房地产企业有效税务筹划解决方案_以某房产公司a项目为例

《房地产企业有效税务筹划解决方案_以某房产公司a项目为例》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、房地产企业有效税务筹划解决方案——以某房产公司A项目为例鲍卫国江苏中江国际房地产有限公司摘要：税收成本是生产经营过程上必不可少的一项支出，在税务目标中，降低税收负担、涉税风险为零、减少办税费用实现财富最大化成为必然的选择。房地产开发企业对改善居住条件、发展城市建设发挥着重要作用，是国民经济不可或缺的重要组成部分。房地产企业从土地使用权出让到开发、转让、保有等诸环节，涉及税种多、缴纳税额高，其中企业所得税在房地产企业税负中占有重要比重。房地产企业应根据自身的情况和现行的税收优惠政策规定，通过合理选择和运用纳税筹划，达到企业节税的目的。关键词：房地

2、产企业税务筹划营业税增值税企业所得税一、引言市场经济体制下企业追求的目标是财富最大化。在纳税人总收益一定的条件下，要实现财富最大化，就要使得总成本最小化。当前，对房地产企业来说，如何进行有效的税收筹划，减轻纳税负担，相应增加企业的盈利，同时帮助企业调整优化企业内部管理机制，提高经营管理水平，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。房地产开发具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大等特性，企业可针对其经营特点，通过充分利用税收优惠政策、选择有利经营方式来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额，以达到税收筹划的目的。在此，本文结合某公司A项目的税务

3、筹划实例，浅析房地产企业的税务筹划方法。二、房地产企业税务筹划概述依法纳税是每个企业应尽的义务，每个纳税人都应依据法律规定，及时缴纳相应税款。与此同时，企业通过科学、系统、规范的税务筹划，才能合理高效地配置资源，使得企业整体经营效益达到最佳。税务筹划是指“纳税人通过财务活动的安排，充分利用税务法规提供的包括减免在内的一切优惠，从而获得最大的税收利益”。房地产企业税务筹划是指，在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业行为。三、房地产企业主要税种的税务筹

4、划分析房地产企业涉及的税种有耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、土地增值税、房产税等，占到我国税种的41％。本文结合某企业A项目税务筹划实例，对营业税、土地增值税等几个主要税种进行分析，对房产企业税务筹划进行浅析。1.营业税筹划思路。营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。其计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业可以通过控制价外收费、利用不同税率等方式进行营业税筹划。1.1利用税率不同的筹划。《营业税暂行条例

5、》第5条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。对于这类规定，房地产企业应该减少本企业向受让方收取的价款和价外费用或将价款和价外费用分解。某房地产企业A项目在进行税务筹划的过程中，通过设控股子公司“某某装饰装修有限公司”，房屋出售只提供最基本的毛坯房，以降低房屋价款，然后再让受让方与“某某装饰装修有限公司”签订一份装修合同，并尽量将利润转移到该装修合同中。这样，企业销售不动产应纳税额的税基减少了，少缴纳了营业税，土地增值税的计算就占得了先机，完全可以利用优惠政策避开，企业所得税的税基同

6、样减少。那么“某某装饰装修有限公司”产生了应纳营业税的义务，由于该两份合同将房款一分为二，公司房价中减少的部分必然体现在“装修公司”的营业（1）情况一持有方将可交换债券转股后，A公司对B公司仍具有控制权力对剩余的长期股权投资仍旧按成本法核算。（2）情况二持有方将可交换债券转股后，A公司对B公司的控制转为重大影响或共同控制。剩余的股权改按权益法核算，调整长期股权投资账面价值。未来期间应当按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》规定计算确认应享有被投资单位实现的净损益及所有者权益其他变动的份额。假定自A公司取得投资日与2014年年初实现的净利润为

7、10000万元，B公司一直未进行利润分配，未发生其他计入资本公积的交易或事项。A公司按净利润的10%提取盈余公积。剩余长期股权投资账面价值为48000万元，按照持股比例计算享有B公司自购买日至处置投资日期间实现的净损益为6000万元（10000×60%）。借：长期股权投资60000000贷：盈余公积6000000利润分配-未分配利润54000000（3）情况三持有方将可交换债券转股后，A公司丧失对B公司的控制，也不能施加共同控制或重大影响若A公司发行规模加大，持有方将可交换债券转股后，A公司丧失对B公司的控制，也不能施加共同控制或重大影响，根据

8、新企业会计准则规定，应改按金融工具确认和计量准则进行会计处理，在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期投资收益。假定2014年1月1日，A