富阳财务分析报告

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1、富阳（中国）财务分析报告报告对富阳（中国）2005-2007年财务状况进行分析，并结合市场环境，对08年的富阳（中国）财务状况做出预测，在此基础上对可供改善之处提出相关意见和建议。1、公司简介富阳（中国）控股有限公司1997年由台湾人江陈峰及大陆合伙人韩林成立于中国上海，并于06年7月在香港成功挂牌上市（联交所编号：352）。经过近十年的发展，该公司定位为通过全方位的服务平台，在“立足中国”的基础上，服务全球，打造专业国际化的房地产投资服务公司。旗下成员包括：上海富阳物业咨询有限公司、柯纳通投资管理咨询（上海）有限公司、

2、富阳资产管理有限公司。而上海富阳物业咨询有限公司的主营业务——一手房物业代理，是富阳（中国）的核心及主要业务所在，主要的经营范围在长三角区域的二、三线城市。2、2005-2007年财务状况分析2.1发展速度分析　2005年2006年2007年营业额（千港元）115,86274,82497,942增长率（%）13.66%-35.42%30.90%年度股东应占溢利（千港元）40,98719,05721,657由上图可知，富阳（中国）业务整体看来是处于下降态势，而且中间波动幅度比较大，2005年的营业额是最高的，在1亿港币以上

3、，而2006年及2007年都是在1亿港币以下，06年更是比05年下降了35%；而反观年度应占溢利2007年比2005年下降了近5成，比2006年增长10%左右。这反映出富阳（中国）的增长质量欠佳，自2006年“集团将集中从事更多中低价及中小型住宅房地产的房地产咨询及代理项目，预期有关需求会更强劲”的战略判断存在严重的失误。　2005年2006年2007年总资产（千港元）98,491165,963176,897总权益（千港元）60,072139,950156,588由上图可知，富阳（中国）业务和盈利整体处于下降水平，但总资

4、产仍然在保持增长，2007年总资产为1.76亿，比2005年的9800万增长了近一倍，但比2006年的1.65亿，仅增长了8%左右；而总权益比2005年上升了1倍多，达到1.56亿；表明总权益的上升主要来自于资产的增长，而非是保留溢利的增加。　2005年2006年2007年资产回报率（%）41.60%11.48%12.63%每股盈利（港币）0.230.110.11由上图可知，富阳（中国）总资产回报率和每股盈利都处于下行通道，2007年的资产回报率比2005年下降了2/3，2007年的每股盈利比2005年减少5成，仅为0.

5、11元。从对富阳（中国）近3年的发展速度来衡量，其发展水平不仅与中国房地产市场近几年的高速增长态势不相符，也与房地产代理同业有相当差距，因此其市盈率处于一个市场上较低的水平。2.2市场、业务和管理分析从2007年财报分析，富阳（中国）目前主要的业务和收入均来源于一手物业代理服务，而根据其网站上所公布的业务范围，还有柯纳通投资管理咨询（上海）有限公司、富阳资产管理有限公司等主攻房地产高端业务的资产管理业务。就近几年的富阳（中国）的业务发展来看，一手物业代理收入比重占总收入的99%以上，其他的业务基本上可忽略不计；主要致力于

6、的业务扩张范围，“宁波、南通、南京、苏州、合肥、九江、山东、武汉及天津”，在一些三线城市如南通比较有市场影响力。上海仍然为富阳（中国）业务重点，2007年所得收益占总营业额的52.7%，另外47.3%（2006年为34.8%）来自其他地区。2007年营业额来自28个（2006年28个）房地产咨询和代理项目，相关销售房地产项目总建筑面积69.2万平方米（2006年50万平方米）。上海以外所得收益4700万左右，而进入的主要区域有9个，平均每个区域的贡献为530万左右，如果以每个项目提1.7%（具体推断见《中》文），也就是一

7、个总销额3亿左右的盘，表明富阳（中国）在面临激烈的市场竞争中，未能很好的增强客户的服务水平和提升市场拓展能力，以致影响了收入的增长。同时反观其资产管理业务是2008年才开始提出，而此类业务多受制于整体的宏观大环境及闲置资金的机会成本，在目前国家宏观调控，从紧的货币政策下，想要取得相关的业务突破，势必面临更多阻碍。富阳（中国）从1997年至今，成立也有十年的时间，应该说公司的股权结构比较合理，公司董事局主席作为创办人并未成为绝对大股东，而是采用类似于合伙人的公司治理结构。江陈峰先生毕业于台湾逢甲大学企管系，并从事房地产评估

8、及研究工作，应该说具备良好的专业背景。抓住1998年中国房地产市场起步的有利时机，成立了上海富阳进行一手物业代理，并于2006年在港上市，表明该公司的管理层在房地产市场未成熟初期具备一定的市场驾驭能力。在其2006年年报的管理层讨论及分析篇章中，意识到了集团目前业务单一，主要集中在一手物业代理上的不足，“本集团亦计划