论更正登记的申请材料与审查

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1、论更正登记的申请材料与审查《房屋登记办法》以依申请登记为原则。尽管登记是由行政机关作出的，但登记确定的是不动产物权变动的事项，涉及的是民事权益问题。在登记发生错误的情况下，自然也应当按照私法自治的原则，原则上由权利人或者利害关系人提出请求。依据《办法》第74条，在申请更正登记时，申请人应当提交登记申请书、申请人的身份证明以及证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。此外，权利人申请更正登记，应当提交其权属证书。但在具体操作中，对于更正登记的申请材料以及予以更正的条件，仍有以下问题需要进一步探讨。一、关于登记申请书登记申请书是

2、申请人进行登记申请的意思表示的载体；也是登记机构据以审核和登记的重要材料。登记申请书一般应当包括申请登记的房屋、申请登记的类型、申请登记的事项、申请人和申请日期。在更正登记申请书中，需要强调的是，一方面，更正登记是指对错误记载的事项要求更正。故而，登记申请书中不仅要对登记簿记载的错误予以明确指正；而且要对应当更正为何种具体情况进行描述，并围绕这一要求另行提交证明材料。换言之，其不但要指明登记簿上哪一项记载是错误的，还要指明应该改成什么样。另一方面，在利害关系人作为申请人时，其必须在登记申请书中就其利害关系，或者说其请求更正的事项对其的影响予以说明，在必要时还应当就此提交证明

3、材料。例如，甲的门牌号为107的房屋被办理了查封登记，但乙了解后发现，法院的查封通知要求查封的是101号房屋。据此，其要求对该107号房屋办理更正登记，注销上面的查封登记。乙并非107号房屋的权利人，其要申请此项更正，必须就其利害关系予以说明。现乙持其与甲签订的购房合同要求更正登记，如查封不解除其无法办理转移登记。这种情况下，就应当确认乙确实与该房屋存在利害关系。如果利害关系人没有说明其利害关系，或者无法提交证明利害关系的材料，且按照一般的社会观念（如申请人与房屋记载的所有权人为配偶关系等）无法认定其与房屋之间存在利害关系，则不应受理其登记申请。二、证明房屋登记簿记载错误的

4、材料在《物权法》及《办法》起草过程中，对证明房屋登记簿记载错误的材料究竟应当包括哪些始终存在较大争议。一种观点认为，登记机构原则上仅负有形式审查的义务，也没有进行实质审查的能力。因此，为了避免过分加重登记机构的赔偿责任，有必要对这些证明登记错误的证据加以严格限制，应当将其限于登记档案和法院、仲裁机构的法律文书。[1]另一种观点认为，如果过分限制证明登记错误的材料，将使更正登记的适用空间大大压缩。故而，凡是能够证明登记存在错误的材料，如当事人之间的隐名代理合同、真实的合同或者遗嘱等，均可用于申请更正登记。[2]我们认为，从理论上讲，申请人当然可以自由选择其认为能够证明登记确有

5、错误的证据材料；登记机构也没有必要对此过分做出限制。但是，在审核更正登记是否成立，或者说认定登记是否确有错误时，必须考虑登记机构审查能力、审查义务和相应责任的匹配问题。如我们所一直强调的，登记机构无权审核实体法律关系，故而，对更正登记的审核原则上也应当遵循形式审查的原则。原则上，在申请人提交了下列能够证明登记错误的材料时，方可认定登记确有错误，从而能够成立更正登记：第一，登记档案。登记档案包括了特定房屋上所有的登记资料，在每一笔登记完成后，登记机构都应当将登记过程中发生的相关材料立卷归档。因此，登记档案是登记过程中的原始资料，是判断登记存在笔误或者遗漏的最基础的证据材料。如

6、果通过比对登记档案发现确实存在笔误或者遗漏等情形，应当认为登记确有错误。例如，经核对登记档案，发现登记时误将房屋门牌号、面积或者权利人姓名写错。第二，登记基础文件被更正的法律文书。例如测绘机构撤回其测绘报告并出具新的测绘报告、公证机构撤回其公证文书而另行出具新的公证文书。在登记审查过程中，登记机构往往需要依赖相关中介机构对特定法律事实加以审核，而登记机构仅对中介机构出具的相关文书进行形式审查。例如，在因继承发生所有权转移登记的情况下，登记机构无权审核被继承人的遗嘱是否真实合法，也无法审核继承人的继承权，故而，需要依赖于公证机构出具的公证文书进行登记。如果该公证文书被公证机构

7、更正，则据此做出的登记也应当予以更正。需要强调的是，如果相关机关或者中介机构仅撤回其原有的法律文书而没有另行出具新的法律文书，换言之，其只是承认自己原有的法律文书是错误的，而没有说正确的应该是什么。则鉴于登记机构无权对相关法律事实自行确认，登记机构不能进行更正登记。第三，登记簿、权属证书上的相关记载。例如登记机构在记入登记簿时对权利人的姓名发生笔误，而登记簿上还登记了权利人的身份证号码。则该身份证号码也可以作为证明登记错误的根据。对于申请人提供了证明登记原因应当无效、被撤销或者新的法律事实发生导致权利变动的证据材料