平抑房价的制度分析

《平抑房价的制度分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

平抑中国高房价的制度分析12 第一节、中国住房制度改革的背景和目的及现状诗圣杜甫曾经有一个梦想：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。1998年，中国“房改”启动，承诺城市80%以上家庭住上政府保障房，安居乐业的民生理想似乎有望实现。然而，2003年“房改”突然变奏，将住房供应体系的主体改为商品房。自此，中国房价迅猛上涨，房子成了普通老百姓可望而不可及的遥远梦想。住房体系过度市场化，这条路，真的走对了吗？98年住房体制改革，背景在财政增幅与消费增幅相继减少的情况下，国家推出住房商品化，意在人民为国家挑重担。1998年国务院发了两个重要文件，一个是23号文件，一个是34号文件。两个文件的核心思想，一、是住房的三分法，商品住房是面向比较富裕的高端人群，经济适用房是面向占70%以上人口的广大中低人群，特别低收入的贫困人群租赁廉租房。二、是确定了城市住房补贴的标准，就是60平方米的住房如果超过家庭年收入的4倍的情况下，政府应该给补贴。这是住房改革的初衷：高收入者购买商品房，绝大部分中低收入者购买经济适用房，贫困户租赁廉租房，而不是今天的“人人购商品房”。与我们当时的房子改革初衷相比较，今日的现状完全和改革想得到的“成果”不相符合。全民皆已加入购买商品房的行列，购买商品房的大战在全国上演，一人不行俩人上，一代不行，两代上，甚至三代上。房价也是像过山火车，一个月比一个月高，尽管老百姓呼声震天，政府一个接一个措施，房价不下还上。全国代表大会刚闭幕，北京又出现多个地王，不仅是北京，全国各地的地王也不断出现，尤其是在一级城市。地王的出现，使得地方政府的让地收入也频频增加，2009年中国及世界经济还处于危机中，但是中国前20大城市的土地出让金达到8000多亿元，占全国总GDP335353亿元的2.3%，不可谓不小。其中排在前3位的城市土地出让金分别为杭州1200亿；上海为1043亿；北京土达到923亿元，平均增长超过120%。不断出现的地王和高额的房价，表面上看是全国房市带动相关产业，推动中国经济的发展，似乎是住房产业在中国经济产业的发展中扮演了一个功不可没的角色，殊不知在这背后是一个巨大的陷阱。1、房价的不断上涨，使房产经济存在严重的泡沫，并且在目前房价不断推升的时候，房产的泡沫将会越来越大。房产泡沫的加大，严重危害中国经济的发展，一旦出现泡沫破灭，房产公司和投资者将出现大量倒闭，引发贷款无法收回，进而产生金融危机，就像200812 年的美国房地美引发的金融危机一样。在中国目前的经济结构中，由于内需消费占的比重非常小，主要靠出口和国内投资来拉动经济的发展，而房地产市场的投资占所拉动的市场是非常大，因此，一旦房产出现泡沫破裂的话，将极大地影响中国经济的发展。2、房产的发展会绑架整个中国经济，在目前的经济结构中，房产变成了中国经济的支柱性产业，各地方政府的GDP拉动中，房地产业占了很大的比重，同时银行给房地产很大的贷款，因此如果房地产出现严重下跌，势必影响中国经济和银行的金融安全，也就是说，在中国经济还没有找到出路和调整前，尽管房地产已经存在很多问题了，政府还是不敢轻易打压目前的泡沫，3、房地产的一直高价，将掏空中国老百姓的所有积蓄。在国际公认的房价与工资比是：在1:3---1:6之间,而我们国家的统计数据显示,在一线城市,这个比例基本在1:10—20之间.因此,买一个房子基本要掏空普通阶层的收入,而被房子掏空所有收入后的结果是,人们减低了在其他领域的消费,财富最后集中在少数人手里,增加贫富差距.同时由于其他的消费减少,造成中国经济的结构失衡。第二节中国住房制度改革的几个阶段及政策定位1978年邓小平提出了关于房改的问题，由此开启了我国住房制度改革之路。   一、1978年—1993年住房实物分配制度改革阶段   由于福利分房制度逐渐暴露出的问题以及住房供给不足矛盾的突出，促使我国政府必须寻求解决途径。1978年—1993年的15年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段，具体可以分为两个阶段：   第一阶段是福利分房制度改革探索阶段（1978-1985年）。在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。   1979年原国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定了关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法，鼓励华侨、归侨和侨眷用侨汇购买和建设住宅；并且规定所有权和使用权归自己，国家依法给予保护。业内人士认为这个暂行规定是住房商品化的萌芽。同年我国政府探索把住宅出售给职工，即进行政府统一建设，以土建成本价向居民出售。   12 1980年邓小平再次发表关于住房问题的讲话，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。