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1、房地产开发项目成本控制主要措施探究摘要：本文首先介绍了房地产开发项目成本控制的原则，然后阐述了房地产项目成本控制的主要措施。关键词：成本控制；原则；措施中图分类号：F406.72文献标识码：A文章编号：1成本控制的原则1.1过程控制原则。房地产开发项目的成本是由施工过程的各个环节的资源消耗所形成的。因此,项目成本的控制必须针对施工过程来进行,在施工过程中,及时分析每一个过程影响成本的因素,制定一套行之有效的工作程序和控制方法,使每个环节均处于良好受控状态。同时,一个项目的各道工序又是紧密相联的,其紧前工序和紧后工序是相互制约和相互影响的,一个工
2、序成本的变化,必然会引起其关联工序成本的变化。因此,项目成本管理还必须认真关注相关工序的情况,结合各个相关工序的成本变化情况进行系统分析,综合考虑,全面管理。1.2动态控制原则。8按照辩证唯物主义观点,事物总是发展变化的,项目成本控制的重点也要根据施工过程的进展情况进行相应的调整。如在项目的立项决策阶段结合市场情况和地域特点,重点考察项目的可行性与风险性;在规划设计阶段充分运用价值工程,重点考察产品的使用功能与美观程度,并进行限额设计;在招投标阶段重点考察施工图预算、考察施工单位的技术实力、履约能力、合同相关条款等;施工阶段重点考察各项成本的支
3、出情况,并结合具体的市场行情进行动态调整,及时发现和纠正偏差。1.3责、权、利相结合的原则。在项目开发过程中，工程技术人员、销售人员、业务管理人员以及其他相关人员都负有各自的成本控制责任，同时还享有成本控制的权利。做到责、权、利相结合就是在规定的权力范围内如何开支、开支多少，同时对各部门、各单位、各人员在成本控制中的业绩进行考评，并将最终的经济效益与成本管理人员的收入进行有效挂钩。1.4因地制宜原则。8不同的房地产开发项目都有其自身不同的特点。因地制宜就是指成本控制体系必须灵活多样,使之适合特定企业、部门、岗位和成本项目的实际需要。针对各项目的
4、具体情况灵活运用成本控制技术和方法,切忌生搬硬套,照葫芦画瓢。大企业和小企业,老企业和新企业,发展中的企业和成熟的企业,同一企业的不同发展阶段,其管理重点、组织结构、管理风格和成本控制方法都应当有所区别,不能一概而论,绝对不存在适用所有企业的成本控制模式。例如,规模较小的开发企业其管理重点应该是尽快抢占市场,扩大销售规模,建立收入中心和正式的业绩报告系统,促进企业的壮大和发展;规模庞大的开发企业,其管理重点是组织的巩固和成本费用的控制。1.5节约原则。成本的主要组成说明人力、财力、物力是成本的主要消耗，节约人力、财力、物力的消耗是提高经济效益的
5、核心，也是成本控制的一项最主要的基本原则。执行主要从三方面入手：一是严格执行成本开支范围、费用开支标准、相关审批程序及有关财务制度，对各项成本费用的支出进行限制和监督；二是提高开发项目的科学管理水平，优化组织机构，提高项目工作效率，降低人、财、物的消耗水平；三是采取预防成本失控的技术组织措施，制止可能发生的浪费。只有做到以上三点，成本目标才能得以实现。2成本控制的主要措施2.1投资决策阶段在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的环节。要想对房地产开发项目进行经济效益分析、有效的成本控制作出正确的决策，必须做好四件事：2.1.1市场预测，通过市场行
6、为来选择在市场上占有一定份额的开发项目。2.1.2选择定价目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，我们必须根据市场供求状况和所开发物业的特点进行准确的价格定位，从而在较短的时间没将所开发的物业销售出去。82.1.3由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式对于公司能否达到预期的回报率至关重要。2.1.4可行性研究对于公司开发项目的成败起着关键的作用，可行性研究不能流于形式，靠感觉上项目。在可行性研究中必须把资金的流量和销售计划做出来，尽量减少现金投入和资金成本，让项目得以顺利进行。2.1.5工程项目建设的经济评价是在项目可行性研
7、究中，对拟建项目方案计算期内各种有关技术经济因素和项目投入和产出的财务、经济资料数据进行调查、分析、预测，对项目的财务、经济、社会效益进行计算、评价、分析，比较各项方案的优劣，从而推荐和确定最佳方案。在进行对某一房地产开发项目是否要对其进行投资决策时，工程项目的经济评价具有极其重要的作用。工程项目的评价方法或理论是工程项目可行性研究的纲，工程项目可行性研究是实施工程项目的基础。无论是需求预测，还是利益估算，归根到底都是按照工程经济评价方法来完成的。工程项目经济评价，在项目建议书阶段，是审批项目建议书的依据之一，在可行性阶段，是项目投资决策的重要
8、依据，在可行性研究报告之后，又作为设计任务下达的投资限额，它对工程设计概算起控制作用，是进行工程设计招标、优选设计方案的依据。2.2设计阶段8在设计成
