房地产行业税务审计指南

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1、关于推广《外商投资房地产行业税务审计指南（试行）》和《外商投资服装行业税务审计指南（试行）》的通知2005年12月22日　来源：法规处　作者：苏国税发【2005】第275号各省辖市、苏州工业园区国家税务局，常熟市、张家港保税区国家税务局，省局直属分局　　按照总局科学化、精细化管理的要求，2004年，省局提出了分行业开展涉外税务审计的构想，即根据不同行业的特点和经营规律开展专业化税务审计，并在此基础上探索不同行业的审计方法和技术，从而深化国际（涉外）税收管理，提高管理水平。　　两年来，各地根据省局的要求，

2、结合本地实际，有针对性地选择重点行业开展涉外税务审计，取得了明显效果。连云港市局和无锡市局积极探索，勇于创新，在对房地产行业和服装行业开展行业专业化审计的基础上，吸收南京、南通、盐城、淮安和苏州等地行业审计的有益做法，总结归纳了两个行业的总体情况、特点、生产流程、税收风险和审计程序、存在的问题和审计方法等，研究制定了《外商投资房地产行业税务审计指南（试行）》和《外商投资服装行业税务审计指南（试行）》。经省局审定并广泛征求意见，认为两个税务审计指南对提高审计水平，加强税收管理提供了有益的工作指导。现将两个

3、行业税务审计指南在全省推广，各地在使用中有问题、建议请及时反馈省局（国际税务管理处）。　　　　外商投资房地产行业税务审计指南（试行）第一部分　房地产行业现状及特点分析　　一、行业现状　　房地产业是我国国民经济的重要产业，经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，我国房地产业发展的现状特点：　　1、房地产开发集中度明显。房地产开发集中在东部和大城市。2004年房地产开发投资按地区分，东部地区为9149亿元，占全国的69.5%；中部地区为2024亿元，占全国的15.4%；西部

4、地区为1985亿元，占全国的15.1%。40个重点城市房地产开发投资为8882亿元，占全国的67.5%。　　2、房地产业发展具有周期性的规律。经济周期分为复苏、扩张、收缩和萧条四个阶段。分析1986年以来我国房地产业的发展趋势，周期性的规律比较明显。从投资的增长速度看，房地产业经历了两个完整的周期，目前正处于第三个发展周期的调整阶段。　　第一个发展周期是1986年至1990年，历经5年时间。在这一周期内，1988年房地产开发投资的增长速度由1987年的48.4%上升到71.6%，而后一路下滑，直到199

5、0年的负增长7.1%。　　第二个发展周期是1991年至1997年，历经7年时间。在这一周期内，房地产开发投资从1991年开始呈快速增长，到1993年，在上年增长117.5%的基础上又增长165%，而后逐渐回落到1997年负增长1.2%。　　第三个发展周期开始于1998年，正值住房制度改革以后。在这一周期内，房地产开发投资增长速度比较平稳，2003年达到高峰，为30.3%。　　分析比较这三个周期的特点是：第一个周期时间短，历时5年。第二个周期波动幅度大，1991年与1993年相比，增幅相差132.3个百分

6、点。第三个周期增速相对比较平稳，每年的增速在13%至30%之间。估计在宏观调控政策的作用下，第三个周期的时间可能会比较长。　　房地产开发投资与全社会投资、经济增长比较，三者的发展趋势比较吻合，但在同一经济周期内，房地产投资的波动幅度大于全社会投资的波动幅度，全社会投资的波动幅度又大于经济增长的波动幅度。　　3、资金来源以银行的金融信贷为主。2004年房地产开发资金来源中，定金及预收款为7395亿元,占全部资金的43.1%；自筹资金为5208亿元，占30.3%；国内贷款为3158亿元,占18.4%。但据有

7、关资料分析，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%来自银行贷款。如果按此计算，银行贷款就成了房地产开发的主要资金来源。　　二、行业特点分析　　1、房地产商品的地域性与单一性。房地产最突出的特点是与土地相联，以土地为依托，具有固定性、区域性。因此房地产的交易只是产权的交易，而不会出现房地产的流动交易。由于这一特点，使房地产又具有了单一性的特点，因为在同一块土地上，只能建一栋房屋，且会在较长时

8、间内存在。同样的设计图纸，由于建在了不同地理位置上，房屋就具有了不同的价值。即使建在了同一位置上，由于不同的楼层和朝向，房屋的价值也是不同的。　　2、房地产商品的双重性与风险性。与一般的消费品比较，房地产不仅可用于消费，自家居住。同时也可以作为投资品，通过出租房屋或出售房屋，收取租金或赚取买卖的差价。因此它具有保值、增值的功能。但是投资与风险同在，房地产商品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成