同年6月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。第二阶段是福利分房制度改革深化阶段（1986年-1993年）。在之前试点的基础上，1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。   1986年2月，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，负责领导和协调全国的房改工作。1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。   1991年6月，国务院发出了《关于积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，提出分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路。同年10月召开了全国第二次房改工作会议，确定了租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则；基本思路是通过提高租金，促进售房，回收资金，促进建房，形成住宅建设、流通的良性循环。1993年11月，国务院房改领导小组在北京召开了第三次房改工作会议，改变了第二次房改会议确定的思路，代之以“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。   二、1994年—1998年住房实物分配向住房市场化改革的过渡阶段   1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。   “三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。12 《决定》要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设，做好原有政策与《决定》的衔接工作等，标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。   1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）。通知进一步确定了深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。同时决定，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。因此，国发[1998]23号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始。   三、1999年-2004年住房市场化全面推行阶段   自1998年国发[1998]23号文后，我国房地产业发展迅速，根据国研中心的统计数据，1998年至2004年我国的房地产投资完成额持续了7年的两位数的快速增长，并且在2002年以后的几年中出现了房地产“过热”的情况，7年的同比增长率分别为14%、14%、21%、27%、23%、30%和30%。   2003年国发[2003]18号文发布（《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》），认为自国发[1998]23号）发布五年来，城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。房地产业已经成为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，要继续发展住房信贷，强化管理服务。   国发[2003]18号文对国发[1998]23号文进行了修正，将国发[1998]23号文提出的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”改变为让“多数家庭购买或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供应。……采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。……努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。”同时将经济适用房的性质重新定位为“是具有保障性质的政策性商品住房”。18号文的出台将大多数家庭的住房推向了市场，实现了我国住房市场化的根本转变。   四、2005年至今房地产调控阶段   12 国发[2003]18号文实施以后，我国房地产业高速发展，但与此同时由于房价的过快上涨，也引发了一系列社会问题，百姓住房难问题越来越突出，我国政府开始加强宏观调控。  