浅议当前房地产市场发展

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1、浅议当前房地产市场发展【摘要】近两年来，国家对房地产市场的调控取得初步成效，高房价得到初步抑制，政府在加强和改善对房地产市场的宏观调控时应处理好调控政策与区域经济可持续发展的深层关系。强调保持调控政策的稳定性，促进市场发展的民生性，贯彻到今后的住房政策和房地产调控中，无论对宏观经济的持续稳定运行，还是对构建和谐社会都会起到很好的作用。本文通过对国家对房地产宏观调控手段的分析，浅谈房地产市场的可持续发展，提出了相关的解决对策：政府完善土地供应制度；建立房地产价格预警机制，加强对住房价格的检测与调控；完善住房供应体系和住房保障体系；规范房地产开发企业及相关企

2、业的行为。【关键词】房地产；宏观调控；制度；发展近两年，国家对房地产市场的控制已初见成效，逐步抑制了房价的过高增长，政府在加强和改善对房地产市场的宏观调控时，应处理好调控政策与区域经济可持续发展的深层关系，保持调控政策的稳定性，强调市场发展的民生性，并贯彻到今后的住房政策和房地产调控中，这对保证国家经济持续稳定运行和构建和谐社会都将发挥积极作用。一、目前房地产市场存在的问题71、制度体系相对滞后我国住房制度改革以来，住房市场化得到了蓬勃的发展，房地产市场制度体系不断完善，目前已形成了以《城市房地产管理法》为龙头，包括房地产开发、经营、管理在内的一整套比较

3、完整的制度体系。与此相比，在其他一些国家与住房市场制度并行的住房保障制度(或公共住房制度)则建设得比较滞后，至今未形成一整套系统、完善的法律、法规及与此相适应的制度体系。2、供求关系矛盾重重目前，我国正处于城市化快速发展期，快速城市化为城市带来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足面对如此庞大的社会需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后

4、的，这一方面是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策，另一方面也是由房地产供给自身弹性较小和存在滞后性所决定的。商品房平均销售价格持续上涨，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的差距。3、中低收入居民的住房问题严峻7在1998年住房市场化改革之后，政府为了解决低收入人口的住房问题，也采取了廉租房制度和经济适用住房等公共住房保障政策。十多年来，我国住房制度改革和住房建设已取得很大的成绩，在改善中低收入居民的住房问题上，一些住房政策也发挥了积极的作用。随着国务院2007年24号文件的出台和《住房保障法》的起草，中央和各地都在积极地探索我国

5、住房保障制度体系，住房保障工作取得了长足的进步。目前，由政府主导的针对中低收入人群的住房保障性住房和市场主导的商品住房“二元住房制度体系”已初步形成。但是，两种制度体系之间的关系，尤其是保障性住房制度的目标、内涵、范围、手段等均有待于通过法律法规的建立予以明确。针对这些问题，在制定《住房保障法》及相关法律法规中，应对今后我国的住房制度的框架、内按等主要问题予以明确。二、采取措施积极推进房地产市场可持续发展1、明确住房保障制度与住房市场制度的边界。住房保障制度立足于通过公共政策的扶持，解决住房困难家庭的住房问题。而住房市场制度则立足于规范房地产市场经济秩序

6、，保障房地产市场各利益主体的权利。两种住房制度在解决居民住房问题的主要边界是居民住房支付能力。7目前，由于各地衡量居民住房支付能力的标准不明确，实践就难以确定哪些范围的居民需要注入住房保障。在《住房保障法》立法研究中，笔者一直认为应当借鉴国际通行惯例，按家庭收入的一定比例作为住房支付能力的标准，但由于各界对此观点不一，此见解难以得到一致接受。此外，即使以收入作为标准，由于很多地方家庭实际收入水平难以检验清楚，一些不具备住房保障条件的人员通过转移资产、弄虚作假获得保障性住房，并利用制度的不完善投机炒作获取收益，钻到了制度的空子并产生新的不公。因此，国家有必

7、要加快城市居民收入信用档案的建立，并加快对住房等资产的普查，坚持以家庭收入的一定比例作为住房支付能力的标准确定住房保障对象。并以此有效地分割住房市场需求与住房保障需求，为住房保障制度的公平、公正实施提供有效支持。2、明确住房保障制度的机制。7解决中低收入人群的住房问题，是一个国家或城市住房发展的最基本目标。目前，我国城市户籍低收入人群的住房保障制度已基本明确，但随着现代化、城市化的加快，国内诸多大城市均在不同程度上产生了棚户区家庭、非户籍家庭、新进人才、农民工、孤寡老人等多类群体的住房困难。同时，由于这些社会群体收入水平不同，住房困难程度不同，在进行住房

8、保障时，其方式和机制等均难以按照已有的廉租房、经济适用房等制度运行，需要通过制度