加快建立现代住房金融制度论文

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1、加快建立现代住房金融制度论文现代住房金融制度是保障房地产市场稳健发展的重要基础我国房地产市场发展起步较晚。从统计数据来看，1986年开始试点建设商品住宅，当年销售商品住宅面积仅有1834.95万平方米，到1998年实施住房市场改革，全面启动了房地产市场，当年商品住宅销售面积首次突破1亿平方米，而后市场呈现迅猛发展态势。受到前期高速发展的内在调整压力与国际金融危机的冲击，2008年房地产市场出现了短暂回调..毕业，商品房的销售面积与销售金额首次同时出现负增长，但2009年的宏观刺激政策又带来了新一轮爆发式增长，当年商品住宅销售面积和金额分别增长了45.39％和7

2、6.94％，是历史上的第二峰值。到2013年商品住宅销售面积突破了10亿平方米，达到11.57亿平方米的历史高峰，2014年开始下降，当年的销售面积与销售金额再次同时出现负增长，库存快速增加，房地产市场出现了明显的转折迹象，到2015年，整个房地产市场的各项重要指标都凸显了这种转折特征。在中央和地方采取多种政策的作用下，2016年，一线城市和部分二线城市房地产明显复苏，但三、四线城市去库存的效果并不明显。总体来看，除了经济周期性调整等影响因素之外，出现这种问题的主要原因可能还在于住房金融制度方面存在着较为严重的欠缺。不同于一般的工商业或消费金融服务，住房金融的

3、特点是由住宅这种本质上作为必需性消费品而又兼具资产性投资品的特殊性决定的，它需要长期、大额、稳定的投资性资金支持，但又比较容易受到短期投机性资金的扰动，而且，对于缺乏足够支付能力的低收入群体，也必须予以最基本的住房保障安排。从世界各国的住房金融体系的发展历史与现状来看，通常包括政策性住房金融、商业性住房金融和合作性住房金融三个部分。在美国住房金融市场发生次贷危机之前的二十多年里，无论是在发展中国家还是在发达国家，政策性住房金融都表现出了一种明显式微的倾向。这可能主要基于美国两房较为成功的市场化经验，比较普遍的观点认为，解决住房问题应该发展以市场为基础的住房金融

4、，政策性住房融资体系将会与金融市场融为一体。然而，从国际金融危机的深刻教训来看，房地产市场的大幅波动不仅严重打击房地产行业本身，而且很可能造成区域性和系统性的金融风险，引发严重的金融危机。因此，无论是从宏观审慎的视角，还是从房地产市场本身的健康发展来看，都需要对完全市场化的住房金融制度进行深刻反思。对于中国而言，当前既要加快去库存，更要着眼长远的健康发展，不可能依靠纯粹市场化的住房金融来解决，但是既有的政策性住房金融制度功能薄弱，有的作用还被扭曲。因此，建立以现代住房金融制度为核心的可持续的长效发展体制机制，是推进去库存的长久之策，有助于避免房地产市场出现价格

5、泡沫破裂对宏观经济与金融体系造成剧烈冲击。建立现代住房金融制度应该植根于我国经济社会发展需要住房金融体系与各国的社会制度、经济发展阶段等有着紧密联系。我国大陆地区有13.7亿人口，2014年的城市化率为54.77％，城市化的总体进程还远未完成，未来每年大量新增进城人口的住房需求规模非常庞大。尽管城镇已有存量住房和在建施工住房的总面积基本能够满足新增的住房需求，但在结构上可能存在很大程度的错配，一方面是非常充足的商品房供给，市场去库存的压力大；另一方面则是包括相当部分新增进城人口和城镇既有的低收入群体的大量保障性住房需求却难以满足，存在较为严重的需求与供给之间的

6、脱节。根据Wind统计数据，从2009年中央政府强力推动保障性住房建设改善供给以来，截至2015年，政府计划建设的保障性安居工程住房、保障性住房、棚户区改造住房、廉租房和公租房等合计大约9000万套，但是，完工与在建执行的只有4600多万套，实际执行的情况并不十分理想。显然，这种住房发展的失衡不利于城镇化的深度推进，而且也给国民经济与金融体系带来了较大的风险。究其原因，主要在于以往政策上对房地产定位存在偏差以及相关的住房金融制度发展滞后，地方政府在保障性住房供给方面激励严重不足，更重要的是受制于保障性住房的融资困难。因此，建立政策性住宅金融机构和中国化的住宅金

7、融体系，不仅有利于促进去库存，改善住房市场的发展失衡问题，而且对于国家经济社会发展更具有长远的战略性意义。十八届三中全会明确提出要研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。在十三五时期，应该要发挥好政策性住房金融与商业性住房金融之间合理分工、相互补充的合力，维护房地产市场健康发展和金融体系稳定，改革完善我国的住房金融制度。改革完善我国住房金融制度的若干建议深化住房公积金制度改革。我国从1994年开始建立的公积金制度运行比较平稳，但在体制机制上也存在不少问题。例如，在资金运用管理方面，各地方的公积金管理中心缺乏独立性，不能独立承担债权债务责任，也缺乏风险管理能力

8、，挤占挪用资金的情况时有发生，缺少公开