尊地：滨州天鸿项目前期研究报告

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1、尊地：滨州天鸿项目前期研究报告目录4前言5第一篇滨州市宏观环境6一、滨州城市概况61、城市基本情况82、滨州市区概况93、城市人口及居住状况12二、滨州市经济发展状况121、近5年国民经济发展分析172、人均收支指标变化分析19三、滨州城市规划建设状况191、城市建设现状212、城市规划发展方向24第二篇滨州房地产市场状况25一、滨州房地产市场总体情况251、滨州房地产发展总述282、近五年滨州市房地产发展情况323、宏观政策影响分析35二、区域房地产市场状况351、滨州市主要楼盘分布图362、区域市场特征及代表楼盘

2、分析43三、滨州房地产市场发展预测48第三篇客户群消费需求调查与深度访谈49一、客户群消费需求调查分析491、入户调查量化统计报告说明502、问卷重点数据提炼943、当面访问结果统计分析1014、消费需求调查总结102二、深度访谈调查105第四篇项目地块分析与发展建议106一、项目地块分析1061、项目地块条件1082、本案未来竞争环境分析1123、项目SWOT分析1144、项目价值分析115二、项目综合发展建议1151、项目物业发展建议1172、项目发展建议131第五篇项目定位与产品开发策划132一、项目定位132

3、1、目标市场定位1342、产品定位1343、项目形象定位1354、项目营销主题137二、项目产品开发策划1371、项目总体规划建议1392、建筑设计建议1403、户型规划设计建议1434、小区景观规划建议1455、大堂及会所建议1476、配套设施建议1497、物业管理150第六篇项目可行性研究分析151一、项目经济效益分析1511、按1000万元土地成本测算1522、按3000万元土地成本测算154二、项目盈亏平衡分析155三、项目敏感性分析156四、项目综合评价前言受滨州天鸿房地产公司的委托，我司对滨州房地产市场进

4、行全面细致调研分析。调查的内容主要包括滨州房地产市场宏观、中观、微观等方面，同时对滨州市现阶段的房地产供给和需求市场进行专业调研分析，对天鸿房地产公司待开发项目进行深入分析和前期策划。本次调研采取了实地调查、深度访谈、行业专家座谈会、抽样问卷调查等多种调查方式和调查办法。通过调查所收集资料，整理完成了本调查报告。本报告为我司提供的初步方案。对本案的投资开发以及后期市场运作，我司有广泛的市场经验，在本案具体运作中可提供更多的策划服务，具体内容可在与贵司进一步深层次的合作中逐步落实。第一篇滨州市宏观环境一、滨州城市概况1

5、、城市基本情况【地理位置】??滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。全市境域横跨黄河两岸，总面积9445平方公里。滨州市地理位置优越，位居山东半岛城市群和环渤海湾经济圈两大经济区之间，是环渤海经济区与黄河经济带的结合部。随着济青高速、国道205线黄河公路大桥、滨博高速、滨大高速、威乌高速滨州段、滨州铁路公路大桥、滨港线铁路、万吨级海港的建设，滨州市作为山东的海上北大门，将为鲁北、鲁中、鲁西和中原

6、地区开辟更为经济便捷的通道，成为连接东北经济区与中原经济区的枢纽。【环境气候】??属东亚暖温带亚湿润大陆性季风气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温12.1-13.1℃，极端最高气温40.9℃，极端最低气温-22.8℃。年平均降水量579.2-633.3毫米，平均日照2526.9小时。【地域特征】??滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大海。以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：小清河以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。?【人口民族】??2006年末，滨州全市总人口373.

7、16万人，其中农业人口279.15万人，非农业人口94.01万人。全市少数民族约占总人口的5‰，分布全市各县区。主体少数民族是回族，主要集中在阳信、无棣县。【行政区划】滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。全市18个乡，53个镇，15个办事处。【城市特点】??滨州具有依河傍海的天然优势，是蜿蜒五千里渤海湾的地理轴心，京津塘和山东半岛两大经济区的结合部，环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。环渤海经济圈的崛起，黄河经济带的振兴，为滨州的开发奠定了基础。2、滨州市区概况滨城区

8、地处黄河下游鲁北平原，面积1040平方公里，是滨州市委、市政府驻地，也是全市的政治、经济、文化和信息中心。滨城区地势西南部偏高，黄河从市区南端穿境而过，气候属温带季风气候，大陆性较强。四季分明，日照充足，年平均气温12.5°C。滨城区1990年被评为全国“十佳”卫生城，1992年顺利通过国家卫生城市鉴定。市区由新立河分隔成东西两区。东区为老市区