被告预约合同的抗辩理由不能成立

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1、被告预约合同的抗辩理由不能成立！熊仁武律师代理原告东莞市某房地产经纪有限公司诉称，原告作为中介促成了被告何某平与被告庄某桥及原告三方于2010年10月14签订了《房屋转让及经纪合同书》，合同约定被告何某平将其所有的位于东莞市东城区石井支路3号天骄峰景2幢1502号建筑面积为156平方米的商品房转让给被告庄某桥，转让价格为1050000元。合同签订后被告庄某桥当即向被告何某平支付定金人民币10000元，被告何某平及时将收到的定金10000元交付给原告作为托管定金。此后，三被告再也没有按照合同履行相应义务，经原告工作人员催促，三被告均以各种不能成立的

2、理由拖延。按照《房屋转让及经纪合同书》第11条、第12条、第13条约定，三被告应当向原告支付中介费或者违约金。为此，原告特提起诉讼，请求法院判令：1、被告何某平、被告李振明向原告支付违约金31500元并赔偿原告律师费5000元；2、被告庄某桥向原告支付中介费31500元；3、被告庄某桥向原告支付违约金31500元并赔偿原告律师费5000元；4、本案全部诉讼费用由三被告承担。被告何某平与被告李振明共同答辩称，其不存在违约行为，违约的是被告庄某桥，原告对其起诉没有事实依据，且原告还应返还10000元定金给两被告，原告亦未尽到居间合同义务，原告没有及时

3、联系催告被告庄某桥履行合同义务。—7—被告庄某桥答辩称，1、原告的诉讼请求与法律规定明显冲突。原告如果促成交易，只能收取佣金31500元，但原告实际上并未成功促成买卖双方签订国土局的正式买卖合同、递件过户，仅仅促成了预约买卖合同，原告却诉请中介费及违约金合计94500元，是正常收佣的三倍，没有法律依据。2、合同没有约定违约金的金额及计算方式，完全是原告杜撰出来，且原告并未产生任何损失，主张的违约金与法律规定相悖。本案中双方没有约定违约金的金额及计算方式，原告主张的违约金过高，且原告实际上没有任何损失产生，违约金也没有任何约定。3、本案是由于被告何

4、某平及被告李振明违约造成的，被告庄某桥并未违约。根据合同备注条款第5条约定，被告何某平及被告李振明应出具有效全权委托公证书，但被告何某平及被告李振明至今未办理，甚至要求被告庄某桥将房款支付至代理人账号，被告庄某桥无法确认合同的有效性及代理人委托收款的权限，因此被告庄某桥并未违约，是被告何某平及被告李振明原因合同无法继续履行。且原告存在过错，代理人并未有被告何某平及被告李振明出具的公证委托书，买卖合同不可能同样具有法律效力，因此案涉合同不能履行，原告不够专业是很大原因。4、被告何某平及被告李振明未配合办理首期款监管手续，仅被告庄某桥无法单方面完成该

5、手续的办理。首期款监管与按揭必须同时进行，否则银行无法办理该手续，这是交易惯例。在手续办理当日，被告何某平及被告李振明必须交验身份证原件、签署资金监管协议等，否则手续不能办理，且在案涉合同第4条B款也有明确约定。但被告何某平及被告李振明没有按照合同约定提交、签署相关材料，仅被告庄某桥是无法办理首期监管即按揭申请手续。5、原告主张的律师费没有法律依据。律师费并非诉讼案件必然发生的费用，且原告并未提供任何经过税务部门确认的发票以证明律师费的真实性，因此原告主张的律师费没有任何法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。—7—针对被告提出双方签订的合同

6、属于预约合同问题，熊仁武律师反驳称：预约合同当事人真实的意思表示是将来订立某个特定的合同，因此，预约合同的内容应具备的要素，是嗣后当事人能据此订立本合同。由此推断，一项预约合同的构成同时应具备两个基本要素：一是预约订立本合同的意思表示；二是构成本合同要约的要求。而本案三方签订的全责完全具体房产转让的所有条款，其与房管所签订的转让合同的内容基本一致，只是转让价款不同而已，大家知道这个转让价款的差异是双方为达到规避税费而造成的。因此，被告的抗辩理由不能成立。—7—经审理查明，2010年10月14日，原被告三方签订一份房屋转让及经纪合同书，约定被告何某

7、平、李振明将东莞市东城区石井支路3号天骄峰景2幢1502号房以1050000元的价格卖给被告庄某桥，在合同生效当日庄某桥向何某平、李振明支付定金10000元，剩余的1040000元楼款由被告庄某桥向银行按揭贷款后支付给何某平、李振明。庄某桥应该在2010年10月25日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，如银行承诺发放贷款金额加上庄某桥已经支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，庄某桥应于银行出具贷款承诺函之日起三日（含当日）内补足差额部分。合同第五条约定在庄某桥的银行同意贷款书出具之日两个工作日内，买卖双方要办理递件过户手续。合同第八条

8、约定卖方在过户当日将物业交付给买方。合同第九条约定如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之十支付