浅析城市化进程与房价的关系

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1、浅析城市化进程与房价的关系　　【摘要】城市化是一个国家经济发展水平的重要标志，城市化发展是当前我国正在实施的一项重大发展战略。各种经济模型表明城市化与房价之间存在着相关性，一方面城市化会促进房价的上涨，另一方面房价的上涨又会反过来对城市化的进程产生影响。因此研究两者的相关性可以使得城市化与房价处于协调发展之中。　　【关键词】房价城市化相关性　　一、我国城市化现状及发展趋势　　（一）城市化的概念。　　城市是人类文明的标志，是人们经济、政治和社会生活的中心。而所谓城市化，并没有一个唯一的定义，不同的学科有不同的定义。经济学中将城市化定义为是指由于工业

2、化而引起的人口向城市集中的过程。我国《城市规划基本术语标准》则把城市化定义为：人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转移以及城市不断发展和完善的过程。　　随着人们越来越注重“以人为本”的观念，城市化现在已被注入了新的概念，不仅是城市人口逐渐聚集、人们生活方式的改善，这些表面上的城市化，而且还必须有精神上的城市化，使人们从观念上，思想上符合现代文明城市的要求。　　（二）我国城市化的现状及其发展趋势。　　1949年新中国成立时，中国城市化水平只有10.6%。因此，中国是在起点极低的基础上开展城市化建设的。进入21世

3、纪，中国的城市化进程进入了高速发展的轨道。统计显示，城市化平均水平为41.8%（见图1）。但各地区之间的城市化发展水平非常的不平衡，西部地区的云南、甘肃等地区的城市化发展水平还不到30%。“十二五”期间，我国的城市化将进入重要的战略转型时期。城市化的转型将从追求速度向追求质量转变，把城市化快速推进和质量提升结合起来，实现不完全城市化向完全城市化的转变，解决农民工的市民化问题，更加重视民生和社会问题。　　图1建国至今的城市化率走势图　　截止2010年底，世界城市化平均水平为48%，发达国家城市化平均水平为76%，由此可以我国的城市化水平还处于相当低

4、的程度（我国与主要典型国家或地区城市化水平比较见表1）。根据美国学者诺瑟姆提出的“S”型城市化发展轨迹理论，我国目前的城市化水平尚未达到拐点，仍处于城市化加速发展阶段。从城市化和经济发展水平的指标来看，可以预测，今后中国城市化的发展会以每年至少1个百分点的递增速度上升，至2020年达到60%左右。　　表1典型国家或地区城市化水平　　二、城市化与房价的关系　　（一）城市化对房价的影响。　　随着城市化的不断加快，大量农村人口转移到城市，其直接的结果就是对房屋的需求量急剧加大。根据上面我国2020年城市化水平的推断可以得出2020年我国城市居民总数将达

5、到8.6亿左右，因此可以估计，2009-2020年平均每年将会有1731万的农村居民转为新的城市居民。这将必然会导致对住宅房屋的大量需求。按照人均住房建筑面积30m2算，每年新增的住宅面积应达5亿m2左右，从表2、表3可以看出显然目前我国每年新增住房面积远没有达到5亿m2，经济学原理表明，价格由供求关系决定。当供给一定的情况下，需求增加则价格必然升高。　　表22010年1～11月各地区住宅开发规模与开竣工面积　　表32011年1～11月各地区住宅开发规模与开竣工面积　　发达国家城市面积和城市人口的相对稳定，使得房价一般也比较稳定，城市化进程早已完

6、成，而发达国家在进行城市化的进程过程当中也都出现过房价上涨的现象。现在影响发达国家房价的最主要因素是通货膨胀、利率等货币因素。　　诚然引起房价的因素是众多，但从发达国家房价的稳定可以看出，城市化在其中起着重要的决定性因素，其他有些造成房价过高的因素都只是城市化对房价的一种间接作用。比如投资性购房行为引起的房价虚高，最根本的原因是投资者认为供求紧张，房地产为卖方市场，存在着上涨预期，因此才投资炒房。　　已有不少学者用国家或各省颁布的统计数据对城市化对房价的影响作了一个定量分析，有学者运用数学模型及回归分析得出城市化发展水平每升高1%，房价就会随之升

7、高1.53%；同时通过该模型也可以说明在能够影响的所有因素中，城市化发展能够解释的部分占到了88.47%。另外国家统计局青岛调查队调查员在《城市化发展水平对房价影响的实证测算》一文中又将城市化细分成十个指标，研究了城市化水平对青岛市房价走势的影响。通过建立经济模型进行回归分析后得出大部分城市化指标与房价存在较高的正相关性，说明房价和城市的发展密切相关，其中，相关性最密切的依次是人均GDP、城乡居民储蓄存款余额和人均消费口零售额，说明经济发展、人民收入增加和购买力增强对房价上涨影响较大。　　通过一些数据还表明城市化水平对房价的影响在各个地区及年份存

8、在着一定的差异，在地域上表现为弹性值差异较大，东部地区的弹性值要普遍高于中西部地区，即城市化水平越高的地区，城市化水平对房价的弹性越大，