“政治副中心”传闻下保定楼市暴涨的原因及启示

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1、“政治副中心”传闻下保定楼市暴涨的原因及启示文/王子柱张玉梅薛晓春【摘要】在“政治副中心”传闻下，保定楼市骤然升温进入沸腾状态，但短暂“繁荣”过后却陷入“沉寂”。保定楼市的波动引发人们重新考量房地产和经济增长的关系。房地产在经济增长中应处于从属和服务地位，其功能是为经济主体创造良好的生活、经商和办公环境，绝不应成为少数人牟取暴利的工具。“政治副中心”传闻下保定房价飙升虽属偶然事件但却有其必然性，只有改变地方政府对土地财政的过度依赖，抑制和引导投机性需求，才能避免类似闹剧重演，才能使保定乃至河北更好地承接京津功能疏解和对接产业转移。..关键词政治副中心；投机性需求；杜邦分析法；土

2、地财政【基金项目】本文为国家社科基金项目“房地产调控政策的影响及其效应研究”（12BJY053）、教育部中西部高校提升综合实力工程项目“环首都经济圈与河北经济发展”的阶段性研究成果。【简介】王子柱，河北大学图书馆副研究馆员，硕士，研究方向：企业投融资；张玉梅，河北大学经济学院教授，博士，注册国际投资分析师，研究方向：房地产金融、证券投资、金融工程；薛晓春，河北大学副教授，硕士，研究方向：金融学。2014年2月，京津冀协同发展上升为国家战略，河北各地配套措施和未来发展成为了人们热议的话题，其中保定更是因“政治副中心”“畿辅节点城市”“京津石中心”等信息备受关注，保定房价在上述利好

3、下扶摇直上。外地投资客大量涌入保定购房，“刚需族”被迫在高价恐慌性购房，保定楼市呈价增量升的“繁荣”局面。随后保定政府的强力调控，使保定楼市陷入沉寂。本文先描述2014年3月下旬以来保定房地产跌宕起伏的发展历程，再分析造成保定楼市变化的原因，最后试图对保定楼市暴涨是必然还是偶然进行探究。一、“政治副中心”传闻下保定楼市的变化（一）“政治副中心”传闻下保定楼市从小幅攀升到狂飙猛涨1.2014年3月19日至3月26日保定楼市小幅上涨。2014年2月26日，习近平主席提出要努力实现京津冀一体化发展，自觉打破自家“一亩三分地”的思维定势，抱成团朝着顶层设计的目标一起做。2014年3月1

4、9日，《财经》杂志率先披露消息称，京津冀三地已经达成共识，初步确定将河北省保定市作为“政治副中心”的首选地，未来将有一批国家部委下属的事业单位迁移河北保定。尽管当日国家发改委2名官员就表示并未听说“北京政治副中心落户保定之事”，但鉴于京津冀协同发展已正式上升为国家战略，加之保定具备承担北京功能疏解的区位、文化、人才等优势，保定楼市开始小幅上涨。2.2014年3月27日至2014年4月4日保定楼市狂飙猛涨。2014年3月26日，河北省正式出台了《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》，河北省将打造京津保三角核心区，做大保定城市规模，明确保定作为畿辅节点城市，利用地缘优势，谋划

5、建设集中承接首都行政事业等功能疏解的服务区。无论从着墨多少还是用语分量，保定市都在河北的城市中首屈一指。这直接推动保定再次成为关注焦点，仿佛保定作为“北京政治副中心”即将变成现实。下属县市和外地的投机客开始向保定聚集，保定街头的京牌汽车开始增加，保定的民众开始跑到售楼处去排队，刚性购房者恐慌入市，于是保定的房价开始“一日一重天”。（二）清明节过后保定楼市明显降温2014年4月4日，保定市长约见10家房地产负责人。4月8日，保定市住房和城乡建设局、物价局联合发布《关于进一步规范我市商品房交易行为，促进房地产市场持续健康发展的通知》。保定政府的密集调控使保定楼市迅速降温，主要表现为

6、以下几方面：一是清山公爵城、东湖天地、公园时代等五证不全的楼盘停止销售。二是“五证齐全”的楼盘价格居高不下。PARK湾、亢龙骏景、京南一品、秀兰尚城等楼盘的价格较年初普遍上涨了2500～3500元。三是楼市成交低迷。经历了3月底和4月初的活跃成交后，房地产商和购房者均表现相对冷静。部分买房人宁愿放弃定金而选择观望，开发商也不愿意因降价而得罪老业主。在开发商和购房者的观望下，保定楼市成交量锐减但价格却相对坚挺。二、“政治副中心”传闻下保定楼市变化的原因（一）保定房价飙升的原因1.价值洼地是导致保定房价上涨的基础。京津冀协同发展上升为国家战略后，保定和永清的楼市飙升，究其原因在于保

7、定楼市处于价值洼地。2014年2月，燕郊房价已经突破万元大关，涿州、固安等地房价在7000多元左右。而作为地级市的保定，其房价既低于同为地级市的廊坊，也低于涿州和固安等县和县级市，更低于河北廊坊的小镇——燕郊。而“政治副中心”带来的人口效应、要素聚集效应、交通便捷效应、生态环境优化效应、财富增长效应等赋予了保定楼市丰富的想象空间，因此在京津冀协同发展中，保定房价表现得异常抢眼便不足为奇了。2.投机性需求推升保定房价短期迅速飙升。保定房价短期迅速飙升离不开投机性需求的推动。一是开发商为投机炒房