2005年3月26日，为了对房价上涨过快的问题“加以全局性控制”，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，就稳定房价提出八条意见(“国八条”)；4月27日，温家宝总理又召开国务院常务会议，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出八项措施引导和调控房地产市场(即“新国八条”)；5月11日，七部委又出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》（稳定房价的八条措施）；5月31日，三部委出台《关于加强房地产税收管理的通知》，限制期房转卖；10月18日，国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，强调要对20%个人所得税进行一体化征收。2006年5月，国务院又出台了稳定房价，整顿房地产市场秩序的六项措施（即“国六条”）。随后，我国不断出台各种调控措施，进一步紧缩“银根”、“地根”，但是房地产调控至今，稳定房价的目标尚未达到，以北京、上海、深圳等城市为代表，全国房价总体继续上涨。    2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）的出台引起了社会各界的广泛关注。24号文要求进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制。24号文首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。业界普遍认为24号文标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系建设，加快住房分类供应体制的实施。第三节、房产定位的变化和利益博弈纵观我国住房制度改革历程的四个阶段，尤其是国发[1998]23号文、[2003]18号文“国八条”、[2007]24号文等几个重要文件的出台，不难看出“房地产业如何定位”的问题始终贯穿于我国住房制度改革的过程中。   房地产业的发展一方面能够解决人民的住房需求，另一方面也能够拉动社会经济增长。这两方面的作用在现实社会中存在一定矛盾，不能鱼和熊掌兼得。社会发展的背景以及内在动因决定了房地产业两方面作用的博弈，这两个方面的博弈也决定了一段时期内我国住房制度改革的主要目标。   12 当我国在旧的福利分房制度下，政府背负沉重财政负担，城镇居民住房矛盾日益严重时，以“解决人民住房需求”作为主要目标，政府就需要限制房地产商的利润，以保障社会大多数群众住房权利，正如[1998]23号文明确规定要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，按照当时的政策解读来看，就是要让80%的人民群众依靠经济适用房来解决住房问题，而经济适用房的利润国家是有明确限定的。   当我国受东南亚金融危机影响，国家需要实施积极的政策以增加何刺激社会总需求时，以“拉动经济增长”作为主要目标，政府就需要以房地产业作为推动力，以拉动经济增长。正如[2003]18号文明确提出“房地产是国民经济支柱产业”。   当一些地方政府热衷于批租土地，盲目进行大规模拆迁，依靠房地产投资来带动当地经济发展，并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政，一些不法开发商炒卖地皮，人为抬高房价，“房地产是国民经济的支柱产业”被一些利益集团演变成畸形的增长模式，老百姓住房供需矛盾突出时，以“解决人民住房需求”再次成为主要目标。政府就需要再次出台政策进行住房改革主要目标的转变。   纵观世界各国住房改革，可以发现各国在不同的经济和社会发展阶段，往往采取不同的住房政策。总体而言，我国城镇住房制度改革的推进顺应了市场经济体制发展的要求，能够根据经济社会发展的不同阶段比较及时的调整住房政策。   当然在肯定成绩的同时也不能否认问题的存在，国发[2003]18号文提出“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”后，由于对于普通商品房界定不够明确、没有有效区分住房政策和房地产政策，基本住房保障相关配套措施缺失、房地产市场缺乏有效的监管，致使目前居民住房消费能力与市场房价严重脱节，造成多数家庭购买或承租普通商品住房的目标超越了客观经济条件，我国一二线城市房价上涨速度过快，居民住房问题突出。但是任何事物的发展都是螺旋式上升，在前进中必然具有曲折性。第四节、高房价背后的制度结构缺陷在中央将房产定位在国民经济的支柱产业和完全商品化后，房价就一路狂涨，以致于现在的房价完全超出人们的承受能力，而且中央不断地出台新政策抑制房价的过快上涨，但似乎效果并不明显。所以，可以从现实的角度看来，今日的房产改革结果与当初中央的设定目标相差很远，远没有达到“以经济适用房为主，多层次城镇住房供应体系”的计划要求。反问之下，为什么会出现如此的设计和现实的差异呢？虽然有各种声音，但是从制度分析才是解决之本，立足之道。第一、以美元为核心的国际国币体系维系美国人奢靡12 生活的关键是美联储脆弱的信誉。美国政府依靠大量发行国债，购买其它国家的商品，才使得美国人不需要付出很多劳动就能够享受优越的生活。