台湾地区住宅权属选择与居住迁移决策关系之研究

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1、<<2000年中華民國住宅學會第九屆年會論文集>>場次：1B-1台灣地區住宅權屬選擇與居住遷移決策關係之研究薛立敏*中華經濟研究院研究員曾喜鵬**國立中興大學都市計劃研究所博士生摘要家庭在決定要遷居的時候，可能是因為要配合找到新的工作、或是要改變住屋的大小、居住的環境、或只是為了要改變住宅權屬（亦即從租屋者變成擁屋者或從擁屋者變成租屋者）。但不論是何種原因搬家，搬家的時候都要同時決定下一個住宅的權屬。過去有關住宅權屬選擇與居住遷移決策的研究主要以成本效益觀點為基礎，探討現行住宅權屬與預期遷移的同時性決策（如Boehm,19811991）及遷移前後的住宅

2、權屬選擇與遷移決策的關係（如Krumm1984，Zorn1988），忽略了預期遷移決策對現行住宅權屬選擇與遷移決策的影響。基於上述，本研究利用民國78及81年「國內遷徙調查報告」之原始資料，以多項羅吉特模式（multinomiallogitmodel）探討預期遷移決策與現行住宅權屬選擇及遷移決策的關係。主要研究結果發現：未來一年預期遷移者較預期不遷移者選擇遷移的機率高，而在住宅權屬選擇方面，預期遷移者較預期不遷者選擇租屋的機率高。關鍵詞：住宅權屬選擇、居住遷移決策83<<2000年中華民國住宅學會第九屆年會論文集>>壹﹑前言自民國70年以來，台灣地區一

3、年約有百分之10％至14％，兩百多萬的人口會遷移居住地點。依據主計處進行的「國內遷徙調查」，遷徙原因是屬於居住關係的，在調查的各年中（民國70年至81年）均在四成至五成之間，遠高於因工作關係、求學關係、結婚關係或其他原因而遷居者（見表一）。與居住相關的遷徙原因包括：（1）改變住宅權屬，亦即從租屋者變為擁屋者或從擁屋者變為租屋者；（2）改變住宅品質，以遷居來達到調整住宅需求的質與量的目的；（3）改變居住環境，如為了靠近學校、市場等。但是不論為了何種原因遷移，在遷居的同時，也要同時決定居住的方式，包括住宅權屬、住屋空間、住宅類型、居住環境等，因此遷移與住宅

4、市場的關係是十分密切的。然而台灣過去遷移研究（如孫清山，1983、邊瑞芬，1991、李朝賢，1995等）都忽略了居住遷移與住宅調整及住宅市場之間的關係。表一台灣地區遷移人口之遷移原因原因年別工作關係居住關係求學關係結婚其他7023.9651.419.456.149.057125.5047.079.716.7211.007227.2841.2012.346.4512.737327.1845.338.976.3712.147424.7148.0210.356.4210.507525.0745.3811.376.6111.567623.2551.3111.5

5、36.477.447723.2749.8110.876.869.107823.4148.7313.306.548.208120.0847.0015.577.709.65註：表中數字為百分比。資料來源：行政院主計處（1994），中華民國台灣地區國內遷徙調查報告，p.(10)．在居住遷移與住宅市場的相關研究中，遷移決策與住宅權屬選擇的關係是研究的重點。由於遷移涉及找尋新屋、買新屋、賣舊屋、搬家等一連串複雜的過程，另方面換屋通常也要付出許多的稅捐和費用（如土地增值稅、契稅、代書費等）。這些從找屋開始的一連串決策過程所產生的有形和無形成本可統稱為交易成本，交易

6、成本的高低將會影響搬遷的決策。過去遷移研究指出，住宅權屬的選擇因賣屋所產生的高交易成本而影響家戶的遷移決策，因此一般研究結論認為擁屋者較不可能遷移。另外從居住時間的長短與住宅權屬選擇的關係來看，在一個長期均衡的住宅市場中，決定住宅權屬選擇最重要的因素為家戶在一特定地區居住時間的長短，若家戶只在某地區做短時間的居住，那麼租屋將是花費最少的選擇，相反的若居住時間愈長，租屋成本的折現現值很可能超過擁屋的成本現值，因此預期在短期間內會遷移者較不可能擁屋（Shelton，1968）。83<<2000年中華民國住宅學會第九屆年會論文集>>過去有關居住遷移與住宅權屬

7、選擇的研究主要即以上述成本效益觀點為基礎，Krumm（1984）、Zorn（1988）探討遷移前（Tt）與遷移後（Tt+1）的住宅權屬選擇與遷移的關係。Boehm（1981，1991）首先注意到預期遷移對住宅權屬選擇的影響，他認為預期遷移和當期的住宅權屬是同時性的決策，但對當期的遷移決策Boehm則將其當成是外生的Boehm在實證時僅選擇近來有遷移的樣本，隱含著將當期的遷移決策當成是外生的。。但是以決策的時點來看，當期的遷移和住宅權屬是同時決定的，將當期的遷移當做是外生的並不合理。因此本研究要探討預期遷移決策（MVt+1）與現行遷移決策（MVt）及住宅

8、權屬選擇（Tt）之間的關係。由於遷移是成本頗高的行為，因此近期內（t+1期）預期搬遷者，在t期