房地产企业主要涉税争议焦点问题及政策解析

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1、房地产企业主要涉税争议焦点问题及政策解析主要内容　　一、土地增值税方面存在的问题　　二、营业税方面存在的问题　　三、企业所得税方面存在的问题　　四、个人所得税方面存在的问题　　五、其他税收方面存在的问题　　一、土地增值税方面存在的问题　　1.土地增值税清算的类型问题（自行清算、通知清算）　　《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》　　国税发〔2009〕91号　　第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　（三）直接转让土地使用权的。　　房地产企业进行土地增值

2、税清算的时间是何时？正确答案：根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：　　（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；　　（2）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；　　（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。　　第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。　

3、　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；　　（四）省级税务机关规定的其他情况。　　是否一次清算？　　国税发〔2006〕187号　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项

4、目总金额÷清算的总建筑面积　　分析提示：清算时要完整归集扣除项目。　　2.单纯销售地面建筑物是否缴纳土地增值税　　《土地增值税暂行条例》　　第二条　转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。　　《实施细则》　　第三条　条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地.　　第四条　条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。　　征税对象及范围　　土地增值税的

5、征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。分析：　　一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。28　　二是只对转让的房地产征税，不转让不征税。　　三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。　　——（国税函发[1995]110）　　国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复（国税函[2010]347号）　　厦门市地方税务局：　　你局《关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的请示》（厦地税发〔2010〕18号）收悉。经研究，现批复如下：　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规

6、定，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物行为，应当征收土地增值税。　　二○一○年七月二十六日　　3.土地增值税清算单位如何确定　　问题：我公司某项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》只有一个，报建费用也一齐缴纳；但立项批文注明分三期建设，并分别取得一期、二期、三期的《建筑工程施工许可证》，分期取得《竣工验收报告》、《预售许可证》、分期办理了大产权。　　请问：（1）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位

7、进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。　　分期开发的项目的确认标准是什么？　　（2）我公司该项目的清算主体应如何确定？　　回复：（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。　　（2）财税字［1995］048号第十三条，关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。　　（3）国税发[2006]187号第一条规定：土

8、地增值税以