城市空间的需求与市场分析

《城市空间的需求与市场分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第二章城市空间的需求与市场分析第一节城市空间需求的影响因素第一节城市空间需求的影响因素一、消费二、生产三、城市基础设施的改造第二节城市空间需求的类型市政类25%市场类城市空间需求类型——投资型——扩张性经济发展，扩大简单再生产为经济发展动力消费型——此类购房者购房主要目的是为了供自己使用。第三节城市空间需求的曲线一、需求与价格曲线（1）个别需求与总需求（2）需求与经济收入收入变化后价格与需求关系二、需求与位置曲线三、城市交通与住宅租金和土地租金R(d)=（raq+c）+k(b-d)商业与居住的土地租金变化不同功能的

2、土地租金变化级差地租的形成曲线六、需求弹性E=ΔＱ/ΔC*C/Q如果Ed<1，则意味着需求缺乏弹性。如果Ed>1，则意味着需求是有弹性的。如果Ed=0，则意味着需求根本没有弹性。如果Ed=∞，则意味着需求完全富于弹性。七、需求的可能性曲线和偏好曲线（1）消费者预算线恩格尔指数（3）消费偏好曲线与消费观念（4）消费者均衡第四节城市空间需求的预测一、四象限模型二、城市空间需求预测的影响因子1、经济发展水平和经济发展速度对城市空间需求的影响1、经济发展水平和经济发展速度对城市空间需求的影响2、长期利率（通货膨胀速度）对城

3、市空间需求的影响3、物业成本变化对房地产市场（城市空间）的影响4、公共政策对城市空间需求的影响（1）政府资助住宅（以美国为例）（2）地方政府的开发管制（3）政府房地产税收三、城市空间需求预测的基本要求1、需求分类：①需求总量。P②规划期内历年城市空间需求量。③不同对象的城市空间需求量。④历年城市空间更新量。（2）城市空间需求预测方法①期望值法或目标法。Ｄ＝Ｐ×capD-D0②叠加法Ｄ＝Ｄ０＋d＝Ｄ０+（d1+d2+…dn）③复利法Ｄ＝Ｄ０（１＋a）n第五节城市公共空间需求的预测一、城市公共空间需求1、城区公共空间和

4、社区公共空间2、收费公共空间和非收费公共3、政府直接提供的公共空间和政府指定通过市场提供的公共空间空间4、资本性公共空间和社会性公共空间二、从时间角度考察城市公共空间需求1）临时需求、临时开发建设2）临时需求、长期存在3）永久性需求三、城市公共空间的需求预测方法1、平衡法2、叠加法作业需求空间的影响因素空间需求的预测方法完成开发策划书需求预测。第七章城市空间开发的投入与产出第一节城市空间供给一、城市空间供给1、城市空间供给的涵义市场化的城市空间供给的涵义应从微观和宏观经济两个层面去把握。从微观经济角度来看，所谓城市

5、空间供给是指生产者在某一特定时期内，按各种价格在市场上提供的数量单（或表）。在生产者的供给中既包括了新生产的城市空间商品，也包括过去生产的存货。由于城市空间供给一般是指特定市场的供给，因而又称为市场的城市空间供给。从宏观经济角度来看，城市空间供给就是城市空间总供给，这是指在某一时期内全社会城市空间供给的总量，包括实物总量和价值总量。2、城市空间供给的特性城市空间供给具有自身的一些显著特点：城市土地供给的刚性和一级市场的垄断性相对弹性，。城市土地的供给分为自然供给和经济供给两类（1）城市空间供给具有层次性现实供给层次

6、，储备供给层次，潜在的供给层次（2）城市空间供给的滞后性和风险性（3）城市空间供给的时期性特短期——供给量固定不变短期——生产基本要素不变．土地供给量不变，房屋供给量会有较小幅度的变动长期——所有生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动二、决定城市空间供给的主要因素分析1、决定城市空间供给的几个主要因素（１）价格与供给曲线（２）土地价格和城市土地的数量（３）税收政策（４）开发商对未来的预期房地产供给弹性一般地，特短期内，；短期内房地产供给弹性较小；长期内房地产供给弹性较大。三、时间与房地产供给供给与时

7、间曲线供给率变化四、城市土地的供给量与城市规模成正比1、供给与需求的均衡第二节城市开发的投入补偿费、基础设施建设费和土建费。一、新区开发的投入1、补偿费(1)征地费，前三年的土地平均产值的3-6倍。(2)青苗和土地附着物的补偿。(3)劳动力安置。农民失去土地，须对其进行适当的就业安置(4)土地使用费2、基础设施建设费市政工程等基础设施建设费用。公共服务及生活设施配套费。3、土建费包括勘察设计和施工两部分。二、旧城区开发的投入1、拆迁补偿费拆迁人应对被拆除房屋及其附属物的所有人，依据国家或本地区关于城市房屋拆迁的规定

8、，给予补偿。拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿。拆迁补偿实行产权调换、作价补偿或者两者相结合的办法。2、基础设施改造费3、土建费第三节城市空间开发的经济收益B=(I-C)A,公式（7-1）式中：I=P×FARC=Ca-Cb×FARI——单位土地收入B——总利润P——房地产价格FAR——容积率A——开发土地面积Ca——单位土地固定成本。Cb——单位建