房地产开发企业审计中的题目与建议

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1、房地产开发企业审计中的题目与建议【摘要】,房地产开发经营业务核算存在虚增无形资产和开发本钱;人为调节经营收进和经营本钱;漏缴规费;套取银行信用,违规贷款;偷漏税金等。笔者针对上述题目,提出审计建议。房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点,与之相应的核算涉及面广,核算环节多,核算对象繁杂,客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件,也加大了审计的难度。笔者以为,对房地产开发企业存在的不同题目,建议采用不同的审计重点与思路。一、虚增无形资产和开发本钱2004年8月31日以前,土地交易未实际公然竞

2、价,房地产开发企业大多利用政策空间,以“危房改造”或“开发适用房”的名义取得土地,并先按实际支付的价款记进“无形资产-土地使用权”,然后想法改变土地用途,聘请评估机构对原取得土地按贸易用地或商品住宅地进行评估,且一般要求高估,形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理,虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时,将该土地使用权的账面价值全部转进开发本钱,而开发产品本钱中所含的土地本钱为土地评估价值,而不是该土地的取得本钱,违反了存货计价的“本钱与可变现净值孰低”原则,虚增了开发本钱。对于房地产开发企业高估土

3、地使用权的题目,建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比,对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值预备。对于转进开发产品本钱的土地使用价值的确认题目,企业会计制度未明确规定,笔者以为应按本钱计价的原则,在将土地使用权账面价值转进开发产品本钱时,先将评估增值部分冲转,按实际取得该土地所支付的价款和用度减往无形资产摊销后的余额记进开发产品的本钱。二、人为调节经营收进(一)将预收售房款长期挂账,延迟确认收进。房地产开发企业收取的预售房款,在商品房已竣工验收,与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收进。但房地产开发企业为

4、了调节收进,通凡人为延迟商品房竣工决算,以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账,不确认收进。(二)隐瞒收进,私设小金库。房地产开发企业除自行开发业务外,还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约,可操纵空间大,成为房地产开发企业小金库收进的主要来源。比如,在投资比例分配开发产品的合资中,房地产开发企业往往对分回的开发产品不进账,而将其账外销售,收回销售收进账外存储,形成小金库;在委托代建业务中,房地产开发企业往往将代建工程收进不进账,资金体外循环,或只作往来核算,形成账内小金库;在待售商品

5、房出租业务中,对收取的租金不进账,账外另存,形成小金库。(三)将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地,不作视同销售的账务处理。按规定,房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的,应视同销售进行账务处理,按规定计缴营业税及附加。但房地产开发企业往往只按本钱价作存货减少处理,未作视同销售的账务处理。(四)将出租房、周转房销售的收进直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁,审计难度较大。房地产开发企业在销售出租房、周转房时,往往不按规

6、定进行商品房销售核算,而是将出租房、周转房销售收进直接冲减出租房、周转房的改装修复用度支出,既虚减经营收进又造成开发本钱和销售用度不实。对于上述调节经营收进的行为,建议审计时除应认真审核经营收进明细账、往来明细账和相关原始凭证外,还应审查《商品房买卖合同》、销售不动产发票存根、动迁房发票存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相关资料,查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。将经营收进与“销售不动产发票存根、动迁房发票存根”相核对;将经营收进各分类明细账分别与《商品房买卖合

7、同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相核对;将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对;同时采用查询、观察、性复核等审计,查实企业人为调节收进的题目。