浅议业主大会学位论文.doc

《浅议业主大会学位论文.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、AbstractTheissuesandimplementationsoftheRegulationsonRealEstateManagementandRealRightLawmadeuptheblanknessoflegislationoncondominiummanagement.ThetheoryofCondominiumassociationsisanimportantpartofcondominiummanagementsystem,intheinterestofallownersandtheimportantapproachthroughwhichmemberowne

2、rshipcanberealized.Therefore,thispaperisestablishedintheaspactoflegalresearchandfocusesonthebasicissuesofCondominiumAssociation.Analysisofthecurrentownersofourshortcomings,thedistinctionbetweenownershipofthebuildingforthefuturedirectionofasoundpointofviewtheauthor.KeyWords：condominium;condomu

3、niumassociations;proprietor;houseownerconvention浅议业主大会业主大会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。随着我国《物业管理条例》和《物权法》的相继颁布实施，区分所有建筑物管理立法上的空白得以弥补，但是相关法律中对于区分所有权人管理团体的立法规定仍然不尽完善。本文拟从讨论业主大会的意义入手，研究我国关于业主大会的立法，指出并分析现有立法的不足，并就如何完善提出笔者的拙见。一、业主大会的意义与计划经济年代由政府或企事业单位采用行政手段进行的传统房产管

4、理相比，物业管理作为社会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制，其最基本的特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理服务相结合。没有业主大会，缺少了物业管理的主体，物业管理就会失去生存和发展基础，也就谈不到发挥物业管理新体制和市场机制的作用和效能。因此建立业主大会，明确业主大会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础，也是培育和规范物业管理市场的必然要求。（一）有利于促进形成物业管理市场竞争机制在物业管理起步的初期，由于 业主无法自主选聘物业管理公司，往往是“谁建设谁管理”，由房地产开发公司自组或指定一家物业管理公司负责物业管理。服务好的

5、物业管理公司无法依托其服务质量、品牌信誉接管更多的项目，形成规模效益；服务差的物业管理公司则得过且过、滥竽充数，无视业主的意见和不满垄断经营。物业管理行业没有竞争，企业就没有生存的压力，也就没有前进的动力，长此以往必然造成整体服务质量的下降，损害广大业主的利益。而近年来出现的业主大会以招投标形式选聘物业管理公司的做法，正是打破垄断管理局面，培育物业管理市场竞争机制的有效途径，是促进物业管理行业健康发展，管理服务水平不断提高的重要动力。（二）有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系业主与物业管理公司之间的关系是物业管理服务的消费者与经营者之间的关系，除了受到有关法规、规章的

6、调整和规范外，应通过物业管理服务合同予以明确双方的权利和义务。在现实生活中，由于物业的业主是一个分散的群体，业主的意志具有多元化的特点，任何一家物业管理公司都难以做到与每一个业主分别签订物业管理服务合同。曾有个别房地产开发公司下属的物业管理公司在向业主交楼时，以交钥匙为条件强迫业主与其签订物业管理合同，但这一做法显然违背了《民法通则》、《合同法》的有关规定。没有物业管理服务合同，业主与物业管理公司之间的责、权、利关系就无法具体明确，物业管理服务质量、费用等问题就无法量化、细化，一旦发生纠纷，就缺乏外理的有效依据。因此，通过业主大会与物业管理公司签订物业管理服务合同，是明确业主与物

7、业管理公司责、权、利关系的唯一有效形式。（三）有利于整合广大业主的共同意愿并维护其合法权益业主既是物业管理所有者，也是物业管理服务的消费者，业主有权自主选聘物业管理公司。但是，物业管理消费又与日常生活中的一般消费行为有所不同。目常生活的中的消费多表现为个人消费行为，具有个人选择、个人付费、个人受益的特点。而多元产权物业的物业管理则量种集体消费行为，只有共同选择，共同付费、共同受益的特点。由于各个业主在选择哪个物业管理公司等诉求上不可能取得完全的一致，而一个物业又只能由一家物业管理