司法鉴定中房地产评估存在的问题及对策

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1、司法鉴定中房地产评估存在的问题及对策临汾信誉房地产估价有限公司王勇[摘要]：随着经济纠纷、诉讼案件的增加，需要进行司法鉴定房地产评估业务的数量也越来越多,司法鉴定评估由于其独具的“公正性、严肃性、复杂性、精确性”区别于其他评估业务。由于司法鉴定评估往往直接关系到当事人双方的切身利益，从而产生了房地产评估中的诸多问题。本文从工作实践出发，按评估工作流程对司法鉴定进行了探讨，从而分析针对问题采取相应的解决对策。[关键词]：司法鉴定房地产评估问题对策随着经济纠纷、诉讼数量的增加，需要进行司法鉴定房地产评估业务的数量也越来越多，作为我们房地产评估、土地评估的中介机构，非常重视这类业务的发展。由

2、于司法鉴定评估往往直接关系到当事人双方的切身利益，从而产生了房地产评估中的诸多问题本文从工作实践出发，按评估工作流程对司法鉴定进行了探讨，从而分析针对问题采取相应的解决对策。一、司法鉴定评估的定义所谓司法鉴定评估就是房地产估价机构依法接受人民法院的委托，运用专业的估价知识和方法，依照法定的程序，对与司法案件有关的涉讼标的房地产价值进行专业判断的一种活动。我国的司法鉴定评估业务不过短短几年的历史。10随着经济纠纷、诉讼数量的增加，需要进行司法鉴定房地产评估业务的数量也越来越多，由于法律制度完善、权利意识增强以及房地产市场发展等外部环境因素的共同影响，房地产评估鉴定已逐渐成为司法环节中一项

3、不可或缺的技术工作。二、司法鉴定评估的特点：司法鉴定涉及的房地产评估是一种司法鉴定行为，是司法鉴定机构接受委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。其次才是房地产价格评估行为，是具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关、公民、法人或其他组织的委托，派出具有司法鉴定人资格的房地产估价师估算、判断估价对象房地产在估价时点的客观合理价格或价值的活动。这些特殊的因素决定了司法鉴定评估区别于其他评估的特点，总结如下：1.目的的“公正性”与国有资产转让评估的保护性、抵押贷款评估的谨慎性不同，司法鉴定评估当事人双方具有平等的法律地位，其根本目

4、的是为了当事人的合法权益，体现司法公正原则，为人民法院妥善处理经济纠纷提供参考。2.行为的“严肃性”司法鉴定评估报告一经当事人认可及人民法院确认，就具有法律效力，并将作为司法审判和执行的重要依据，直接关系到当事双方的切身利益。司法鉴定评估工作必须建立在对估价目的和估价对象的充分了解上展开，严肃的对待每一个评估环节。103.过程的“复杂性”司法鉴定评估过程的复杂性源自于案件本身和估价对象两个方面。司法行为的特点决定了估价师在估价目的确定、现场勘察、权属资料取得、评估解释等过程中必然会受到各种复杂关系的影响和限制；另一方面，司法鉴定的估价对象往往存在权属不清、面积不明等复杂情况，这都给司法

5、鉴定评估工作带来了挑战。4.结果的“精确性”司法鉴定评估所具有的法律效力使得估价结果直接关系到当事双方的切身利益，许多估价结果不可避免的要接受当事各方对其精确性的严格审查。这和我们估价行业以往常常强调的“估价结果允许有±10%的误差”有着明显的矛盾。三、司法鉴定房地产评估中存在的问题1、首先，司法鉴定涉及的房地产评估具有特殊性。它首先是一种司法鉴定行为，是司法鉴定机构接受委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。其次才是房地产价格评估行为，是具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关、公民、法人或其他组织的委托，派出具有司法鉴定人

6、资格的房地产估价师估算、判断估价对象房地产在估价时点的客观合理价格或价值的活动。由此可见，司法鉴定房地产评估活动中，房地产估价师除遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。10实际工作中，司法鉴定房地产评估主要为确定房地产拍卖底价、确定抵债协议金额、延迟履行的执行等目的服务。2、由其特殊性决定房地产估价师在执业过程中应充分认知司法鉴定房地产评估业务的严肃性，从前期现场勘查、房地产权属的调查认定、房地产估价师的签字等细节上都不能有半点疏忽。评估工作的微小瑕疵可能轻则延误法院的执行程序

7、，重则给双方当事人造成难以挽回的经济损失。比如当法院通过摇号确定评估公司后，评估公司没有特殊原因应该立即承接业务，并在工作中与委托法院保持联系，在合理时间内完成评估工作；同一项目尽量不更换估价师，保证评估工作的连贯。另外，在现场勘察时估价人员一定要认真对待，严格按照估价程序作业。如最基本的应按照约定准时到达现场；当事人不予配合不能入户勘查、拍照时，应及时与委托法院联系、沟通情况，以便尽早想办法解决问题；现场勘察应该细致，避免出现漏评现象；评估公