土地一级开发主体融资的基本问题

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1、主讲人：余采土地一级开发主体融资的基本问题主讲人简介：余采，先后毕业于北京师范大学经济系和中国人民大学经济系，经济学硕士，曾长期供职于国家审计署，任处长，先后在公司担任财务处长、财务总监，现为中天恒兴创业咨询有限公司董事长，中天恒会计师事务所副总经理，主管管理咨询和培训事宜，三泰恒业投资咨询公司首席税务咨询师等。多年从事会计、审计、税务理论研究和实务工作，出版《新编纳税与会计处理》（已四版）、《所得税会计》等著作五十余种，发表文章六十多篇。1一、融资需求、融资主体和融资原则（一）融资需求从资金运动角度考虑，与其它生产经营活动相比，土地一级开发资金运动具有如下几个方面的特点：2.资

2、金占用时间长。土地一级开发，从征地拆迁到施工开发到竣工转让，所需时间往往很长，少则一年半截，多的两年，有的长达三五年甚至更长。3.分阶段投入。在大多数情况下，土地一级开发的资金是随着开发的深入分阶段逐步投入的，而不是一次性全部投入的。1.资金需求量大。土地一级开发所需资金量很大，少则几千万，多则几个亿、十几个亿，甚至几十个亿。4.回收期长。即使已经开发完成并开始转让，在许多情况下，到最终全部收回资金，也需要较长时间，有的也长达几年。2一、融资需求、融资主体和融资原则（一）融资需求土地一级开发资金动力的特点表明：土地一级开发需要投入的资金量很大，依靠自有资金从事土地一级开发几乎是不

3、可能的，这就决定了土地一级开发筹资任务非常重。而资金周转速度慢、周期长的特点，又使大量资金被长期占用在土地上，难以在短期内通过提高资金周转速度来缓解资金压力，进一步加大了筹资的任务。对于开发企业而言，与普通房地产开发不同的是，土地一级开发企业仅拥有土地开发权，而没有土地的其他产权，而在现实情况下，土地开发权不能进行抵押筹措土地开发所需资金；而央行121号文件规定，土地储备贷款必须实行土地抵押，且期限不能超过2年，这使开发企业筹资难度加大。据分析，北京市土地一级开发每年资金缺口达四五百亿元之巨。资金是土地一级开发的瓶颈和成功的关键因素之一。3一、融资需求、融资主体和融资原则（二）融

4、资主体在土地一级开发中，涉及到两个基本的主体：一是土地储备机构，二是土地一级开发单位。按照《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（以下简称《暂行办法》）的规定，土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。也就是说，土地一级开发的实施有两种方式：一种是由土地储备机构负责实施，另一种是通过招标方式选择开发企业实施。按照《暂行办法》的规定，由土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施；通过招标方式选择开发企业实施土地

5、一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。显然，在前一种方式下，土地储备机构成为土地一级开发融资主体；而在后一种方式下，开发企业就成为土地一级开发的融资主体。4一、融资需求、融资主体和融资原则（三）融资原则土地一级开发主体为了满足开发项目对资金的需求，需要通过各种渠道和方式进行融资。我们认为，土地一级开发主体在融资过程中，需要遵循如下原则：5一、融资需求、融资主体和融资原则（三）融资原则科学预测和合理规划相结合的原则。土地一级开发资金需求量大，占用时间长，筹资任务非常繁重，这就要求开发商在项目开始以前对于项目本身所需要的资金总量

6、、各个阶段需要投入的资金量、资金回收数量和时间等进行科学预测，在此基础上对筹资活动进行合理的规划。切忌心中无数、摸着石头过河，走一步瞧一步。合理选择筹资时机的原则。土地一级开发资金需求量大，占用时间长，但并不意味着所有资金都需要在开始时一次性投入，而是随着开发项目的进展分期分批投入，因此在时间分布上应当根据项目进展情况和资金状况选择合适的时机进行筹资，既要避免因为资金供应不足而影响项目推进的情况，也要避免大量资金闲置而加大成本的现象。6一、融资需求、融资主体和融资原则合理选择筹资方式的原则。不同筹资方式的资金成本不同，筹资的难易程度也不同。开发商应当根据项目本身资金需求状况和项目

7、本身的进展状况选择合理的筹资方式，既要保证满足项目运转的资金需求，又要最大限度地降低资金成本。正确运用债务筹资方式。按照《暂行办法》的规定，由土地储备机构负责实施开发并通过招标办法选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2％；而通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，其利润率不高于预计成本的8％。也就是说，对于开发企业来说，其收益按开发成本的一定比例计算，而开发成本包括了贷款利息，因此在保证规定的自有资本比例的前提下，正确运用债务筹资方式有利