我国房地产市场发展现状及对策

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1、我国房地产市场发展现状及对策刘华倩（吉林市房地产交易中心，吉林吉林132101）[摘要]近几年来，国家先后出台了一系列调控政策，使偏高的房价、特别是一些大城市过高的房价得到抑制，房屋价格涨幅总体趋缓。当前，不容乐观，仍需高度关注的问题是一些城市出现了中高档房过剩，中低档房短缺的现象，产品结构存在严重失衡。我国房地产市场发展的对策是：完善两房政策，加大投入力度,增加经济适用房和廉租房供给；继续整顿房地产市场秩序，打击“捂盘惜售”，增加市场透明度；实行更为严格的差别化住房信贷政策；调整住房供应结构，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应；建立健全房地产市场信息系

2、统和信息发布制度。[关键词]房地产市场；价格；对策[中图分类号]F293.35[文献标识码]B的10％的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。事实上，空置率直接体现着供需比例，综观国内一些城市的房地产市场，中低价位的楼房都成为抢手货，尤其是低价位和经济适用房供不应求。一方面是许多城市中新建住宅，尤其是高档住宅乏人问津；另一方面，是广大中低收入者，望房兴叹。在一些城市火火红红的房市背后，出现了中高档房过剩，中低档房短缺的现象。如北京，空置的商品住宅主要是价位在每平方米4000

3、元以上的中高档住宅，而售价在3000元/平方米以下的商品房则空置较少，这说明目前市场的产品结构存在严重失衡。造成这一现象的原因既有炒地皮致使成本增高的因素外，也与开发商过分乐观的利润预期有关。这就形成了一些大城市房地产的特殊现象，即定位于普通老百姓的经济适用房或中低价位的商品住宅，一推出往往被抢购一空，而那些所谓面向都市白领阶层、企业主、社会成功人士的中高档住宅却乏人问津。因此，如果说当前房地产有泡沫的话，那么在一定程度上表现为总量不足、结构失衡。二、我国房地产市场发展存在的问题(一)房产“泡沫”现象房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论

4、价格的非平稳性上涨，主要特征有：房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。近年，我国房地产价格持续上升，特别是以上海为中心的长江中下游地区、以深圳为代表的沿海地区、以北京为代表的华北地区、以大理为代表的西南地区的房地产价格上涨幅度为甚，各城市房价全线上涨至高位。据统计，2009年我国住宅均价上涨了25%左右，为2001年以一、我国房地产市场发展现状(一)房地产开发投资完成情况2012年1-9月份，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%(扣除价格因素实际增长13.8%)，增速比1-8月份回落0.2

5、个百分点。其中，住宅投资35126亿元，增长10.5%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。(二)商品房销售和待售情况2012年1-9月份，全国商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份缩小0.1个百分点；其中，住宅销售面积下降4.3%，办公楼销售面积增长3.3%，商业营业用房销售面积下降0.2%。商品房销售额40354亿元，增长2.7%，增速比1-8月份提高0.5个百分点；其中，住宅销售额增长3.3%，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。(三)宏观经济政策调控状况总体上看，宏观经济政策初步

6、抑制了房价过快上涨，特别是一些大城市过高的房价得到抑制，房屋价格涨幅总体趋缓，显现了宏观调控的初步效果，但是当前形势依然不容乐观。由于住房需求坚挺、土地成本上升，导致少数城市房价涨幅仍然较高。此外，大量国际资本流入使长期利率走低，一方面，有可能降低居民利息支付压力，保持房地产市场的有效需求；另一方面，也可能因投资机会成本下降而导致房地产市场供给增加，这些因素将导致房地产价格的上升。(四)我国房地产供应状况国家统计局最新数据显示，2012年10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米

7、。目前全国空置率已达到26％，大大超过国际公认[收稿日期]2012-10-11-14-刘华倩：我国房地产市场发展现状及对策来最高水平。而上海、深圳、北京房价分别上涨了110%、100%和80%左右。从全国的商品房销售数据看，商品房销售面积同比增长了42.1%，而销售额同比增长75.5%，由此可推算房价同比上涨了近1倍。同时，测算房地产价格增长率与GDP增长率的比值，如果以全国房价上涨25%计算，相对于GDP增速比值为2.8左右，若以一线城市房价上涨80%计算，则到了8左右。而1990年日本房地产泡沫严重时其比值在3左右，从这个数值可以从侧面反映了我国房地产的泡沫

8、化程度。(二)开发商“捂