商铺策划租售同步

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1、凤梓皇城.风情商业街（租售同步策划）商铺销售营销推广总纲PART1整体营销策略PART2整体营销目标和营销阶段划分PART3阶段性执行策略及时间计划表PART1整体营销策略一、目标客户群定位二、商铺销售模式设计三、总体销控策略四、总体价格策略五、项目卖点挖掘及投资抗性分析六、总体促销策略七、营销通路策略八、总体广告策略整体营销策略上采用租售结合的模式，分自营和投资两种客户来设计的营销策略。租售同步的优势：1、整个商业街的商业成熟较快，为后期门面的推广做铺垫2、对整个现有的门面的定价起到积极的作用3、增加现在的门面的销售氛围，对门面的销售起到促进作用租售同步的缺点：

2、1、增加售楼部的整体运作量，增大工作的难度和复杂度2、对广告的投放、招商的运营考验大3、增加公司和政府部门的工作对接量，税务问题比单纯的出售要复杂4、招商后期的运营时间跨度长，增加运营的压力一、目标客户群定位自营型客户：约占40%-50%比例投资型客户：约占50%-60%比例(一)、自营型客户分析1、餐饮类：（约有10%左右餐饮铺存在自营的可能性）2、零售类：——解决家人就业问题——认为租铺不如买铺3、家居建材类4、服装、茶楼、KTV、美容美发3、自营客户支付能力模拟分析以单铺面积50平方米、均价20000元/平方米为例，铺位总价为100万元来推算：·l 首期款5

3、0%：50万元·l 月供款（五成十年按揭）：5859元·l 其它费用:·装修费用2.5万元（以500元/平方米计算），流动资金5万元计算·自营型客户至少一次性要支付60万元以上，同时每月供款在5859元以上；可见自营客户的资金实力一般相对比较雄厚。（二）投资型客户分析1、客户类型汇总分析·l 凤梓皇城这个老城区地段忠实跟随者·l 有一定资金实力的地产专业人士·l 政府公务员、事业单位员工·l  旁边的征收拆迁户·l通山个体经营2、投资心态分析·l  较为熟悉凤梓皇城周边环境·l  较注重投资风险，看重地段·l 看好片区整体升值潜力·l 对本项目商业的整体规划非常认

4、同二、商铺销售模式设计（一）进行返租销售模式设计时，需解决以下几个问题：1）租售同步，自营户和承租户店面选址冲突2）多铺一店（部分大铺划小后销售），租赁期满合同及业态如何控制3）租售同步时业态如何有效规划4）针对不同业态如餐饮类、零售类，承租户在租赁年限上要求可能不同，如何设置有区别性返租年期及返租率？5）返租期内，关于租赁而引起的相关税金如何解决？（二）商业销售模式设计1、针对投资型客户返租年期返租率返租款的返还方式5年第1年返租率4%第2年返租率5%第3年返租率6%第4年返租率7%第5年返租率7%前三年返租款一次性在首期款中抵扣；后两年返租款分年返还。2、针对

5、自营型客户：1）前期在认筹的过程中及时的做好自营客户登记，确定客户的自营业态、面积、选择的门面位置（在认筹的时候引导客户多选两个位置，这样避免某个铺面落位太多而导致客户不够买。2）客户在认筹的过程中及时预估推盘的位置、推盘的面积，逐步把握好推盘节奏，确保自营客户最大化的购买。三、总体销控策略1．销控目的保证不同营销阶段有足够的优质铺位供应，并使难销铺位提前消化。本次营销预计分两批推出为了达到爆发式销售的目的，需要制造限量供应的“供不应求”局面2．三大销控原则原则一：认筹期间限量推出铺位（如只推80套），解筹当日引起客户的抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位，原

6、则二：预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。原则三：按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊的销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性。四、总体价格策略1．价格定位采用租售结合的策略来销售现有的铺面对价格的走向起到积极的作用，这样一方面会促进我们二楼门面的销售，另一方面会有利于一楼的价格。2、定价需考虑因素·楼层差异性因素·人流因素·景观差异性因素·面积、业态因素·开间、进深比及层高·其它因素（平台因素）五、项目卖点挖掘及投资抗性分析（一

7、）项目卖点挖掘（项目核心价值分析）1．地段：城区商业核心区位2．规划：老城区改造，商业潜力无可限量3、交通：隧道通，商业来4．政府支持：强力推进老城区商业的升级改造5、人流、车流：新老城区交汇，来往车流、人流大6．万方一站式购物：集美食.购物.休闲.文教于一体，万方浪漫风情商业中心，通山首个老城区风情商业街7．“5年包租升值计划”专业商业经营，确保未来收益稳定8、充足的停车位：确保商业的繁华（二）客户投资抗性分析及应对策略1．客户投资抗性分析·业态无法如预期规划，很难经营成功·租金递增速度可能太慢，无法达到预期水平·核心商圈人流稀少，目前商业环境较为冷清。·周边新

8、增商业会对