商品房预 售合同登记制度研究

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1、商品房预售合同登记制度研究【摘要】《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。但是，该法对于商品房预售合同登记的效力没有提及，这在实践中产生了很多问题，对购房者利益的保护也显得苍白无力。因此，我们有必要借鉴国外成熟立法经验，完善我国的商品房预售合同登记制度。　　我国改革开放以来，随着房地产市场的蓬勃发展和住房分配体制的改革，居民住宅投资和住宅建设有了长足的发展，商品房买卖也逐步深入到百姓的日常生活中。商品房预售作为一种重要

2、的房屋买卖形式，对于加快发展商的资金回笼过程，减轻银行大额贷款压力以及稳定商品房销售市场起到了积极的作用。但是，由于商品房预售在我国还刚刚起步，现有的法律法规还很不完善，实践中也出现了许多亟待解决的问题，而商品房预售合同登记作为商品房预售制度的重要一环，对其进行完善因此也就具有了十分重要的现实意义。一、商品房预售和商品房预售合同登记商品房预售是我国近年来房地产市场发展的产物，它与成品房买卖已经成为我国房地产市场中两种主要的房屋销售形式。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人

3、支付定金或者房价款的行为。商品房预售方式首创于香港，香港立信置业公司于1954年最先推出楼宇"分层售卖、分期付款"。由于房屋尚在施工中便被"拆零砸碎"，分期分批地预售给广大投资者，如落花片片坠落，故商品房预售又被称为"卖楼花”。商品房预售的交易方式和标的物具有特殊性，即交易时，交易的标的物——房屋尚在建设中，交易标的物所有权的转移是依合同中约定的期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或者失去法律效力的根据。因此，商品房预售行为是一种附期限的交易行为，购房者在期限到来之前拥有期待权，当期限届至并办

4、理了房屋过户手续即拥有了房屋的所有权。商品房预售合同登记是不动产登记的一种，是房屋产权、物业管理的一部分。很多国家和地区都有有关商品房预售合同登记的规定，如香港规定所有楼花买卖合约必须在签订后的三十天内在田土厅注册。根据《城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人

5、民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”因此，购房者与发展商签订预售合同后，为防止发展商“一女两嫁”，应及时督促发展商办理登记备案手续，否则，合同约定的期限届至，如果发展商不能交付房屋，购房者就不能取得房屋所有权，只能追究发展商的违约责任。二、我国商品房预售合同登记存在的问题实践中，购房者与发展商之间严重的“信息不对称”以及发展商“道德风险”的大量存在，购房者作为商品房预售法律关系的一方当事人，其权益极易受到侵害。比如发展商将已经进行预售登记的房屋及其土地使用权为他人设立抵押权，当发展商陷于支付不能

6、而抵押权人行使抵押权的时候，购房者的债权就会面临极大的危险。我国《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售人应当将预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案，但是，对于预售合同登记的效力却没有提及，这在实践中造成了很多误区，对购房者利益的保护也显得苍白无力。从地方的一些立法情况看，有些地方将商品房预售合同登记作为合同生效的一个要件，未经登记的合同无效，即登记要件主义。比如《广州市商品房预售管理实施办法》第十四条规定：“开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记

7、机构办理审核、登记手续。对证件齐备的，市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。”还有一些地方认为商品房预售合同登记并非合同生效的一个要件，未经登记的商品房预售合同并非无效，而仅仅是无对抗第三人的效力，即对抗要件主义。例如《上海市房地产登记条例》第三十二条规定：“下列房地产权利的文件，当事人应当登记备案：（一）商品房预售合同及其变更合同；（二）房地产租赁合同及其变更合同；（三）房屋维修、使用公约和物业管理文件；（四）当事人认为有必要登记备案而登记机构准予登记备案的文件。

8、当事人未办理前款所列文件登记的，不得对抗第三人。”以上两种立法思路体现了各地对商品房预售合同登记效力的不同态度。显然，在商品房预售法律关系中，购房者处于弱者的地位，经济法的“实质正义”理念要求给予购房者特殊的法律保护。那么，现行商品房预售合同登记制度是否能够起到保护购房者利益的作用呢？登记要件主义的立法目的是希望通过预售合同登记来对预售行为的合法性进行审查，防止发展商欺诈