成都红牌楼项目策划全案

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1、成都红牌楼项目全程企划案成都建信营销策划有限公司2006年12月23日所有成功的营销案例都来自于对市场和客户的深刻理解，世界著名营销大师菲利普·科特勒说过：市场营销的核心就是发现未被满足的市场需求并满足之。本策划案试图建立此项目的竞争优势，请与有志者共图。行千里而不劳者，行于无人之地也。——《孙子兵法·虚实篇》目录第一章成都市房地产宏观环境分析6一、2006年1—10月成都市房地产市场现状61、土地市场现状62、房地产市场现状73、市内区域房地产市场供需状况10二、成都市现阶段中小户型市场现状及趋势121、各区域中小户型现状122、中小户型分布特点133、中小户型设计13

2、4、中小户型设计的特点15三、成都市中小户型消费趋势161、目前成都市中小户型物业的消费群体构成特征162、中小户型年龄支撑163、中小户型投资回报支撑174、影响中小户型物业消费者的几个关键性因素175、中小户型消费者要求18第二章地段分析20一、红牌楼现状及远景规划20二、武侯国际社区22三、本地块SWOT分析231、本项目地块SWOT举证232、本项目地块SWOT分析23第三章市场分析26一、竞争区域（项目）的介定26二、市场供应分析26三、泛竞争区域261、竞案选取理由262、竞案楼盘基本状况273、典型竞案楼盘评述284、竞案楼盘推广主题评述30四、直接竞争区域

3、31第四章市场定位33一、项目定位背景33二、产品建筑类型定位33三、客户群定位341、本项目市场调研342、客户年龄调查353、各类型喜好调查354、总价调查365、单价调查366、面积调查377、选择中小户型客户群体细分378、本项目目标客户群区域分析42四、项目定位431、建筑风格建议452、户型建议46五、本项目商业业态定位46六、项目形象定位47七、本案定位的风险分析481、宏观经济和政策风险482、产品推广风险533、规划设计风险544、工程建设风险分析55第五章营销推广策略56一、营销思路56二、营销原则571、稳健原则572、集中市场攻略58三、营销周期5

4、8四、卖点挖掘58五、销售阶段控制581、市场导入592、内部认购593、公开发售594、强销阶段595、持销阶段596、尾盘阶段60六、入市策略601、入市姿态602、入市控制策略61七、价格策略611、整体策略612、分层分户定价原则623、价格调整策略624、价格分期策略62八、可实施的营销策略与手段631、卖场营销632、活动营销633、会员制式644、事件营销645、客户营销656、网络营销657、服务营销658、悬念营销659、节日营销6510、工程形象6611、展会营销6612、社区分销66第六章广告推广策略67一、广告策略671、立体交叉组合672、长短期

5、效应组合67二、现场包装671、售楼处682、样板房703、模型714、现场围墙71三、媒介策略72四、媒体选择与分析731、大众媒体732、分众媒体743、自创生活杂志754、分阶段媒体安排计划75第一章成都市房地产宏观环境分析一、2006年1—10月成都市房地产市场现状1、土地市场现状2006年1—10月份，成都市共推出5688亩土地，具体区域及环域分布如下：土地的分区域供应状况从区域分布情况来看，1-10月成都市区土地供应量以城北和城南为主，分别约为3612.21亩、784.61亩，共有33宗，约占1-10月土地供应总量的77.3%。而市中心的土地供应体量虽然不大，

6、但有15宗，且成交金额近13.86亿元，占1-10月市区成交土地总金额的近一成。从未来发展趋势看，城东、城北在一定时期内将是成都房地产开发热点区域，同时片区的配套设施环境将得到不断改善。（2）土地的分环域供应状况从环域分布情况来看，1-10月土地供应仍主要集中在三环以外，约4094亩，占1-10月土地供应总量的72%。这与主城区内土地资源越发稀缺有密切的关系，1-10月内至二环间土地供应就很有限，仅约225亩。另外1-10月二至三环间土地供应宗数最多，为25宗。占1-10月土地供应总数的36%。小结：目前市中心土地总体供应量不大，但供应最为集中，具有地块数量多，单块面积小

7、，土地价格高的特点。2、房地产市场现状（1）房地产分环域供应情况2006年1—10月份，成都市，内环以内供应住宅8.54万平方米，同比下降76.2%，供应占比由去年同期的7.2%下降为1.3%，该区域住宅供应量已很小；内环至一环供应住宅11.18万平方米，同比下降28.6%。一环至二环供应住宅198.79万平方米，同比增长82.1%。同期，二环至三环成交住宅353.67万平方米，同比增长21.9%；三环以外成交住宅145.67万平方米，同比增长94.4%，三环以外住宅供应和成交面积占比分别比去年同期提高9.3和8个百分点。20