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1、金融危机改变了房地产市场的需求与利润率的关系论文.freelarkettradingvolumeofassetsisitmakerealestateopentraderbeginimpulseriseninpricetohavetostabilize,butfinancialcrisisandU.S.dollarhavedevaluedandalreadychangedtherelationofthedemandoftherealestatemarketandprofitrateinfact,tothisquestion,
2、therelationthatthearticlehaschangedthedemandoftherealestatemarketandprofitratefromthefinancialcrisishasbeenexplained.Keyand;profitraterelation12008年刚性需求并未提高楼市的价格2008年,楼市销售持续低迷,开发商纷纷采取降价促销策略,另一方面,土地、建材等原材料价格整体上涨,一直被称为“暴利行业”的地产企业营业利润率2008年以来遭遇到双重挤压。根据官方统计数据,2008年全国商
3、品住宅销售面积同比下降20.3%,.freel2,而成交量则有157.13万m2,同比去年增长约64%。可见广州楼市的供求关系开始出现供小于求的逆转。从价格走势看,3月份全市10区的成交均价也有了较明显的提升,相对于1月和2月有270元/m2的上涨,涨幅达到3.5%。但尽管如此,和2008年3月相比,目前的楼价同比还是有11%的下降,显示虽然成交量显著回升,但成交均价的涨势还不算过于迅猛。2美元贬值使中国进出口锐减,经济下行风险加大人民币的升值,主要因素并不全是因为中国经济增长的速度和效率,而是因为美元贬值,全球跨国资本的
4、大搬家,以及由此引发的全球资产重估而造成的。全球跨国资本的大搬家,以及由此引发的全球资产重估造成的影响是极为错综复杂的,有弊有利,利弊交杂,人民币升值只是其中之一。2009年3月20日,人民币6.8133兑1美元。22个月内美元贬值17%,以致央行上海总部会同有关部门联合制定并发布了《关于进一步适应汇率形成机制改革,促进上海市外向型企业又好又快发展的指导意见》,提醒企业防范汇率风险。值得注意的是,目前部分订单加工贸易型进出口企业的利润维持在5%左右,随着人民币中间价升值,如果出口的产品不能同步提价,这类企业的利润将大幅降低
5、,甚至变为零。在中国企业的对外贸易中,一般以美金定价。比如一件衣服是100美元,以前人民币兑美元汇率为8.1∶1时,出口一件,交易额为810元人民币;而现在人民币兑美元汇率为7.7∶1,交易额只有770元人民币,利润也就因之减少。不过,即使人民币升值达到这样的程度,在中国大多数出口企业看来,要保证利润,要么就降低成本,要么就提高要价。海关总署2009年3月11日公布今年前两个月我国外贸进出口情况。据海关统计,1月~2月我国外贸进出口总值2667.7亿美元,比去年同期下降27.2%。其中出口1553.3亿美元,下降21.1%
6、;进口1114.4亿美元,下降34.2%。贸易顺差438.9亿美元,增加59.6%。2008年,美元对人民币大幅贬值,我国对美国出口增速大幅放缓,1月~8月份仅增长10.6%。但由于人民币对欧元汇率相对稳定,1月~8月份对欧盟出口仍然增长26.3%。次贷危机负面影响已经从美国向欧洲、日本和新兴国家传导,欧盟和日本二季度经济负增长;同时,8月份以后美元汇率反弹使人民币对欧元、日元升值加快。2009年我国对美、欧、日等主要经济体出口可能全面放缓,外贸顺差规模进一步缩小,净出口对经济增长的下拉影响可能比2008年更加严重,使我国
7、2009年产能过剩矛盾更加突出。我国经济运行中也出现许多新矛盾和新问题。价格上涨压力尚未根本缓解,企业成本上升和外需明显收缩使部分行业和企业生产经营困难加大;证券市场股指调整幅度过大和成交低迷,房地产市场观望气氛浓厚;能源资源价格形成机制改革不到位,煤电油气运短期供求矛盾十分突出;资本跨境流动使我国货币流动性过剩压力不减,但中小企业生产经营资金又十分紧张;制约农民持续增收的不利因素较多,服务业发展仍然面临诸多体制性障碍;在周期性和结构性调整双重压力下,经济下行风险加大。3房地产开发投资降温但资金依然宽松房地产开发投资降温,
8、带动相关产业固定资产投资减速。2008年1月~8月份,房地产开发投资增长29.1%,占固定资产投资总额的21.4%。但房地产成交量大幅萎缩,房价调整迹象明显,房地产开发商资金链紧张,市场可能由“量跌价滞”进一步发展为“量价齐跌”,初步预计,在2008年高基数的台阶上,2009年房地产开发投资增速将下滑到
