家和房地产公司税收筹划

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1、家和房地产公司税收筹划三、家和房地产开发公司税收筹划业务流程及空间分析(一）家和房地产开发公司简介家和房地产公司注册在银川市，成立于2012年2月，是隶属于集团公司的主体企业，集团公司具有港资背景。2011年11月，旗下间接全资附属公司中国海外银川与独立第三方关联人亿群及锡华实业，三方合作以39.91亿人民币（约46.4亿港元）成功投得11幅银川市南部，占地面积135.1万平方米，约合2000亩的土地。三家企业成立开发公司来运营该项目，注册资本8.4亿元，集团公司、亿群及锡华实业持有的股权分别为70%、20%和10%。公司开发项目“家和国际社区”，位于银川市水源的最上游，产品规

2、划涵盖湖畔蜜群、花园洋房、阔景小高层、湖景高层、商业集群、商务写字楼及精装修公寓7个系列。2013年开发、在建、在售项目2个，分别为“莲湖花园一区”和“莲湖花园二区”。“莲湖花园一区”总投资30亿元，占地面积24万平方米，总建筑面积40万平方米，物业形态为别墅、花园楼房、普通住宅和商铺，其中普通住宅10万平方米。“莲湖花园二区”总投资26亿元，占地面积18万平方米，总建筑面积为50万平方米，均为普通住宅。小区内环境优雅，有集团公司下属的专业物业公司管理小区物业，停车位按1:1比例配置。(二）家和房地产开发公司项目开发业务流程房地产开发模式有一体化模式和专业化模式两种。一体化模式

3、即开发商从买地、建造、买房、管理全程参与房地产开发流程。专业化模式是房地产开发的各个环节，分别由专业的公司完成。家和房地产开发公司属于一体化开发模式，从与国土部门签订土地合同开始，到开发建造、预售房屋、竣工验收、物业管理，参与整个开发项目。对于财税人员来说，重点是10个关键环节，而与税收筹划有关的重点环节是6个。下面是简化了的公司房地产项目开发流程图，浓缩了税收筹划重要的信息，实际的开发流程图远比这个复杂。本文将（1)签订土地出让合同、（2)设立项目公司、（3)发改委立项、（4)用地许可证、（5)工程规划许可证归纳为第一阶段，前期准备环节；（6)施工许可证归纳为第二阶段，建设开

4、发环节；（7)预售许可证、（8)梭工验收、（9)交房归纳为第三阶段，销售交易环节；（10)房屋自用或是出租归纳为第四阶段，保有环节。其中，与税收筹划有密切联系的是（1)签订土地出让合同、（2)设立项目公司、（6)施工许可证、（7)预售许可证、（8)竣工验收、（10)自用出租。(1)签订土地出让合同。随着土地市场化改革的不断推进，土地成本在家和房地产及集团公司中支出的比重不断提高，约占20%—50%，并有进一步上升的趋势。集团公司签订土地开发合同后，不是直接过户至家和房地产开发公司名下，而是通过补充协议的方式，过户至公司，减少一次会被认为是销售行为的合同签订，以降低印花税的缴纳。

5、同时，市场经济条件下，由于各种目的转让土地的交易也存在着，家和公司如何运作资本以降低税负，是财务值得关注的问题。(2)设立开发公司。为了分散开发项目的风险，集团公司会选择设立具体开发公司的方式运作。联系税收筹划，设立分公司还是子公司、注册地的选择、资本弱化都是家和房地产开发公司设立之初就需要统筹考虑的问题，且直接影响到日后各个环节税收筹划的设计。(3)发改委立项。这个环节与公司融资密切相关，立项批复中的投资总额，是金融机构能够提供贷款的重要依据。据研究，房地产业与银行业高度相关，直接或间接从银行融资的比例高达房地产项目投资额的55%['5],家和房地产公司亦如此。这个环节虽与房

6、地产税收筹划关联不大，但可以引申一个问题，就是家和房地产公司从金融机构借款产生的利息费用该如何筹划。(4)建设用地许可证。它是规划部门颁发的，核定土地用途和用地界线的法律依据。对于财务人员来说，是贷款审批的条件之一。(5)建设工程规划许可证。取得建设工程规划许可证，意味着建设工程符合城市规划的要求，得到了政府部门的认可。从财务工作的角度看，项目可以进行实质性的贷款授信审批。(6)建设工程施工许可证。这是受托建筑单位符合施工条件，允许开工建设的批准文件。本文认为这个环节与房地产税收筹划有密切的联系。尽管家和房地产开发公司不直接开展施工活动，但是可以根据经营策略，选择分包、合作建房

7、等方式进行，且承包合同签订的内容，都是公司税收筹划的难点和热点问题，直接关系到企业所得税和土地增值税扣除项目的计税成本。(7)预售许可证。公司取得预售许可证，表明销售房屋得到了政府部门的许可，资金由流出转到了流入。家和房地产开发公司策划多种方式销售商品房，比如折扣、送空调、举办晚宴等，哪种方式对税收筹划最有利；售楼处、样板房，物业管理模式如何设计能降低公司的税负，都是这一环节需要重点关注的问题。(8)梭工验收。梭工验收对于财会人员，具有重要的意义。家和房地产开发公司财务制度规定：核算时，梭工