进程等因素又使房地产市场的发展前景依旧被看好。2009年初,滨城聚鑫房地产公司董事会面临着一项重大投资决策,即是否投资于鼓风机集团项目,委托董事长王朝阳先生拿出具体意见,报董事会讨论。1 背 景聚鑫房地产公司是一家大型综合房地产开发企业,成立于1996年,是一家以房地产开发、实业投资为主营业务的大型企
3、业集团。公司以住宅产品开发经营为主,并涉及建筑设计、建筑安装、工程监理、物业管理等行业,是滨城目前土地资源储备较多的房地产开发企业。公司总部现有员工100人,平均年龄为30岁,其中硕士以上学历占24%,大学以上学历占60%,专业技术人员占91%。近几年来,公司运用先进技术、科学管理和灵活的经营方式,充分发挥现有技术、人才优势,在市场上先后成功开发了多个深具影响的高档住宅小区。总裁王朝阳先生今年40岁,是国内知名大学硕士、MBA,曾在国际货运公司、汽车运输公司担任总经理职位2004年任聚鑫房地产公司总裁。对于此项目,王朝阳先生也有一些困
4、惑,虽然考虑到项目不能获得像过去经济形势大好条件下的利润,但也愿意把握住此次机会,相信仍有可能为公司带来好的回报,因此对项目各方面都做了考虑。此项目用地为滨城鼓风机集团原址,占地面积110650m2,总建筑面积为138500m2。目前规划局已经出具该项目规划设计条件,待土地储备中心核算地价后即可挂牌交易。滨城聚鑫房地产公司已经和滨城鼓风机集团就该项目达成协议,由滨城聚鑫房地产公司先行为鼓风机集团垫付1500万元动迁费,鼓风机集团保证滨城聚鑫房地产公司作为惟一合作开发伙伴。双方协议最终净地楼面价为建筑面积人民币3000元/m2。2 发展
5、规划针对本项目的具体情况,滨城聚鑫房地产公司拟采用毛地挂牌的方式取得土地开发权,由于已经与鼓风机集团签订了合作协议书,并确定了土地转让价格,王朝阳认为顺利摘牌问题不大。宗地位于滨城北部,处于城市发展区域。与机场距离约2公里,与火车站距离约8公里,与滨城市各个商圈距离均不超过8公里,周边设施齐全。宗地整体较为平整,略有高差,形成东南低西北高的地势,但坡度较缓。由于鼓风机集团历史悠久,因此厂区内多年来形成了良好的绿化氛围。厂区内的道路两旁都是成行的高大树木,形成浓密的树荫,集团厂区内到处都是各种各样的植栽。王朝阳想如果能够在今后的开发中对
6、某些大树和植栽予以保留并加以利用,将对未来小区的园林景致有很大的帮助,形成很有价值的卖点。土地中标后,于2009年底前可全部交付。规划可售面积80800m2。90m2以下套型比例要求占75%以上,住宅车位比1∶1.2。具体建筑面积明细详见表1。3 项目定位滨城是一座气候宜人、四季分明、工业发达、交通便捷、美丽富饶的海滨城市,更是全国著名的旅游热点城市。这里地理位置独特,水深港阔,终年不冻,是一座天然良港。城市有连绵起伏的丘陵,风景秀丽的海岸线,有全国著名的工业生产厂家。近几年来,滨城已发展成为我国最具开放色彩的城市之一。滨城城市化的发
7、展推动,直接导致了北部区域的房地产居住价值的大幅提升,令往日并不为购房人向往的区域改头换面、脱胎换骨,成为今日炙手可热的楼市新宠。自2000年起,原有的工业企业陆续进行搬迁改造,一直持续至今,包括钢铁厂、玻璃制品厂等在内的企业都陆续变成了环境宜人、建筑优雅、生活舒适的居住小区。王朝阳也觉得不应轻易放过此次机会,他从各方面进行了分析:在区位上,该项目所在区域已经是一个大规模的成熟居住区,生活氛围浓厚;在交通上,周边有城市的主干道,四通八达,未来的地铁线也很有可能经过宗地周边;在配套上,购物、教育、医疗、娱乐,应有尽有;在认知度上,由国内
8、著名房地产公司亿科集团先后开发的多个项目所形成的号召力,使本区域已经被多数市民所认可,逐渐成为滨城又一中产阶层的生活居住区。而且这几个房源均为精装修房源,与本项目同质可比,对本项目的销售价格具有决定性的影响作用。亿科集团
