深圳南山前海片区房地产市场调查报告

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1、关于深圳南山区前海片区房地产情况的市场调查报告一、前海片区基本情况概述在深圳经济特区３０岁生日当天，国务院批复同意《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，明确把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区。根据规划，前海片区规划定位为：发展总部经济，促进现代服务业的集聚发展，增强资源配置和集约利用能力，把前海深港现代服务业合作区建设成为全国现代服务业的重要基地和具有强大辐射能力的生产性服务业中心，引领带动我国现代服务业发展升级。同时利用前海粤港合作平台，推进与香港的紧密合作和融合发展，逐步把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区，在全面推进香港与内地服务业合作中发挥先导作用。由此，前

2、海身价倍增，市场各方开始用新的目光重新审视前海在城市未来发展中的位置，区域关注度也陡然提升。（一）片区总体概况8根据《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，目前的前海被定义为服务于整个珠三角的中心、规划建设为粤港现代服务业创新合作示范区。前海片区规划范围为18.04平方公里，具体界定为裕安路、新湖路、湖滨西路、宝安大道、月亮湾大道、妈湾大道及建设中的海堤岸线所围合的陆域范围。片区主要分为东西两区，东区是旧城区，城中村聚集的区域。西区是填海区，片区住宅有合理的居住规划，聚集了很多大型居住社区，是南山大型的综合性住宅开发区域之一。（二）片区配套设施状况前海各项生活配套基本齐全，它所拥有

3、丰富的教育资源，阳光小学、南山小学、前海中学、南头中学、南国小学等学校汇聚于此，还有南山图书馆。此外，商场应有尽有，包括人人乐购物广场、天虹商场、海雅百货等，大街小巷里可见各种档次、天南地北风味的餐馆。但由于前海住宅呈带状分布，人口分布不集中，商业配套缺乏成前海居住硬伤，多数楼盘步行15分钟内无大型购物中心，大型购物中心和休闲娱乐主要依赖于蛇口、南油等商业较成熟附近片区。一些新的楼盘，如丽湾国际公寓(论坛新闻)、泛海(论坛新闻)拉菲、阳光玫瑰园(论坛新闻视频)等，外出还是有诸多不便的，这些楼盘周边现在还没有什么基础的设施，步行15分钟也看不到有大型的购物卖场。因此，对于这片来说，商业

4、配套的缺乏或成为其居住瓶颈。而在未来前海的逐步规划中，这些问题的解决指日可待。（三）片区交通状况从交通上看，前海拥有“海、陆、空、铁”综合性交通网络优势。8月亮湾大道和前海路，由东北往西南方向贯穿整个前海整个区域。横向有宝安大道、桃园路、桂庙路、东滨路、兴海大道和妈湾大道，形成六横两纵主要道路交通网络。现阶段沿前海路西北路段公车较少，仅有42路、51路、76路、81路、210路和350路等公交路线经过，随着前海中心规划的建设，将进一步得到完善。规划中的地铁5号线沿月亮湾大道和兴海大道贯穿前海片区，于前海片区南北两端分别与地铁2号线和地铁1号延长线接轨，形成回路。前海片区多数楼盘能享受

5、到快捷的地铁交通网络。通过地铁1号线、未来的5号线、11号线将与深圳地铁网络紧密连接；通过深港机场铁路快线，与珠三角轨道交通网络相连接；通过广深沿江高速公路，与整个珠三角的高速公路网络连接；通过地铁与龙华深圳北站枢纽连接起来，中间运行距离仅半小时。二、前海片区住宅市场分析（一）商品住宅物业分析1．供应情况分析前海住宅主要分布在月亮湾大道以东，多集中在前海路两侧，由东北至西南呈狭长带状分布。住宅户型以60平米以下一房和90平左右两房、三房为主。如诺德国际居住区、雷圳—0755、星海名城六期城中央、鼎太风华6期等，均以中小户型为主。据调查，前海片区中海阳光玫瑰园450套2~3房住宅在售，

6、依云伴山和雷圳0755尚有少量尾盘在售。2010年7个新项目将入市。鼎太风华奥斯卡已建至十几层，预计在2010年4月推出;泛海拉菲花园二期正在地基建设，预计2010年年底推出。另外5个为新项目：丽湾国际公寓已建至10余层，预计2010年4月开盘;香格名苑尚未进行基桩建设;东方银座公馆预计2010年上半年开盘8，开盘至今均价为25000/平方;万豪御景苑预计2010年5月开盘;前海湾花园因前海规划批地问题尚未解决暂时搁浅。注：图片及数据来源于搜房网07年至09年，仅前海片区的年新增供应量分别为27.8万、25.2万、37.5万。随着鼎太风华奥斯卡、泛海拉菲花园二期等新项目的面市，前海片

7、区在2010年还将新增约37万平米总建筑面积的住宅供应量。2．户型情况分析与南山后海、华侨城等富人豪宅区相比，前海片区在物业类型上，几乎全为高层住宅，仅有泛海拉菲花园在1期项目中包含了别墅类型，前海住宅户型以60平米以下一房和90平左右两房、三房为主，户型结构与后海大户主打呈鲜明对比。3．价格分析8深圳前海片区一直处于关内房价低洼带，与后海房价普遍在3万元/平米以上相比，前海楼盘均价多数不足两万。随着2009年深圳购房刚性需求释放、政策利好、货币通涨预期和