房地产项目全过程造价管理控制

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1、房地产项目全过程造价管理控制【摘要】在当前市场经济条件下房地产企业竞争日益激烈，对房地产项目进行有效的项目造价管理控制，是降低企业成本的有效途径。本文对房地产项目做好造价控制进行分析和探讨，提出了房地产项目全过程造价控制管理的观点。【关键词】房地产；全过程造价管理当前市场经济条件下房地产企业竞争日益激烈，影响房地产企业的影响因素较多，如目前的房地产市场调控环境下，银行压缩资金，土地价格上涨等，房地产企业经营成本上升，影响到企业的经营业绩和发展，降低企业成本是房地产企业增加竞争力的重要措施，提升对房地产项目的造价管理控制，有效降低项目成本是降低企业整体运

2、营成本，增加企业活力和竞争力的有效方法。针对房地产项目运行特点，结合工程项目全过程造价管理理念，本文提出房地产项目全过程造价管理控制的观点，以供同行参考交流。1、房地产项目的全过程简析房地产项目开发包括以下部分：1.17投资决策阶段。即房地产开发企业根据市场环境条件，企业自身经营方向、资金情况等，对项目的开发物业类型、建设标准水平、工艺评选、设备选用等技术进行科研、论证、决策，并在决策基础上对项目进行前提的论证和设计的过程。1.2报建准备阶段。即在报行政机关审批之前，房地产开发公司应做好的准备工作，包括办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项

3、目进行研究并制作报告书，并附详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。1.3行政审批阶段。根据我国当前的法律、法规、规章及相关政策规定，房地产项目建设行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。1.4项目建设阶段和竣工验收阶段。1.5房地产项目权属初始登记阶段。即提交材料由房屋管理部门核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。因此可见，房地产项目进行权属初始登记阶段，造价管理工作已告结束，本文重点结合对这之前的阶段进行论

4、述。2、房地产项目全过程造价管理措施2.1项目投资决策阶段的造价管理7投资决策阶段的造价管理是对项目从战略上进行统筹，协调和控制。该阶段所决策的内容涉及开发物业类型、建设标准水平、工艺评选、设备选用等技术经济指标，因此对项目的造价影响巨大。因此，项目投资决策阶段的造价管理需要进行项目可行性分析并科学编制投资估算。这一阶段的造价管理团队需要有决策层、市场营销经理、项目工程师、造价师、会计师等人。工程造价师的责任是在管理团队充分运用价值管理的思想与方法的基础上，对不同的方案进行技术经济比较，对工程项目的策划、设计进行合理优化，并且要对与拟建项目有关的各方面

5、因素进行深入调查研究，对项目最后能够获得的效益进行科学评价，在有效控制工程造价保证工程质量的前提下，做出正确的判断和决策重点确定选择与物业类型相适应的建设标准和工艺、材料，力求做到拟建工程项目价值最大化。其中，对项目的设计过程的造价控制是造价管理的关键环节。设计是房地产开发项目进行全面规和具体描述实施意图的过程是造价管理的关键环节，对项目最终造价的影响最大，有数据显示，设计阶段对投资的影响为75％－95％。这是因为项目设计完成后。其工程量基本确定，工程造价便己基本确定了，在项目的实际实施过程中很难再采取措施改变设计留下的造价缺陷。因此在设计环节把好工程

6、造价管理的第一关，才能为总体工程造价控制打好基础。在设计阶段的造价管理中，应重点把握以下几点：7（1）确立设计方案招投标制度。设计招投标可以选择到优秀的设计单位作出优先的设计方案，并有效地控制造价，可以在保证设计的先进性、合理性、准确性的同时通过招投标从中选取技术先进、经济合理、兼顾建设与使用、近期与远期相结合的最佳设计方案，从而实现造价控制目标，实现利益最大化。（2）设优化计方案。在通过招标确定设计单位并拿出合理设计方案后，应积极采取价值工程原理对方案进行合理优化，及深入分析项目功能和项目造价之间的关系，对设计方案进行以功能性为出发点的合理优化，去除

7、多余的、不切实际的设计，在满足功能要求的前提下，对结构设计、建筑样式、材料选用、机电配套设备等用价值工程原理和方法进行比对、论证，在保证功能的前提下，使得设计与功能实现有效统一。（3）限额设计。即将项目造价目标依据专业构成进行逐层分解，核定出最高限额标准，要求设计人员在保证功能的前提下，不得突破限额标准，从而最大限度的节约工程造价，提高项目经济效益。7加强对建设单位的招标管理，是项目准备阶段合理控制工程造价的另一个重要措施。加强对招标的标底编制，科学合理的编制标底是控制造价，正确选择建设单位的关键。编制标底要实事求是，符合实际的情况；要确保质量，将工程

8、标底控制在合理造价的下限。通过制定严密的招标文件，公平竞争、合理招投标。规范的工程建设施工招标