谈房地产调控与地方政府角色转换

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1、谈房地产调控与地方政府角色转换内容摘要：本文认为，当前房地产市场调控尚未产生明显的效果，背后的主要原因正是由于“土地财政”利益驱动导致的地方政府的角色错位。要对地方政府角色错位进行纠偏，首先必须对利益机制进行调整和加强对地方政府的问责，切断地方政府的利益驱动，加大地方政府的违法成本；同时深化财税体制，从根本上改变目前地方政府所遭遇的财政困局。　　关键词：土地财政角色错位利益调整问责财税体制　　　　近几年，房地产业以超乎寻常的速度发展，房价过高、上涨过快正成为老百姓最为关注的问题之一。中央政府对房地产的调控近两年也以超常规的频率密集出台：从2004年的

2、“八·三一”大限到去年的“国八条”，再到后来的“国六条”以及最近加强对土地调控的通知，可以说涵盖了信贷、土地以及市场监管等各个方面，但调控效果却收效甚微，房价上涨过快的势头并没有得到有效遏制。2007年3月，上海一手商品房均价为9169元/m2，与1月及2月相比，均价轻微上升3.18%和3.48%。北京商品房整体均价已接近万元，2月份开盘商品房整体均价约为9815元/m2。房价过高、上涨过快正在成为和谐社会建设的“拦路虎”。　　在当前中国经济转轨期，房地产目前的迷局实际上涉及到中央与地方的关系、政府官员的考核标准、城乡统筹、金融改革以及官商勾结、垄断

3、同盟等种种深层次问题。本文是从地方政府角色定位的错位角度去解读当前房地产宏观调控所遭遇的怪圈。　　　　宏观调控效果不明显的原因　　　　在中央政府对房地产的宏观调控措施有条不紊地出台之际，上海、北京、深圳、广州、青岛等全国大中型城市的房价却是一片热火朝天的喊涨之声，甚至一些中小城市的房价也都跃跃欲试，楼市似乎陷进了一个“调控声声紧、房价节节高”的迷局之中。　　（一）房价上涨是否是供求关系的反映　　北京市建委的统计显示，截至2006年4月30日，北京市可售的期房项目共计1512个，其中未售住宅109106套，面积为1541.39万平方米；已取得房屋所有权

4、证的现房销售项目855个，其中未签约住宅17815套，面积为289.14万平方米。两者相加待售房面积达到1830万平方米，占全部可售房面积的60%。在楼市供不应求的火爆面纱下，实际上北京有“占待销房总面积六成的住宅尚未卖出”。据新华社报道，2006年上半年，浙江省房地产开发投资增长5.7%，但商品房销售面积却下降12.4%，空置面积增加1.3倍。2006年7月，国家税务总局提供了这样一组数字，2006年1到4月份，全国契税收入仅增长了7.4%，而去年同期却超过了63%。从63%跌到了7.4%，跌幅超过了80％，如此之大的落差，表明了房地产的总体交易量

5、在急剧下降。　　北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》则称,我国东部地区商品房均价已达到4000元左右。根据我国2005年城市户均收入在1.5万至1.7万计,如果购买一套70平方米的新房,可能房价收入比在13倍,4000元左右的商品房价格意味着城市居民当中,至少70%没有购买新商品房的能力。　　从这些数据可以看出“市场无形的手”并非是推动楼市房价上扬的主要因素，当前的楼市在很大程度上是一种虚假繁荣，泡沫的成分很大。因此，2006年7月由国务院发展研究中心宏观部发布的《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》指出，1996年以来，中

6、国住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态，需求因素并不是房价上涨的决定性因素。　　（二）决定房价上涨的幕后是否存在地方政府角色错位　　据新华社报道，在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入已占到地方财政收入的一半以上，成为名副其实的“土地财政”：2003年浙江绍兴县的土地出让金收入为19.2亿元，占预算外收入的69.3%；金华市的土地出让金收入为20亿元，占预算外收入的58%；义乌市的土地出让金收入15亿元，占预算外收入的60%。　　国家发改委、国

7、家统计局发布的数据显示，地处西部欠发达地区的呼和浩特市新建商品住房销售价格2006年4月同比上涨14.9%，在全国70个大中城市中涨幅第一，这是呼和浩特市房价连续三个季度涨幅超过10%。然而，当地政府却说，“呼和浩特房价不存在泡沫。”　　事实上，对地方政府而言，在传统的GDP考核制度下，没有比房地产更好的制造GDP增长的手段和途径了。据新华社报道，1998年，地方政府的土地出让收入不过67亿。但2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而可供比较的是，在实施积极财政政策的1998至2003年5年间，全国发行国债也不过9300亿元

8、。　　既然土地已经成了地方政府支撑财政的造血工具，出于维护自身利益的需要，对中央的宏观调控进行“软抵抗”甚至