论需公证的登记申请材料

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1、论需公证的登记申请材料一、《物权法》起草过程中的争论所谓公证，依据《公证法》第2条，是指公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。在《物权法》起草过程中，对不动产登记是否需要公证前置或者说强制公证存在较大争议。但在最终颁行的《物权法》中，并未对不动产登记的强制公证问题进行规定。全国人大法律委指出，关于“不动产登记前是否必须办理公证。有的认为，在不动产登记前应办理公证，由公证机构进行实质性审查，保证登记资料的真实、合法。有的认为，按照民事活动平等自愿的原则，不宜规

2、定强制办理公证。有的认为，登记机构对登记事项已经作了审查，没有必要规定不动产登记前要办理公证。法律委员会研究认为，为了便民，办理不动产登记只需一道手续，并且逐步实行统一登记，草案对此已经作了规定，并明确规定办理不动产登记不得按照标的收费。不动产登记前是否办理公证，可以由当事人自愿选择。如果办理登记前必须经过公证，不仅不便民，还会增加群众负担。因此，不宜规定不动产登记前必须经过公证。”[1]二、现行有效的对强制公证的规定《公证法》第11条第2款规定：“法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。”这就

3、将强制公证事项的法律依据限于法律、行政法规。而《房屋登记办法》性质上属于行政规章，无权规定强制公证的事项，故而没有对强制公证的问题进行规定。目前，房地产登记中涉及强制公证的规定，主要是《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》[司公通字(1991)117号]以及外交部依据有关国际公约就使领馆认证的规定。由于上述规定施行于《公证法》之前，依据“法律不溯及既往”的原则，仍然继续有效。三、登记实践中有必要公证的申请材料但是，从房屋登记实践来看，确实有一些材料，从登记机构的审查能力和审查权限来看，是登记机构无法审查的，从而有必要要求公证。对于这些有必要公

4、证的材料而当事人没有办理公证的，在法律没有直接规定强制公证的情况下，登记机构可以考虑依据《物权法》第12条第2款“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料”的规定，要求其补充公证材料。登记实践中有必要公证的申请材料，主要包括：自然人委托他人代为申请登记的授权委托书目前的规定中，只是要求境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。[2]但我们认为，对于自然人委托他人代为申请登记的授权委托书，有必要一律要求先行公证。原则上，房地产登记应由申请人本人亲自到登记机关进行登记。从

5、而登记机构能够很方便地对申请人与各项登记申请材料记载的主体是否一致进行审查，也能够通过当面询问，确定登记申请书的真实性及其意思表示的真实性。但是，考虑到特定情况下申请人可能无法亲自申请登记或者亲自申请登记成本过高，而且不动产物权变动并不具有人身专属性，故而，也应当允许申请人委托他人代为申请登记。1、法人、其他组织的授权委托书对于法人或者其他组织委托登记申请的委托书，没有必要强制公证。这是因为，一方面，法人、其他组织作为社会组织，只能委托自然人办理登记申请。换言之，任何一个法人或者其他组织都必须通过委托代理的方式办理登记。法人、其他组织委托他人代

6、为申请登记，并未享受特别的优惠。另一方面，从实践来看，登记机构有能力审核该委托关系的真实性。在法人、其他组织申请登记的情况下，受托人要提交其身份证明、授权委托书以及法人、其他组织的身份证明。登记机构能够比较轻易地核对申请书上公章的真实性。加上受托人还要持法人、其他组织的营业执照、组织机构代码证书来办理登记，一般而言，不至于有假冒或者伪造的情形。故而，无需对法人、其他组织委托登记的授权委托书进行公证。2、自然人的授权委托书但问题在于，对于自然人处分房地产的登记来说，首先，权利人将承担丧失房地产权利或者在其权利上设定负担的效果，有必要要求其亲自到场

7、接受登记机构的审核。其次，登记机构无法对其授权委托书的真实性予以审查。因为登记机构未必存有其签字，即便在登记档案中留存其签字，登记机构也没有能力辨认该签字的真实性。此外，委托人不亲自到场，本身已经是享受了一定的便利，如前所述，基于公平考虑，要求其付出一定的成本也是合理的。如果不要求强制公证，则登记机构可能因无法确认授权委托书的真实性而出现登记错误。在此情况下，我认为，有必要在自然人处分其房地产的登记中，对其授权委托书的真实性要求公证。3、处分登记抑或全部登记还需要讨论的是，此种授权委托书仅限于处分登记，还是原则上应当及于全部登记？有观点认为，考

8、虑到委托登记的情况下，登记机构的风险主要来自于处分登记，而其他登记，如变更房地产自然状况，即便委托书系伪造，也不会带来太大风险，故而没有必要要求强制公