罗湖莲塘片区房地产市场研究报告

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1、罗湖莲塘片区房地产市场研究报告 　　　　　　　　　　　　　　　　　第一部分概况篇　　莲塘片区在早期为旧村和荒地，伴随着深圳经济的发展，它逐渐成为深圳较早的集中型加工工业区之一，其用地亦形成鹏基、莲塘、旧村各居一片的格局。1992年罗沙公路的建成通车，使莲塘片区成为深圳市区与东部区域联系的过渡性地带，其基础设施的开发、兴建籍此开始。　　目前，深圳拟建莲塘口岸，形成大交通体系。莲塘口岸的规划和建设将大大缓解东部的交通压力。据莲塘口岸建设的远期方案显示，将在莲塘口岸中部向西北，打通隧道穿过塘排山，通过爱

2、国立交连接东环，同时连接拟建中的东部通道，和盐排、深惠、深汕高速公路相连。这将拉近香港与惠州、汕头等粤东地区的交通距离，形成东部大交通体系。　　莲塘口岸的建设对莲塘片区房地产市场将产生积极的带动效应，促进其房地产市场的发展逐渐向中心区靠拢。　　一、范围界定　　莲塘片区是指梧桐山以南、深圳河以北、梧桐山隧道口以西、西岭下村以东的城市用地，总用地面积为434.66公顷。　　二、功能定位　　莲塘地区的建设以综合生活居住区为主要功能，适当配备一些加工工业和为边防口岸服务的仓储业和服务业。　　莲塘地区是罗湖

3、重要的城市生活性区域，其开发建设活动主要体现在舒适、安全、优美的城市居住环境和景观特色，同时强化深圳河、梧桐山等自然环境与片区环境的互相呼应和借鉴，并加强市空间形象的标志性及城市公共空间的系统性和形态特色。　　三、发展现状　　1、交通环境　　1992年罗沙公路建成通车后，莲塘片区成为深圳市区与东部区域的连接纽带，片区对外交通较为畅通，其距离罗湖口岸和文锦渡口岸不远，从莲塘到罗湖口岸所需车程的时间在二十分钟以内。　　本片区的主要交通干道有：　　城市快速路：罗沙路（双向八车道）　　片区主干道：鹏兴路、

4、仙湖路、国威路　　片区次干道：聚宝路、聚福路、商业步行街、畔山路、港莲路　　2、人口构成　　莲塘总居住人口近15万，主要有以下四类：　　a）莲塘工业区内的打工者，主要分布在莲塘工业区和鹏基工业区　　b）莲塘片区原有居民，主要分布在坳下村、莲塘村等乡村居住自留用地区域　　c）在罗湖上班的人士，居住在近年开发的商品住宅区内　　d）部分香港客户，主要是一些工薪阶层的人士　　3、现有配套　　莲塘是连接罗湖区和盐田区的一个中间地带，且以前是按工业区的规划来建设，一直以来商业服务、文化娱乐等生活配套设施规模小

5、，档次低，缺乏大型购物和娱乐场所，市政配套也有所欠缺。但从总体上来讲，经过几年的发展，整个莲塘片区正迅速由原来的工业区形象向“以生活为主的城市综合区”转变，生态、旅游、休闲的高尚人文社区渐显成熟。区内主要设施有：　　a)教育类：幼托4所；小学1所；中学1所　　b)医疗卫生类：门诊部2所　　c)行政管理类：社区管理机构1所；街道办事处1所　　d)商业类：民润超市、华润超市、南康百货、优之城、岁宝百货、7-11便利店等　　e)金融类：工商银行、建设银行、中国银行等　　f)道路交通类：公交停车场1个；加

6、油站2个　　4、片区地位　　莲塘片区在罗湖中的地位属于发展型区域。随着罗湖区的发展、工业外迁等，将有较大的发展扩大的可能，可结合其居住区的开发，形成新的居民点，不再是单纯的村民居住地。其在罗湖中的商业和交通地位是：　　a)商业地位：居住区级商业中心为罗湖第三级的商业系统　　b)交通地位：次干道系统（梅园路―田贝四路―太宁路―莲塘北侧十号路）　　四、片区规划　　1、规划目标　　莲塘三面临山，有良好大自然生态环境。规划要求严格控制对山体的破坏，加强山体植被的维护和建设，依托梧桐山风景保护区，大力发展风

7、景旅游事业。　　2、人口规划　　至2010年，莲塘片区的规划人口为65000人，远景人口容量为97000人。　　3、建筑规划　　至2010年，莲塘片区的规划建筑容量为402万平方米，毛容积率为0.45。　　4、土地利用规划　　a)罗沙公路以南地区：围绕规划的莲塘口岸，调整用地，配备必要的边防用地、仓储用地、停车场用地等　　b)罗沙公路以北地区：以发展综合居住区为主，完善公共配套设施。迁出莲南工业区，改造为住宅区　　c)莲塘的东北部：依山就势，布置一些多层和低层住宅；保留西部和北部的工业区，作为罗湖

8、区的重点工业区进行建设，调整产业结构，以食品加工业、轻型加工业为主　　5、规划中增加的配套设施　　a)教育类：增加幼托4所、小学6所、中学2所　　b)医疗卫生类：增加区级医院1所、社区健康服务中心7个　　c)文娱体育类：增加一批文娱体育中心　　d)商业类：适量增加一些综合市场　　从片区规划来看，莲塘片区的配套设施将一步到位。该规划注重完善基础设施和环保措施，并形成都市型的加工业加工区；注重完善商业、服务业，增加娱乐设施和体育用地，形成相对集中的公共活动中心，从而增强了莲塘片区的综合