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1、房地产政策论文房地产宏观调控论文：美联储货币政策与房地产泡沫关系实证分析摘 要:针对不少人关心未来是否会出现高通胀以及资产价格膨胀是否会带来更大的金融风险的问题,通过利用PAVLOV和WACHTER建立的模型,研究美联储货币政策与美国房地产价格泡沫之间的关系,从理论上对其作出阐述,并在实证上给出验证。结果表明,货币供给量和利率是影响房地产投资的主要原因,因此,可以通过实施适宜的货币政策对房地产市场进行宏观调控。关键词:货币政策;房地产价格泡沫;次贷危机1 文献综述国外在对货币政策资产价格传导渠道的研究中,将其分为托宾q效应渠道、财富效应渠道、居民
2、流动性效应渠道和资产负债表效应渠道4种途径。TOBIN[1]的q理论是从资产结构调整角度考虑货币政策的传导过程。在货币政策扩张时,利率下降,导致股票价格上升,此时企业投资意愿加大,即q变大,企业增加投资,房屋供给相应也增加,居民对房屋需求会上升,这样会导致房价上涨。反之q变小,房价下跌。MODIGLIANI[2]考虑了TOBIN没有考虑的货币供应量变化对私人消费的影响,认为财富变动对房屋需求及其房价会产生很大影响。MISHKIN[3]从流动性的角度出发,提出由于信息不对称的存在,住房属于非流动资产。扩张性的货币政策会降低利率水平,进而增加消费者的
3、现金流,而现金流的增加会导致对房产的支出增加,从而推动房产价格升高。BER-NANKE[4]认为,由于市场信息不完全,借款人能够获得银行信用供给额度取决于其资产负债表状况,在通货膨胀预期不变的条件下,股价上升改善了企业资产负债状况,从而使其能够从银行得到较多的贷款支持,企业可支配资金的增多,导致投资支出的增加,从而引起最终产品和国民收入的增加,人们对房屋的消费需求增加,导致房价上涨。国内现有的研究虽然肯定了资产价格在货币政策操作中的作用,也在实证上给出了关于资产价格与实体经济、通货膨胀关系的一些证明,但对于货币政策的资产价格传导效应缺乏系统性的理
4、论分析和实证研究。易纲和王召[5]构建模型研究了在封闭经济条件下,资产价格在货币政策传导过程中的作用,证明货币政策对金融资产价格有影响。桂荷发[6]基于信贷扩张的资产价格泡沫模型,揭示了信贷扩张与资产价格泡沫之间的相互关系以及信贷扩张作用于资产价格的机理,并指出其政策含义是货币政策必须与审慎监管政策协调配合。瞿强[7]系统评述了目前宏观经济政策如何应对资产价格波动的有关研究,介绍了这一领域中存在的主要争论,讨论了未来的研究方向。段忠东[8]围绕货币政策应对房地产价格波动的政策反应这一中心线索,对一系列重要的理论与实践问题展开了理论分析与实证研究。
5、何国华和黄明皓[9]扩展了易纲和王召的模型,研究开放经济条件下货币政策在资本市场、汇率市场和商品市场之间的传导过程,解释了1999年后中国的货币政策传导机制,最后用VAR方法证明开放条件下货币政策的资产价格传导机制具有系统稳定性。2 泡沫形成机制2.1 内在机制自“911”以后,美联储为市场提供了丰富的流动性,利率和风险溢价均较低,房地产金融机构有丰富的资金,并愿意承担更多的风险。同时,住房需求强劲,房地产价格持续上涨,经济向好。在此背景下,从供给方来看,房地产金融机构忽视了次级贷款产品风险的防范和控制,采取了激进的信贷策略:一是放松贷款发放标准
6、,减少对收入证明的要求,甚至免于提供;二是提供多种潜在风险巨大或结构复杂的次贷产品。房地产金融机构对次级贷款产品与制度的设计在初始时就留下了风险漏洞,构成了此次危机最为基础的内在动因。从需求方来看,作为次贷的需求方,借款人在还款初期优惠条件的诱惑下,接受了最终超出他们支付能力的次贷产品。贷款与财富挂钩安排和按揭净值提取安排(mortgageequitywithdrawa,lMEW),这两个美国按揭市场特有的创新制度,将居民消费与住房价格紧密地结合起来。首先,按揭贷款从与收入挂钩变成了与财富挂钩。于是,随着住房价格不断飙升,家庭融资能力大大增强,尽
7、管10年来他们的收入并没有增加多少。其次,由于有MEW,只要房价还在不断上涨,家庭就可以从按揭贷款中提取现金用于消费。可当房价下跌,房地产泡沫破灭,贷款利率重置时,支付资金增加或房产变为负资产,这时,借款人将可能陷入支付危机,这构成了借款人后续违约的直接原因。2.2 触发原因大部分次级贷款基于浮动利率,即贷款利率随短期利率变动而变动。一旦房价回落、利率上升,次级贷款借款人将会面临无力还贷的风险。因此,房地产市场状况及美国的利率环境是影响次级贷款市场发展的两大因素,也是诱发此次危机的重要外在原因。随着2003年美国经济的全面复苏,通货膨胀压力重新显
8、现。美联储为此从2004年6月起两年内连续17次上调联邦基金利率,逐渐刺破美国房地产市场泡沫。2004—2005年发放的次级抵押贷款合同