但是其结果是美国财政赤字越来越大，但是没有一届“民主”的美国政府敢跟美国人说出真相：“只有节约才能拯救他们”。于是印刷美元债券的机器由于昼夜开动变得热的发烫，美联储通过发行债券的方式向其他国家输出通货膨胀。作为中国最大贸易伙伴，美国的通胀输出到中国，马上被中国政府转移到了市场上。1万多亿的美元债券，使中国央行开足了印钞机的马力，才能应对这么大的美元结款需求。由于中国连续地发行人民币，因此市场上的人民币流动性非常高，流动性高后推动以房子为基本资产的价格必然成为投资的对象，促使房产价格的高涨。第二、是2005年人民币汇率改革引发的人民币升值预期。人民币升值会吸引国际资本流入中国，赚取升值的超额收益。人民币升值空间已经打开，热钱打赌人民币升值将加速，开始大量涌入中国。大家可能还有印象，中国出口贸易从06年下半年开始激增，即为热钱开始涌入的迹象。国际资本的快速流动，给一国经济造成巨大灾难已经有了不少先例。比如上世纪90年代的日本经济衰退，98年的东亚经济危机，即为国际热钱快速流动的解果。据此我预计，人民币升值周期结束的时候，中国也将面对危机的考验，而与货币供给息息相关的房地产业将首当其冲受到巨大冲击。巨大的热钱流入，导致我国的房价一直居高不下。第三、中国财产税制度的缺失。地方政府首先必须从一次性的土地收益中把基础设施投资和长期的服务承诺收回来。然后，在通过将长期服务承诺所需的资金，通过招商引资，转化为长期性的工商税收。为了争夺高税收、高工资的优质企业，城市之间竞相杀价，提供优惠条件。结果是中国企业在全球的竞争力大增，凡是不在中国投资的企业，根本无法同中国制造竞争，从2003年起，中国对外贸易顺差不可遏止地膨胀，中国产品横扫全球。然而，由于工商税收的主体税种——增值税——中央财政拿走大头。显然，只有地价越高，土地收益越多，地方政府补贴能力越强，产业的竞争力就越强，。从某种意义上来讲，中国产业超强的竞争力和中央财政的连年盈余，很大一部分都是从地方政府的土地收益转移过去的。从这点来说，所以我们地方政府的高额拍卖地价的现象也就不足为奇了，通过高额地价和房价攫取老百姓的收入来补贴对企业的引资成本，由此可以看出这也是我们目前的经济发展和税收结构引起的制度性高房价的原因了。第四、引起高房价的另外一个原因还有中国经济的发展结构问题。众所周知，目前在我们国家经济结构的三驾马车中，出口导向经济占绝对比例，而在出口企业的产品中，通过简单加工赚取低附加值的企业又占绝大多数。这些靠赚取低附加值的企业，12 基本没有自己知识产权的创新产品和高新技术产品，依靠的是中国大量的低廉劳动力和其他低廉的生产要素资料来获取竞争力的，一旦遇到目前的金融危机，马上就可能倒闭。同时在中国目前的生产要素资料价格不断上涨和人民币升值压力之下，很多的中小企业都面临微薄的利润和生死存亡的危险。企业家们在这种恶劣的环境之下，找不到企业发展的方向，于是都将手里的钱转向在房地产做投资或投机。第五节、房地产业制度改革的方向一、改变以房地产为国民经济支柱产业的定位思想房地产作为国民经济支柱产业的定位到了需要改变的时候，高房价不仅透支了老百姓几十年的消费力，造成内需一直不振，同时也削弱了中国的国际竞争能力，阻碍了科技创新、制度创新。从历史经验看，没有一个国家依靠房地产拉动经济增长获得好下场，上世纪日本泡沫经济的破灭、本世纪美国次贷危机正好给我们上了生动的一课。而德国的住房保障制度，正好是我们学习的最佳对象，放弃房地产业作为国民经济支柱产业的定位，把住房保障作为房地产政策制定的最重要目标之一，以民生为导向，才能真正实现平抑高房价。德国宪法明确规定德国是一个高福利国家，与医疗、教育等一样，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，不把住宅建设作为经济增长的"支柱产业"。除此之外，德国还规定自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。德国法律还规定,对于房价、房租超高乃至暴利者要承担刑事责任。正是得益于强大的住房保障体系以及民生为导向的房地产政策，德国各级政府都不敢通过抬高地价和房价来增加税收，德国民众购房意欲也不强，德国房价十年来几乎没有涨过.房地产业关系到每个国民和家庭的居住权，资产额大，如果住房价格高台，势必严重影响到家庭的支出全部消耗在房地产上，这样国家的经济结构和金融会全部被房地产捆绑。把房地产作为国民经济的支柱产业，结果是国家的财政和税收是严重依靠房地产的收入来保证，因此在房地产这个链条上，政府、房地产商及各种利益者上都希望将房地产推上高价位，大家都在一个自身利益之上将房地产推向泡沫，最终导致国家经济风险。二、改变以美元为核心的国际货币体系的外贸经济的依赖和平衡结构12 美国国家的高消费思维，使美国的消费完全建立在国家印钞机的基础上，美元源源不断地输出，使得美元的通胀完全被输出到中国，中国也被迫印刷更多的人民币来结算这些贬值的美元。如果国家不将这些贬值的美元通过进口再输出出去，就势必将这些通胀留在国内，使得国内的资产价格上升和通胀，房地产业也就难以逃脱厄运了。