宏观调控下楼市变局 上海楼市到了十字路口

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1、宏观调控下楼市变局上海楼市到了十字路口

2、第1...2004年，上海楼市从中央到地方遭遇政府调控：中央对房地产企业收缩地根、银根，避免房地产投资过热，企业过分依赖银行引发金融风险；上海则推出期房限转、网上备案等调控措施，狠刹炒楼风。之后不久，作为楼市晴雨表的五一假日楼市，冷冷清清，市场观望气氛浓厚。这种气氛持续了4个月，房价升幅明显回落。但是在国家发出“宏观调控收到明显成效”的总结语之后不久，市场又开始复苏，9月-10月，上海楼市再次出现反弹，房价增幅再度上扬。传说甚久的央行加息政策终于在年末兑现，但是27个百分点的微调，

3、几乎没有撼动楼市居高不下的运行高位。开发商、购房者仍然对楼市的前景非常看好。为什么房价越调越高？专家解释：宏观调控收紧两根，实质上是打击了供给，而同时需求仍然在高扬。然而不能忽视的因素是，购房需求中，非理性的提前消费产生的追涨怪圈，以及二手市场的短期炒作助推着楼市节节攀高。此外，央行调息后，人民币升值压力下，外资豪赌人民币升值，大量资金潜入上海楼市。这时候，泡沫论争已经没有意义。我们关心的事，下一步上海楼市该往何处去？上海楼市到了十字路口譬如是煲汤，火太猛，汤要烧干了，往低调调火候；温度太低，凉了也不行，再调高一下。宏观

4、调控是门艺术，如果调得好，楼市还会一直持续发展，调控不好，我们就要回头走90年代的老路。调控动用市场手段加息对投资客影响较大金丰易居上房销售的市场部经理郑翎昀小姐，最近去美容院的时候，常常会碰到几位30岁出头的女人，一边享受皮肤护理的舒适，一边叽叽喳喳讨论：“银行利率一提高，我的房子月供都超过2万啦，不行，我得把这套房子卖了。”“以前没觉得，27个基点的利率上调，会对市场产生多大的影响，但听她们一说，看来这次加息对市场还是有蛮大影响的，特别是对投资客。”郑翎昀深有体会的说。浦东八佰伴附近做二手房中介的王梅林也感受到了加息

5、带来的市场变化：“加息之后，投资客一个也不来了。他们本想以租还贷的，现在租金还不够还利息。”2004年10月29日，呼唤半年之久的加息，终于尘埃落地：央行宣布人民币一年期存、贷款基准利率提高0.27个百分点。这是继1996年利率下行九年后的首次加息。加息出台的背景是中国通货膨胀率连续几月高过银行存款利率，银行储蓄存款大幅外流，间接助长了经济的投资过热。央行加息政策出台后，网上房地产市场交易量出现了明显变化。从央行加息前的2004年10月上旬开始，网上房地产交易量呈现放量趋势，单日成交总量连续几天突破1000套，最高达到1

6、492套。在10月29日加息后的连续两周，新房交易量开始回落，直至跌至11月15日的749套。尽管如此，业内研究机构、开发商们仍然不把这些市场的细微变化放在眼里，他们对市场的预期仍然十分看好。“网上新房交易量下滑，与加息可能是巧合吧，因为每年的10月左右，是楼市的旺季，交易量在最高峰，到了十一月份，肯定会下来，这是很正常的。”郑翎昀这样解释说。顺驰地产总裁孙宏斌2004年11月初在苏州举办的新闻发会上，更是不改他的羁狂：“加息对我们不会有任何影响，再加两个点、三个点都一样。”与此同时，开发商们不顾市场上日益喧嚣的泡沫论，

7、在上海展开了一场土地争夺战。2004年11月17日，在上海各区房地局和土地运营集团，就上海市第三号土地公告的44幅地块召开的土地答疑会上，单是位于中环内的长宁191号地块，来访登记表就满满记了4张纸，中海海外、东方海外、凯德置地、新鸿基地产、绿地集团、上实集团、中华企业、古北集团、复地集团、新长宁集团赫然在目。而且此次争夺地块的开发商中，以中海集团、凯德置地、中信泰富、东方海外、瑞安房产、新鸿基地产等为代表的外资企业占很大比例，同时还有珠三角房地企业广东珠江投资和深圳招商地产进一步进军上海，土地竞争空前激烈。泡沫论喧嚣，

8、谁还在买房？虽然加息后，市场发生了一些细微变化，但是，“现在的市场形势，金融政策对楼市的影响还是弱一点，供求关系影响楼市要更多一些。”方方工作室信息部经理周浩分析认为。所以，尽管加息后，购房者月供负担增加，尽管关于上海地产泡沫的争论还在继续，却有购房者毫不理会那些口水战的最终赢家是谁，拿出崭新的银子争抢着要往开发商的腰包里塞。2004年11月19日，位于杨浦区中外环之间的新江湾城首个楼盘“雍景苑”开盘，四天前就有客户在售楼处前排起了长队。该盘首次推出仅128套房源，登记的客户就有近2000名。场面火爆，甚至还请了警署以维

9、持治安。在此之前，11月13日开盘的中远两湾城四期、莘庄板块近期上市的南郊别墅二期枫逸居等楼盘也出现了排队购房的火爆场面。更让人不可思议的是，从房价在宏观调控后9月份再次反弹高位上行以后，单从网上房地产的成交价来看，加息之后，上海一手房日均成交价格在超过8000元／平方米之后持续上涨，11月中下旬，房价冲破万元大关，