房地产市场分析——需求与利润率

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1、房地产市场分析——需求与利润率　　市场分析是对市场规模、位置、性质、特点、市场容量及吸引范围等调查资料所进行的经济分析。它是指通过市场调查和供求预测，根据项目产品的市场环境、竞争力和竞争者，分析、判断项目投产后所生产的产品在限定时间内是否有市场，以及采取怎样的营销战略来实现销售目标。房地产市场分析同样具有以上特点。　　1、房地产市场分析2008年刚性需求并未提高楼市的价格　　2008年，楼市销售持续低迷，开发商纷纷采取降价促销策略，另一方面，土地、建材等原材料价格整体上涨，一直被称为“暴利行业”的地产企业营业利

2、润率2008年以来遭遇到双重挤压。　　根据官方房地产市场分析统计数据，2008年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%，其中，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，广州同比下降38.2%。　　“北京的楼市价格在2008年整体下降10%，天津地产商会房地产市场分析提供的数据显示，天津房价整体下降20%。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示。进入2009年3月以来，国家不断推出各项利好政策，在3月份交易登记面积显着增加的情况下，广州市第一季度的整体供应量为101.76万m2，而成交量则有157.13万

3、m2，同比去年增长约64%。可见广州楼市的供求关系开始出现供小于求的逆转。　　从价格走势看，3月份全市10区的成交均价也有了较明显的提升，相对于1月和2月有270元/m2的上涨，涨幅达到3.5%。　　但尽管如此，和2008年3月相比，目前的楼价同比还是有11%的下降，显示虽然成交量显着回升，但成交均价的涨势还不算过于迅猛。　　2、房地产市场分析美元贬值使中国进出口锐减，经济下行风险加大　　房地产市场分析人民币的升值，主要因素并不全是因为中国经济增长的速度和效率，而是因为美元贬值，全球跨国资本的大搬家，以及由此引

4、发的全球资产重估而造成的。全球跨国资本的大搬家，以及由此引发的全球资产重估造成的影响是极为错综复杂的，有弊有利，利弊交杂，人民币升值只是其中之一。2009年3月20日，人民币6.8133兑1美元。22个月内美元贬值17%，以致央行上海总部会同有关部门联合制定并发布了《关于进一步适应汇率形成机制改革，促进上海市外向型企业又好又快发展的指导意见》，房地产市场分析提醒企业防范汇率风险。　　值得注意的是，目前部分订单加工贸易型进出口企业的利润维持在5%左右，随着人民币中间价升值，如果出口的产品不能同步提价，这类企业的利

5、润将大幅降低，甚至变为零。　　在中国企业的对外贸易中，一般以美金定价。比如一件衣服是100美元，以前人民币兑美元汇率为8.1∶1时，出口一件，交易额为810元人民币；而现在人民币兑美元汇率为7.7∶1，交易额只有770元人民币，利润也就因之减少。不过，即使人民币升值达到这样的程度，在中国大多数出口企业看来，要保证利润，要么就降低成本，要么就提高要价。海关总署2009年3月11日公布今年前两个月我国外贸进出口情况。据海关统计，1月~2月我国外贸进出口总值2667.7亿美元，比去年同期下降27.2%。其中出口155

6、3.3亿美元，下降21.1%；进口1114.4亿美元，下降34.2%。贸易顺差438.9亿美元，增加59.6%。　　2008年，美元对人民币大幅贬值，我国对美国出口增速大幅放缓，1月~8月份仅增长10.6%。但由于人民币对欧元汇率相对稳定，1月~8月份对欧盟出口仍然增长26.3%。次贷危机负面影响已经从美国向欧洲、日本和新兴国家传导，欧盟和日本二季度经济负增长；同时，8月份以后美元汇率反弹使人民币对欧元、日元升值加快。2009年我国对美、欧、日等主要经济体出口可能全面放缓，外贸顺差规模进一步缩小，净出口对经济增

7、长的下拉影响可能比2008年更加严重，使我国2009年产能过剩矛盾更加突出。　　我国经济运行中也出现许多新矛盾和新问题。价格上涨压力尚未根本缓解，企业成本上升和外需明显收缩使部分行业和企业生产经营困难加大；证券房地产市场分析股指调整幅度过大和成交低迷，房地产市场分析分析观望气氛浓厚；能源资源价格形成机制改革不到位，煤电油气运短期供求矛盾十分突出；资本跨境流动使我国货币流动性过剩压力不减，但中小企业生产经营资金又十分紧张；制约农民持续增收的不利因素较多，服务业发展仍然面临诸多体制性障碍；在周期性和结构性调整双重压

8、力下，经济下行风险加大。　　3、房地产市场分析房地产开发投资降温但资金依然宽松　　房地产市场分析房地产开发投资降温，带动相关产业固定资产投资减速。2008年1月~8月份，房地产开发投资增长29.1%，占固定资产投资总额的21.4%。但房地产成交量大幅萎缩，房价调整迹象明显，房地产开发商资金链紧张，房地产市场分析可能由“量跌价滞”进一步发展为“量价齐跌”，初步预计，在2008年高基数的台