商业地产的理性规划和感性运营

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1、邓国坚先生著名商业地产运营专家/2008年中国商业地产十大操盘手著名中国商业地产企业广州海印集团的创建人之一，推动企业集团化和上市拥有20年商业地产的规划/开发/运营/管理等成功经验和客户整合资源涉猎商业地产领域中的购物中心/专业市场/区街商业/主题商场和商业写字楼等产业型态研究独创新兴商业地产核心运营体系于企业战略/组织结构/人力资源/客户关系/营销企划和品牌管理层面别具实战心得，擅长集团化整合公司治理广州市雅卡商业运营机构董事长/广州市正佳企业集团董事长助理/香港南丰集团广州首席商业顾问等等工商管理硕士

2、中国经纪人职业资格中国首席企业文化官职业资格中国企业文化研究会特约研究员中国商业地产产业研究院特约专家顾问商业地产的理性规划和感性运营细谈商业地产中商业规划和商业运营的辩证关系邓国坚2008/8商业地产的概念商业地产是房地产产业中的一个分支商业地产一般有广义和狭义理解之分广义的商业地产包含除了功能上提供居住生活使用的住宅房地产以外一切用于经营产生效益的房地产狭义的商业地产则仅限于从事各类批发零售展示销售等形式的商场形态物业商业地产的灵魂所在商业地产是商业运营管理和房地产投资开发相结合的复合模式商业地产具有项

3、目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征商业地产的躯壳载体是房地产物业，核心灵魂是商业运营管理引发三种价值，一是房地产本身物业的增值，一是商业流通经营的增值，一是商业运营和开发者的自身品牌增值中国商业地产的主要形态购物中心形态（正佳广场、天河城）行业性商业集散中心（义乌国际小商品城、成都荷花池）传统商业区街（北京路、上下九步行街）主题特色商业平台（广州流行前线、东川名店运动城、海印广场发烧音响新天地、越富广场、香港先达广场）社区和生活商业（地铁商业、生活小区商业）普通纯粹物业

4、租赁的主体关系投资者业主房东物业管理租户经营者中介代理导入商业地产运营的主体关系推广运营物业管理租户经营者规划开发引商选商投资者业主房东商业地产平台运营者商业地产运营的终极目标针对发展商，从出租商铺到转化为出租商机，商铺有价，商机无价针对经营者，从售卖商品到转化为售卖文化，商品有形，文化无形针对消费者，从使用价值到转化为高附加值，使用有限，附加无限以上三个层面的工作到位了，商业地产运营的品牌也就建立起来了商业地产运营的核心体系商业地产运营的核心是提供商机，核心体系就是围绕怎样打造商机以三个阶段一个过程体系打

5、造商机商业规划阶段、开发选商阶段、推广运营阶段，辅以目标管理过程三个阶段最重要的是第一阶段和第三阶段的关联性和执行状况，目标管理过程是整个商业地产运营的灵魂所在商业地产运营操作框架示意商业地产运营的基本流程商业规划解决项目的经营定位和发展定位，还有项目的投资回报策略等等包括但不限于概念性策划和商业方向，初步市场调查和分析评估，深度市场调研和分析评估，经营定位和发展定位，商业模式和市场细分，投资回报预测分析，根据定位进行区间划分布局，设计各向交通组织动线，提供商业指标和设计要点，指导建筑规划和建筑设计等等商业

6、规划是一个商业地产项目框架构建过程商业规划的理性工作项目概念的提出和确立项目商业目标的提出和确立初步市场调查深度市场调研和市场摸查定位和评估预测详规布局和业态组合策略交通组织动线策略和设计建筑整体规划和设计先有点子？金子？还是地址？一个商业地产项目的诞生前提是什么不同的开发者或者策动者有着不同的情形不同的项目形态会有不同的概念提出点子、金子和地址都是项目概念提出的源泉先有点子的经典案例（海印电器总汇）先有金子的经典案例（海外财团进广州）先有地址的经典案例（流行前线）把三者有机统一起来就可以确立项目概念商业目

7、标是什么商业目标简言之就是选择什么样的商业模型是解决为什么投资的问题是解决投资所采取的回收模式和方式问题商业模型是怎样决定的有好的概念未必能够做出好的商业模型商业模型的基本构成商业模型需要用市调（初步和深度）去检验初步市场调查做什么据项目概念和商业目标确定初步市调取向选择市场调查服务机构确定市调要点/重点/范围/区域和覆盖率市调团队确立和动员部署计划市调开始及方法/模型/进程的跟踪反馈鉴定市场调查数据代表性和分析预测依据评价市场调查的分析结果初步市调侧重宏观层面和一二手资料配合初步市调需要掌握市场竞争总量数

8、据深度市场调研研什么针对性的深入市调调研方法和深度选取项目深度市调动员部署计划和深度调研跟踪项目区域市场发展/目标市场细分跟踪根据深度调研确定项目概念定位和发展定位项目业态/档次/模式以及最终定位建议审核深度市调侧重微观市场现状和一手资料搜集深度市调把握项目自身状况和市场竞争总量之间的关系和差异市场摸查和预测两层次市调后确定的项目定位建议和商业模型需要放到市场中摸查试探市场摸查是引商选商阶段的前奏和基础带着概念定