基于价值创造与可持续增长的房地产企业融资策略选择模型的应用

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1、基于价值创造与可持续增长的房地产企业融资策略选择模型的应用：以保利地产为例4．1保利地产背景介绍及发展历程保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，证券代码600048，股票简称“保利地产”，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。2007年12月，银监会正式批准保利财务公司开业，同年保利集团资产总额首次突破500亿元，提前跻身央企第二

2、方阵。2009年5月，集团公司合并总资产1391．6亿元，同比增长62．20％，跻身央企第一方阵。2011年8月，集团公司首次荣获国资委2010年度经营业绩考核A级。30多年来，保利集团己形成“五业并举、多元发展”的格局，业务遍布全球100多个国家及国内100余个城市。在美国财富杂志发布的2015年世界500强排行榜上，保利集团以2014年度260．5亿美元营业收入排名第457位。保利地产于2006年7月19日首次公开发行人民币普通股(A股)15，000万股，每股面值1元。根据2015年半年报资料整理出保利地产上市以来股

3、本变化过程，如下表所示。4．2保利地产融资现状分析目前，我国房地产企业进行融资主要是依赖于银行贷款，保利地产自上市以来，积极尝试其他融资方式，例如股权融资、债权融资、信托基金等，为企业扩大经营规模所需资金提供多种融资选择方式。4．2．1债权融资分析对于一个企业而言，债权融资包括向银行借债、发行债券等，与国内绝大部分房地产开发企业相同，银行贷款仍然是保利地产最主要的融资渠道。在企业经营过程中发生的来自客户的负债也包括在企业的债权借款中。针对本文案例保利地产而言，其自2010年起的负债融资情况详见下表：2013年8月6日，保

4、利地产全资子公司恒利置业在境外发行总额为5亿美元的五年期固定利率债券，票面利率为4．50％，实际利率为4．713％，在香港联合交易所上市。标准普尔、惠誉和穆迪分别给予公司BBB+、BBB+、Baa2主体信用评级，并分别给予债券BBB．、BBB+、Baa3评级，评级展望为稳定。4．2．2股权融资分析保利地产于2006年7月31日在A股上市发行，以每股发行价格13．95元发行普通股15000万股，应募集资金总额为209250万元，发行费用7394万元，实际募集资金总额为201856万元。其后，于2007年和2009年分别进行

5、一次公开增发和非公开定向发行。2007年8月1日，由于自有资金不足以满足企业当前的高速成长，为了扩大经营范围承建新项目的开发工作，公司于上市之后首次通过股票市场进行股权融资，预计募集资金总额为68亿元左右。此次募资金额将用于投建房地产项目，预估该项目收益率15％左右，2008年对房地产项目进行正式投建，预计2009年至2011年能为公司创造利润，实现价值增值。继公司2007年顺利通过公开增发股票进行股权融资后，公司于2009年7月14日进行公司上市以来第二次股权融资，本次融资通过非公开定向增发股票，拟募集资金总额78亿元

6、左右。本次定向增发发行对象为中国保利集团公司、国信证券、刘益谦等，主承销商为中信证券股份。此次募集资金总额将用于投资八个新建房地产开发项目。2014年以来，公司为了激励经营者完成一定的业绩目标，对优秀员工实行股票期权激励计划。分别于2014年9月10日、2014年11月21日、2015年1月30日和2015年6月8日向公司激励对象定向发行股票19，633，320股、3，120，120股、4，030，290股和18，911，536股。根据以上的分析可以看出，保利地产自上市以来，在2007年进行一次公开增发股票，2009年进

7、行一次非公开发行股票，2014年至2015年进行多次股票期权激励计划的定向发行股票，其余年度并未进行股权融资。4．2．3内源融资分析内源融资是指公司日常经营活动所产生的资金留存于企业内部，企业在经营过程中需要扩大生产规模或参与投资项目，最直接的资金来源即为内源资金，利用企业的留存收益进行扩大生产投资，资本成本低。具体而言，企业的留存收益由盈余公积和未分配利润两部分构成。保利地产近五年企业留存收益情况表如下所示。4．2．4现行融资策略评价现阶段，我国房地产企业的融资渠道依旧较为单一，主要依赖于金融机构的贷款，当企业过分依赖

8、于某一种融资方式时，其承担的风险也会相应的加大。随着房地产金融市场宏观调控政策的不断收紧，银行信贷发放难度加大，目前银行贷款坏账率过高，银行为了降低贷款风险，对借贷企业资格审查更为严格，房地产业融资渠道进一步缩窄。所以，为了分散企业风险，不能过度依赖于单一融资方式，构建企业多元化的融资结构不仅能有效帮助企业募集经营所