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1、房地产企业的涉税事项及政策2010年6月上海事业部财务部前言税收的性质与作用：什么是税收？税收是国家取得财政收入的主要方式。税收的特点？税收具有强制性、无偿性、固定性。税收的作用？税收的作用：一、是筹集财政收入；二、是调控经济我国税收种类按征税对象的性质分为：流转税（增值税，消费税，营业税，关税）;所得税（企业所得税，外商投资企业和外国企业所得税，个人所得税）;资源税（资源税，城镇土地使用税和耕地占用税）;行为税（印花税，车船使用税）;财产税（房产税，契税）.房地产企业所涉税项征购土地阶段:契税、城镇土地使用税、
2、印花税开发建设、营销阶段：营业税税金及附加、土地增值税（预征）、企业所得税（预征）房产经营阶段：房产税项目竣工阶段：土地增值税（清算）、企业所得税（清算）目录第五部分营业税第三部分第二部分第四部分土地增值税企业所得税其他税项第四部分第一部分个人所得税房地产企业的涉税事项及政策第一部分营业税一、营业税概念是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为为课税对象所征收的一种税。房地产开发企业以房地产开发经营为其主要经营业务，销售不动产和转让土地使用权是其收入的主要来源，其相对应的营业税税目为“销售不动产
3、”和“转让无形资产”。二、营业税征税范围、纳税人销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。转让土地使用权直接从事建筑、安装、修缮、装修等作业，涉及“建筑业”税目；从事物业管理和其他服务业，涉及“服务业”税目。销售不动产税目其他转让无形资产税目三、营业税的计税依据计税依据房地产业服务业建筑业纳税人转让无形资产的转让额销售不动产的销售额向对方收取的全部价款和价款之外取得的一切费用，如手续费、服务费、基金等等从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主或承租者支付的水、电、燃气等价款后的余额为营业额建筑安装企
4、业向建设单位收取的工程价款工程价款之外收取的各种费用5%3%销售不动产、转让土地使用权、服务业建筑安装业营业额服务业5%四、营业税的税率营业税附加：纳税人就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维建设税、教育费附加、河道费等。（根据当地税务规定）五、纳税义务发生时间和纳税地点纳税义务发生时间：为纳税人收讫营业收入款项和索取营业收入款项凭据的当天，采用预收款(包括预收定金)方式的为收到预收款的当天。纳税人以1个月为一期纳税，于次月1日起10日内申报纳税并结清上月应纳税款。营业税纳税地点：原则上采取属地征收方法，即在应
5、税项目发生地纳税。六、税收检查重点——营业税开发期间其他：违约金、诚意金及向客户收取的手续费、咨询费、装修改造费等价外费用。房款收入、租金收入及服务收入等定金、小订金竣工结转收入后，主营收入及其他业务收入预收房款六、税收检查重点——营业税1以开发产品换取土地使用权、股权；以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务；23将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者；自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人；45将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事
6、业单位以外其他单位的。视同销售行为资产负债表单位名称：XX公司20XX年XX月XX日单位:元资产行次年初数期末数负债和所有者权益行次年初数期末数(或股东权益）流动资产：流动负债：货币资金134,230,902.721,808,900.40短期借款34交易性金融资产２交易性金融负债35应收票据3应付票据36应收股利4应付账款3815,245,615.9713,491,114.97应收利息5预收账款381,967,932.0032,307,511.00应收账款67,307,428.59495,000.00应付职工薪酬
7、39-205,246.69-94,877.28其它应收款7335,318,862.28389,719,099.51应交税费40153,211,578.77152,858,811.01预付账款81,202.661,202.66应付利息41267,539.001,872,773.00存货9516,299,443.03540,202,427.03应付股利42一年内到期的长期债权投资10其他应付款43313,243,301.28336,329,785.17其它流动资产11一年内到期的非流动负债44其他流动负债48流动资产
8、合计12893,157,839.28932,226,629.60流动负债合计483,730,720.33536,765,117.87七、税收检查-报表内容利润表单位名称：XX公司XX年XX月单位:元项目行数本月数本年累计数一、主营业务收入137,300.00124,760.00减：主营业务成本２营业税费３2,051.506,861.80销售费用４91,481.20155,
