科学发展观视阈下城市房地产业发展探析

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1、科学发展观视阈下城市房地产业发展探析论文摘要：目前衡阳市房地产业在土地资源供应、节能环保开发、房地产市场体系建设等方面存在较多问题，其原因是多方面的，必须从提高土地集约利用水平、重视环保节能、加强市场的调控监管等方面进行解决。关键词：城市房地产业；问题；原因；对策；衡阳市　　　　　据悉，1998—2008年房地产和建筑业增长对经济增长的贡献率接近20％，以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业。然而。地方政府对房地产业的过分依赖，致使房地产开发中资源浪费、环境破坏现象十分严重，影响着房地产业可持续发展。因此，研究科学发展观视阈下城市房地

2、产业发展问题有极其重要的意义。　　　　一、房地产业发展存在的问题　　　　(一)土地被大量囤积。普通商品住房、保障性住房用地供应不足　　房地产业的可持续发展，关键在于城市土地资源的可持续利用。2004—2008年，衡阳市购置土地面积远超过完成土地开发面积，土地出让量过大，除造成房屋供给过剩外，还导致未开发、未完成开发土地面积迅速增加，造成土地资源的严重浪费。从近年进入衡阳房地产业的资金看，衡阳房地产市场潜力较大，但外地开发商拿地相对困难，市区的成片优质土地资源已基本开发，买地只有到更远的市郊。一方面，大量的未开发用地集中在本地的各开发公司手中，未开发或

3、等待开发。随着衡阳“一年一小变、三年一大变”战略的实施，衡阳的土地价格将会进一步上涨。另一方面，中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房、廉租住房等保障性住房用地供应不足，导致相应的房源缺乏。　　　　(二)在节约资源和保护环境方面还很欠缺　　1.房屋设计、布局不合理，能耗高，造成资源的浪费和环境破坏　　首先，住宅区房屋外型设计平面形式单一，方型塔楼和长条板楼偏多，大规模成片开发、综合配套的社区较少，造成自然资源的浪费和环境破坏。其次，衡阳市住宅区楼间距普遍偏小，房屋显得非常密集，极大地影响了房屋的通风和采光，并且容易造成建筑的消防隐患，尤其以旧城

4、区为甚。最后，房屋的能耗高。据统计，目前衡阳市每年新建建筑中，只有10％～15％能达到国家制定的强制性节能标准，80％以上为高耗能建筑，既有的建筑中95％以上是高能耗建筑。　　2.房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏　　房地产开发企业数量多但规模小，不但没有充足的资金与技术来保护环境和节约资源，而且在观念和管理水平上也往往局限于眼前利益。大量的短期行为表现为：一是开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度、容积率过高，缺少绿色空间；二是一些开发商甚至无视城市规划，随意毁林毁草，减少公共绿地，破坏人文景观，违章建设；三是在建筑、装修材料应用上，为了削

5、减成本，往往通过采用耗能大、质量低劣的产品和偷工减料等手段来达到目的。建筑质量、公共绿地面积、污水和垃圾处理率不达标等，破坏了生态环境。　　　　(三)房地产市场发展不成熟，市场体系不健全　　1.房地产市场供求存在总量性和结构性失衡　　2005—2009年，衡阳市商品房供应量为657.8万m2，销售量为5518万m2，供销比为1.19：1，市场库存量为106万m2，加上一批在建工程项目的竣工开盘，商品住宅楼供需比例失衡，市场供应总量过剩。结构性失衡主要体现在：一是大户型商品住宅销售不畅，适合中等收入家庭需要的中小户型、中低价位的普通商品住宅及保障性住房

6、供应不足。2005—2008年，衡阳市144m2以上大户型住宅市场供应量近140万m2，积压近80万m2。2008年全市新建商品住宅套型面积144m。以上占到了总面积的52％，小于等于90m2的仅占总面积的2.53％。从需求的调查数据来看，意向购买套型面积90—120m2的占57％，120～144m2的占28％。二是电梯房供过于求。2005—2008年，衡阳市电梯房市场供应量为130万m2，市场销售仅56万m22，近6成电梯房销售不畅。　　2.房地产开发缺乏稳定的资金，房地产企业信誉度不高　　据相关部门提供的数据，衡阳市房地产开发投资中有80％的资金

7、来自金融机构贷款及商品房的预售收入，金融机构对房地产的支持程度相当高，而相应的风险也很大，一旦销售困难，资金链断裂，将会造成严重后果。　　衡阳市银行业协会2006年初在《衡阳晚报》上公开曝光了10家恶意逃废银行债务的企业，有5家为房地产企业，共欠银行本金1.2亿元，利息3000万元。　　3.房地产企业实力有限，违规现象较严重　　至2009年，虽然房地产开发企业的总数上升到345家，但具有二级及以上资质的房地产开发企业仅有7家，这与衡阳市房地产业发展的步伐不相适应，房地产开发企业的规模和竞争能力需要进一步加强。由于分散、粗放式的开发，造成房地产在开发过

8、程中经常出现房屋结构不合理、产品质量差、投诉多、资源浪费等现象。另外，违规建设、违规销售，虚假广告，一房多卖