亚泰澜公馆项目成本管理优化研究

《亚泰澜公馆项目成本管理优化研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、亚泰澜公馆项目成本管理优化研究----成本管理论文-->第1章绪论1.1选题背景与意义1.1.1选题背景房地产业是国民经济的支柱产业，房地产及相关行业为GDP的贡献率超过了10%，但随着国家和政府重视和加强对房地产行业拿地、融资、销售等方面的规范性管理，该行业投机利润逐渐变小，直接影响到楼市的消费预期、购买行为、成交量乃至行业生态。2005年3月国务院印发“国八条”，要求各地政府高度重视房地产价格的过快增长，从此拉开了房地产调控的序幕；2007年11月实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确对使用权证书的取得、预售证的审批、信贷方

2、面做出严格规定，使得粗放式的高风险项目开发模式逐步瓦解；2010年国务院颁发“国十条”，坚决遏制部分城市房价过快上涨；2011年前三个季度，新国八条针对商品房和保障房双管齐下，中央及地方政府并用经济及行政手段，在二、三线城市实施限购、限贷政策，大多城市也制定了房价控制目标，在严厉的调控下，第四季度房价出现下降甚至暴跌、销售量下降、资金链吃紧。2013年17号文件（新国五条）坚决抑制投机投资性购房。近年来，国家的宏观调控政策手段更多、力度更大、也更具持久性。如今，品牌化和规模化是我国的房地产开发公司当下发展的趋势。过热时期房地产行业的利润率比较高

3、，过多商家纷涌而至，经过不断调控之后，该行业的盈利空间不断缩小。成本管理是房地产开发企业的内功，在市场竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本管理的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。像中海地产、富力地产、万科地产等大多综合实力较强的房地产开发公司都致力于提升成本管理能力，以增强企业竞争力，成本管理能力是企业核心能力的重要组成部分。天津亚泰兰海公司从事房地产开发已有多年，有着坚实的基础和丰富的实战经验。公司产业发展方向明确，制度建设较先进，精英人才充足。但是，在现今房地产行业环境下，亚泰兰海要想做稳、做好、做强，必须内练苦工，不断加

4、强成本管理。目前亚泰兰海澜公馆项目一期（2012年9月一2014年6月）正在实施中，成本管理理念已有体现，但作为澜公馆项目二期、三期以及公司往后其他开发项目的发展基础，天津亚泰兰海公司需要在一期中总结经验，进一步从企业内部挖掘潜力，加强内部管理，优化其成本管理模式。1.2国内外研究综述1.2.1国外研究综述国外的房地产项目成本管理研究相对来说较国内成熟，大量有关项目成本管理的制度和标准得到相关协会和组织的认可和推崇。成本管理是指通过管理学的理论和方法，预算和管控企业资源消耗的理论、程序和方法的总称。随着社会的发展和科学技术水平的进步，成本管理诞

5、生、发展和完善，并被充分运用到在房地产行业中。目前国外文献研究项目成本管理的理论和方法大体如下：(1)工作分解结构技术（)Johnson(1990)指出，利用作业成本法可以发现成本中主要的支出部分，基于此，企业能够高效管理项目成本并能准确预估盈利状况；经过研究，Collins(1999)在开发项目的成本估算中成本作业法可以得到很好的运用；Roztocki(2001)研究发现，作业成本法是在与经济价值分析结合的基础之上，才能得到项目较为准确的评估，这也是作业成本法的运用条件；Hodgetts(2007)研究了建筑行业中作业成本法的运用，认为只有将

6、供应链管理和作业成本法结合，成本管理目标才能得以更高效达到。20世纪60年代起，美国国防项目就开始运用挣值管理法进行项目管理。美国国家标准协会（US-ANSI)在20世纪就开始颁布相关管理标准，《挣值管理系统（EarnedValueManagementSystem)》是在2007年颁布的最新版本。Kima、有利于分析项目成本偏差，基于此，他们结合挣值管理方法（EVMmethodology)、挣值管理过程（impletionprocess)、项目环境（projectenvironment)等其他因素，构建了另一种有效的EVM模型。(3)全寿命周期

7、成本（LCC)理论项目全寿命周期成本管理（LCC，LifeCycleCosting)最早运用于瑞典铁路系统，而美国国防系统在20世纪60年代也将此运用并扩展。自20世纪80年代以来，大量的研究和应用工作使得LCC理论成为成本控制和投资决策的一种普遍的技术方法。Zhi,H.(1993)构建了仿真技术的LCC数学模型并在实践中加以运用和推广；Syst(1996)研究认为在LCC中，最终要达到的是整个过程的总成本最优；AliJaafari.(2000)得出为保障LCC成本管理的实施顺利，应该委派负责决策和实施阶段目标的LCC经理和LCC集成化管理班子

8、；Shehab(2001)等分析得出，由于使用者和开发商的要求不断提高，整个开发过程在管控方面的不足，使得传统成本控制模式与住宅业成本控制水平发展不相