因此，在目前以美元为核心的国家贸易结算体系中，国家要么通过改变经济结构，平衡掉外贸的依存；要么将通胀的美元通过再次贸易转移给其他国家，使美元变成高技术设备等资产来促进国内的产业提升，而不是留在国内推动国内资产价值的虚增和资产泡沫风险。也就是我们可以通过利用贸易顺差的美元来采购国外的高新技术设备来转移美元资产的通胀风险，同时还可以平衡国家间的贸易差额，去以口实。三、降低人民币升值的压力和控制热钱的流入目前在国际上，普遍的看法是人民币一定会升值。中国政府也在不同的场合表示人民币会逐步合理地升值。由于在国际贸易中的顺差，国际社会的主要发达国家迫切要求人民币升值来改善他们的国内贸易状况，这种简单的政治经济要求，一直使人民币的升值压力很大，国际社会普遍对人民币的升值都有预期，因此国际热钱也一直在暗潮汹涌地流入中国，国际热钱进入后推动国内资产价格上升。由于国内各种资产价格并不是在国内财富和国内资产等量的情况下得到反应，而是被国际热钱炒作成泡沫资产，是人为投机的行为，因此，国家要严格控制国际热钱的流入，在外汇的兑换程序和项目审批上要非常严格地控制。通过控制热钱的流入来控制国际热钱对国内资产价格的推高，以此达到降低房价的目的。四、优化财税分配和靠土地收入来补贴地方财政的制度在国家的财政税收制度中，增值税的大部分被中央拿走，地方政府想通过税收来获取收入的这部分就少，地方政府所需要提供的各种服务和改革措施的费用就必须从别的途径来获得，从现实来看，这个途径主要就是靠卖手中掌握的垄断资源，其中土地就是非常大的一块。对地方政府来说，除了对垄断资源采取卖高额价格的途径之外，还有一个收入部分就是征税，但是目前中国政府的GDP考核和经济为先的发展结果是地方政府为了招揽投资对各种企业都采取优惠的措施，同时在税收分配方面，中央拿去大部分，因此从税收部分来说是不能有效地满足地方财政的需求。从财税分配角度来考虑的是，中国经济发展到现阶段要逐步取消一刀切的税收优惠措施，应该将该征收的税收全部征收上来，不要在为了获得高GDP而对低12 质量的投资进行税收优惠，要通过提高税收来提高地方政府的服务能力。还有一点是要改善地方和中央的财政税收分配比例，让地方政府享有更高的税收留存比例。因此，通过减少无谓的优惠和提高地方政府的税收留存比例来提高地方政府的财政能力，地方政府有了更强的经济能力后，降低手中垄断资源的贩卖价格，达到服务于民的目的。也就是可以减少对土地收入的依赖，降低土地价格。土地变成政府的垄断资源，其投放的数量一直被政府在控制，并且被采用竞价的方式在推高，垄断资源采用竞价购买的方式，必然面临高价的结果，因此在土地的供给和定价机制上，也同时有改革的必要。五、改变中国经济的结构，提升产业的竞争力，改善投资的领域目前参与中国房地产价格推高的一个很大的资本力量是国内的民间资本，导致民间资本投资在房地产上炒作的原因有两点。1、由于国内产业还停留在初级加工服务型，处在整体产业链的价值末端，在这个价值链中，准入条件很低，竞争激烈，利润非常低，因此在目前的房地产现状下，这股资本力量开始转向暴力的房地产行业，通过在房地产行业的投机和投资可以轻易地获取在简单加工行业的数十倍之高的利润。2、在目前国内的投资领域限制过多，因此民间的资本在积累后，找不到好的投资领域。这部分钱也开始投入到房地产行业中来，这部分钱投入到房地产中并不能达到因为改善供需关系而降低价格，恰恰相反，因为在先期的土地供给中的垄断性，反而是使这部分资金是起到了推高房价的作用。为了解决这部分资金对房地产的推高作用，需要政府和企业一起来参与国际经济的分工，通过技术改造和创新来提高企业的竞争力，占据价值链的高端，获取高的附加值，同时放宽国内的投资领域来释放民间的资本，减少资本对房地产的压力，降低房价。综上所述，目前国内房价居高不下的几个主要的资本力量在于1、地方政府的垄断导致的官僚权利资本2、国际炒家的资本3、国内资本。其中国内资本中除了国内民间自由资本外，很大的一部分是国家金融资本贷出。因此，房地产这个越滚越大的泡沫雪球捆绑这几大块的利益：1、地方政府的利益；2、国际炒家的利益；3、民间资金力量的利益；4、国家金融的利益。所以，这个雪球破灭的结果会有什么影响呢？1、地方政府的土地收入获得减少，减少地方政府的财政收入，结果来看是没有大的关系的。即使雪球破灭，也关系不大。12 2、国际炒家资本。如果中国房地产泡沫的破灭，可能会使国家炒家的资本降低投机盈利或出现亏损，但是对于中国的经济来说是件好事，可以挤出国家热钱。3、国内民间资本。在中国房地产泡沫破灭时，没有脱手的人必然面临很大的风险，但是从总体来讲，即使这部分人受到影响也没有关系，从国家整体的经济来看，不会有什么影响，反过来说是牺牲部分利益来换得整个国民经济的好的发展。4、国家金融的资本。这是最危险的部分，由于我们国家的房地产领域严重捆绑了中国的金融，金融贷款的数额很大，因此一旦房地产出现大的问题，必然会出现金融领域的很多贷款不能得到偿还，影响金融稳定。因此，在房地产问题中，首先要先限制金融对地产的贷款问题，防止金融领域完全被地产控制。解决中国房地产问题，在保证中国金融逐步抽身的情况之下，要从经济结构、外汇和贸易领域、土地和税收等几个方面综合治理才能有效防止目前再热度不减的房地产价格，才能有效保证国家经济的稳定和安全。12