重庆报业地产项目报告

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1、项目定位报告报业集团加州项目一、样本说明一、地块分析目录二、项目整体定位三、产品建议四、项目运营模式五、价格建议本体研究‖地块分析‖四至情况地块北面紧邻五州大酒店和考试中心，由于两幢均为高层建筑，对地块北侧景观打造有一定的影响地块南面为加州童心桥，从地块景观来看前为轻轨车站和面临公路，嗓声和人流车流量较大地块西面紧邻加州花园，及加州花园形成的社区商业，而加州花园的几幢高层塔楼对本地块也有遮挡，影响了本地块景观面的形成地块东面为红锦大道，与210国道相连，双向六车道，该公路目前连接新牌坊到两路机场的城市主干道项目周边交通发达，有12条直达渝北区、江北区、渝中区的公交

2、线路；项目位置紧邻新牌坊转盘和红旗河沟转盘，且于机场路延伸段，交通优势明显。公交线路公交路列表126出口加工→复地上城→棕榈泉→新牌坊→红旗河沟公交枢纽601菜园坝→加州花园→渝北检察院→空港广场→长安物流公司125万年路→新牌坊→加州花园→菜园坝→二小区426天湖美镇北门→高新园→龙湖西苑→加州花园→建新西路606棕榈泉→人和小学→加州花园→菜园坝→袁家港重医一院618菜园坝火车站→观音桥→加州花园→北湖郡→丹鹤社区882奥林匹克花园→加州花园→大石坝→半月楼→西政老校区606棕榈泉→人和小学→加州花园→牛角沱→菜园坝火车站630金紫山→加州花园→江北家乐福→金

3、源广场→金莎水岸835江北家乐福→加州花园→出口加工区→汽博中心→奥林匹克花园东门111龙溪镇→加州花园→黄泥磅→一号桥→沧白路465临江门→上清寺→加州花园→北环→红星美凯龙项目位置紧邻轻轨三号线。轻轨三号线加强了项目位置与渝中区、南岸区的联系，2010年的轻轨三号线一期通车，将大大提升项目地块的商业价值和商务价值。本体研究‖地块分析‖与交通道路关系本体研究‖地块分析‖与交通道路关系PS：项目位于红锦大道，以下为红旗河沟—金龙桥，10：30-1：00之间车流量（各取的六个点，以2分钟计算的）。项目临近的红锦大道的过往车辆以私家车为主，且主要行驶方向为红旗河沟——

4、北部新区。1号2号3号4号5号6号货车81311588私家车594648443947公共汽车181210111119出租车463025271235合计131101948770109从1—6号各点来看，红旗河沟（1号和6号）车流量最大，但1、2号车流量是主要承载从红旗河沟方向至北的车流，是由南到北的流向，但从此方向到地块必须到金龙桥转向才能到达，相对程度上加大了车程。本体研究‖地块分析‖与交通道路关系红锦大道是解决北部新区、观音桥至加州重要纽带，但该方向驾车行驶必到金龙桥转向才能到达，使行车至地块有一定的局限，影响了地块的交通动线。华新分流道是解决渝中区至加州的交通

5、路线，由于车流量大，上、下班高峰时期十分拥堵，对出行造成一定不便。加州花园以及加州城市花园位于地块的西侧，但要通过加州立交桥到本项目，目前暂无公交车到达，机动车可达性相对较差。本体研究‖地块分析‖商业环境目前以地块周边来看，主要居住人群为加州花园以及附近的一些居民，商业主要以社区配套性商业为主，缺乏大型商业。路段餐饮休闲娱乐超市银行商业形态描述租金（元/平米）加州社区周边餐饮一条街老四川君之微毛毛面谭英雄重庆第一家鹅掌门德香苑北京烤鸭徐生记大酒楼热点KTV北城建设中心碧顺堂茶府足疗会所凤凰宫洗浴会所金地126连锁永辉超市新世纪工商银行招商银行农业银行以餐饮休闲娱乐

6、行业为主，占了整个加州片区商业类型的70%，90-120加州社区内部区域北京涮干洗店钟点工服务中心知足乐绿色世界休闲中心小型超市交通银行中国银行建设银行以满足社区居民日常生活需要的配套为主45-55本体研究‖地块分析‖地块规划限制条件从红线图来看，东、西、北面都存在退距的情况。地块又呈陕长形，进深长，面宽短，三面都需要退距，对楼幢的布置及摆设有一定的影响，退距后由于地块纵深长，只有摆放2幢塔楼。地块限高100米，所以在产品设计时限制了超高层的出现，约10万的建筑面积只能做2幢塔楼，塔楼的基地面积相对较大，对产品设计有一定的局限性。规划中包含的幼儿园和绿化广场，对本

7、项目的规划造成了一定的限制。S--优势W--劣势区位优势—北部门户规划优势—新兴商务聚集地产业优势—创意产业交通优势—通达性强企业优势—发挥“领头羊”作用周边环境复杂目前区域商务价值感不强企业没有房地产业的经验和品牌交通流线不畅规划限制条件多O--机会SO发挥优势利用机会WO利用机会克服弱势重庆经济持续走强，未来发展看好产业高速成长，带来强劲消费需求板块规划前景好利用区位和规划优势，将区域商务价值最大化利用产业优势发展创意产业未来交通优势提升区域商务价值感利用规模、企业优势跳出同质化竞争资源导向生态化规划、交通克服交通动线较差利用区域前景改变对区域的商务价值印象T

8、--威胁S