郑州市金水区加强老旧住宅小区物业

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1、郑州市金水区加强老旧住宅小区物业管理工作指导意见（试行）为做好城市精细化管理服务工作，建立健全老旧住宅小区物业管理工作长效机制，全面提升老旧住宅小区物业服务质量和管理水平，依据《郑州市人民政府关于郑州市物业管理纳入社区建设工作的意见》（郑政〔2011〕8号）和《郑州市人民政府关于印发老旧小区物业管理基础设施整治改造和物业管理覆盖工作计划的通知》（郑政〔2011〕61号）精神，结合我区实际，制定本指导意见。一、工作目标通过采取“政府引导、社区（居民）自治、市场推进”的方式，创新物业管理长效机制，使

2、全区老旧住宅小区物业管理达到路平灯明、设施配套、干净整洁、规范有序。二、工作范围2000年12月31日前建成的老旧住宅小区。三、老旧小区物业管理模式（一）专业化物业企业管理模式以街道办事处为主导，以单个或多个社区为单位，在充分征求业主意见的基础上，合理整合划分物业管理区域，采取打包捆绑的方式引入专业化物业服务企业。—11—（二）业主（居民）自治管理模式对具备条件成立业主委员会的，区房管局、相关街道办事处和社区居委会积极指导业主召开业主大会，选举业主委员会；对暂不具备条件的，由相关街道办事处和社区

3、居委会组织业主（居民）代表成立居民自治管理委员会，代行业主委员会职责。业主委员会或自治委员会通过征求小区业主意见选择物业管理模式，引进专业物业服务企业委托管理，或以业主委员会（自治委员会）为主体实施居民自治管理。（三）单位后勤管理模式对于有主管单位的老旧住宅小区，主管单位可征求业主意见选择专业化物业企业管理或单位后勤自管模式。单位后勤自管的，区文明办、区房管局、相关街道办事处等单位根据自身业务特点加强协调，指导自管单位做好物业管理。相关街道办事处和社区定期对单位后勤管理小区进行巡查，发现问题及时

4、向后勤单位反馈意见，督促后勤单位做好小区物业管理服务工作。（四）社区物业服务管理模式以社区为单位成立社区物业服务机构，社区物业服务机构为非盈利性质，隶属于社区，区房管局和所属街道办事处对其进行监管。由社区组织下岗职工、低收入人员加入，向业主收取基本的物业服务成本费用，使老旧住宅小区物业管理达到有清扫保洁、有垃圾清运、有秩序维护、有日常维修的“四有”目标。（五）街道办事处成立物业服务企业模式—11—对面积较小、硬件基础较差、社会化物业服务企业不愿进驻的老旧住宅小区，由所属街道办事处成立物业服务公司

5、，为小区提供综合物业服务，实施规范的物业管理。在老旧住宅小区物业管理工作推进过程中，各街道办事处可根据自身条件灵活选用以上一种或多种模式，鼓励采取专业化物业企业管理模式，通过3-5年的努力，逐步提高专业化物业管理覆盖率。四、服务内容及基本要求（一）基本服务内容包括：公共区域保洁服务，安全秩序维护服务，停车秩序维护服务，公共设施和共用部位维修养护服务，绿化养护服务及物业管理用房管理等服务。（二）人员管理基本要求：合理配备管理、保洁、绿化、维修和秩序维护人员，工作人员应佩戴明显标志、行为规范、服务主

6、动热情。五、保障措施（一）加强对老旧住宅小区物业管理工作的领导老旧住宅小区物业管理工作在区物业管理工作领导小组的领导下进行。区财政、市政、物价、民政、房管、审计等部门根据各自职能各司其职，协调配合，共同解决、妥善处理老旧住宅小区物业管理工作中出现的问题，确保老旧住宅小区物业管理工作有序推进。各街道办事处也要成立相应机构，加强对本辖区物业管理工作的协调指导。—11—（二）建立老旧住宅小区物业管理工作奖励机制加大对老旧住宅小区物业管理政策扶持力度，建立老旧住宅小区物业管理以奖代补机制，通过采取考核奖

7、励的方式，对老旧住宅小区物业管理机构进行扶持，引导和支持老旧住宅小区物业管理机构提升物业服务质量。奖励资金按照老旧住宅小区中无主管楼院面积进行核算，每年列入政府财政预算。1.奖励范围：通过采取专业化物业服务企业进驻、业主（居民）自治管理和社区物业服务管理模式实施物业管理且达到考核标准的老旧无主管住宅小区。2.奖励对象：在老旧无主管住宅小区从事物业管理服务的机构。3.奖励标准：根据考核结果，按照管理区域建筑面积给予最高0.3元/平方米/月的财政奖励。4.奖励方式：区财政根据考核结果按季度拨付。老旧

8、住宅小区物业管理以奖代补计划定为三年。计划期满后，由区政府根据老旧小区物业管理情况再行规定。（三）加强对老旧住宅小区物业管理经费使用监管老旧住宅小区物业管理经费由业主（居民）交纳的物业服务费、管理区域公共收益和区财政拨付的奖励资金等组成。1.—11—使用范围：（1）物业服务费：用于管理区域房屋及共用部位、设施设备的日常运行、维护服务，绿化养护服务，保洁服务，公共安全秩序维护服务，办公及档案管理等。（2）公共收益和奖励资金：用于管理区域的公益事业，或弥补物业服务费不足；有条件的也可作为本管理区域内