我国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析论文

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1、我国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析论文摘要：灵活高效的组织模式与运行机制是住房反向抵押贷款得以成功的关键。在对国外住房反向抵押贷款的运作方式进行全面考察和深入分析的基础上，结合我国的国情，探讨了我国发展住房反向抵押贷款应采取的组织模式与运行机制，包括贷款机构的选择、经营方式的确立、贷款运作的程序及各相关机构的作用，以期对我国有关部门的决策有所裨益。关键词：住房反向抵押贷款组织模式运行机制住房反向抵押贷款在美国、加拿大等国家是一个成熟的住房金融产品，也是实现以房养老的金融工具。它是指老年人以拥有

2、产权的住房做抵押，向银行或其他金融机构借款消费，同时老人仍然保留房屋居住权.freel)、新加坡NYUCINE保险公司推出的反向抵押贷款(RMs)等。这些住房反向抵押贷款产品，对于实现以房养老、提高老年人的生活质量、降低贫困率、促进社会稳定等均起到了较好的作用。我国人口老龄化日趋严重，亟需进行养老方式创新。随着我国计划生育政策的实施、人口出生率的下降和平均寿命的延长，人口老龄化呈加速之势。按照国际通行的“60岁以上老年人占总人口的比例达到10％，或65岁以上老年人占7％，即开始进入老龄时代”的标准，我国

3、从2000年开始进入老龄化社会。但是，由于我国经济不发达、人口基数大、老化速度快、未富先老，与国外发达国家相比，我国的养老负担更重，解决起来更为困难。从家庭养老来说，由于“四二一”(家庭三代成员比例)结构家庭和空巢家庭大量涌现，使得依靠子女养老越来越不现实。从社会养老来说，尽管我国政府采取了多种措施，但囿于我国的经济条件，目前仍存在着覆盖面小、保障水平低、养老金缺口大等问题，还难以满足老年人的实际需要。如何让老人们安享晚年，促进和谐社会的构建，是摆在全社会面前一个亟待解决的问题。房改提高了住房的自有化率

4、，为我国发展住房反向抵押贷款创造了有利条件。通过住房制度改革及其他配套措施，城市里80％以上的老年人拥有了自己的住房，这个比例甚至超过一些西方发达国家。与年轻人相比，老人的人均住房面积还要大一些。据北京大学老年学研究所对北京的典型调查，老人的人均居住面积要高于全市平均值34.76％。不过，多数老人只有一套房子，这些房子虽然区位条件好，价值较高，但由于要居住，也就无法通过出租或出售变现。如何通过金融创新，使老人们在不移居他处的前提下，通过盘活住房资产获得稳定的收入以贴补生活，作为社会养老的补充?出路就是发

5、展住房反向抵押贷款，实现以房养老。二、我国发展住房反向抵押贷款的组织模式组织模式的确定和贷款机构的选择是住房反向抵押贷款能否取得成功的关键环节。在我国，发展住房反向抵押贷款，既要借鉴国外成熟的经验，又要结合我国的国情、金融机构状况和居民的消费习惯，统筹考虑，选择高效合理的组织模式，以减少运营成本，提高综合效率。(一)组织模式的定位概括起来，目前国外住房反向抵押贷款的组织模式有三种类型：完全市场模式、完全政府模式，以及二者兼顾模式，其中美国模式属于第三种。相对于英国、法国、新加坡等国来说，美国的住房反向抵

6、押贷款历史长、市场规范、运作较为成功，效果也最为明显。我国发展住房反向抵押贷款，应借鉴美国模式的经验，走政府调控与市场运作相结合之路。也就是说，要在政府主导下，充分发挥商业银行、保险公司、房地产公司、中介机构的优势，进行市场化运作，以实现取长补短，优势互补。这是由反向抵押贷款的产品属性与我国的国情所决定的。第一，住房反向抵押贷款本身具有明显的外部经济性。通过发展住房反向抵押贷款，有助于实现老人自我养老，减少国家社会保障的压力，促进社会的稳定与社会主义和谐社会的构建。但住房反向抵押贷款业务本身面临着较大的

7、市场风险，如果没有政府的介入和政策的支持，这项业务就难以发展起来。第二，我国的社会主义市场经济体制还不完善，信用体系还不完备。我国是在计划经济的基础上发展社会主义市场经济的。目前正处于转轨时期，体制改革还不到位，市场主体发育还不成熟，信用体系还不健全，法制环境还不完善。这样的外部环境不利于住房反向抵押贷款业务的健康发展。如果我们把这项关系众多老年人切身利益的事业完全交由市场来运作，难免会出现这样或那样的问题。英国在这方面的教训是深刻的。我国应该避免重蹈英国的覆辙，加强政府的监管，尤其要在起步阶段，更要走

8、稳、走好。第三，我国的居民对住房反向抵押贷款的知识还很缺乏，对它的认识有一个时滞，政府的介入有助于增强居民的信心。住房反向抵押贷款是一个全新的产品，涉及到人们观念的更新、生活方式的转变、遗产继承方式的改革、养老方式的变化，人们对它从认识到接受会有一个过程。如果政府从一开始就介入，相当于对这一产品的信用增级，可显著增强民众的信心。另外，为保证公正性，在该项业务推出的初始阶段，需要进行大力宣传推广，对借款人进行贷前咨询教育，对服务人员进行培训，