xx年商业地产策划方案

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XX年商业地产策划方案　　商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，故又明做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。下面是小编整理的相关内容，欢迎大家阅读! 一、网站商业运作利益点分析创意空间 　　本项目策划是围绕网站的关联方利益点而出发的，而这将是网站定位、网站内容设计、网站推广和网站业务收入设计等的知道原则，具体见下表：序号 关联方 利益点 网站运营方创意空间 1、网络广告收入 2、嵌会员服务收费(包括短信吗平台运营收入) 3、商家宅合作销售提成 4、活动策沸划组织收入创意空间 5、低网站品牌效应创意空间 6遣、新的合作机会产生创意地空间 7、网站实业的延伸忽创意空间 8、营造自我宣别传平台 　　6两点就是以寒网站作为对外投资享受收噶益，包括其上市融资机会佳)创意空间 消费者(网民孕)创意空间 1、资讯收集眼 2、知识学习 3、比较机峡会实现创意空间 4、寻求喝实惠 5、自我价值展示机海会发挥创意空间 6、信息届发布创意空间 7、投资机狰会 8、人脉机会创意空间蜒 9、享受潮流创意空间 1画0、解决疑惑 11、现时豹物品的适时适值处理创意寇空间 商家 1、产品服务销果售收入 2、建立客户数据骨库创意空间 3、新机会物毡色 4、借鉴提高自我 5、缆销售网络构建创意空间 6附、降低运营成本创意空间胞 7、竞争情报收集创意空姻间 8、品牌宣传平台创意允空间 9、获得反馈意见 1寐0、寻找任务外力支持 二窿、网站运营思路创意空间职 　　1、通过网站主题来敦吸引网民(潜在消费者)眷的浏览，建立稳定持续增瞻长的浏览量，且掌握建立札相应的浏览者(网民)数僻据库，借以相关活动安排置来建立网站的会员制以确互保网站定期忠实的网民，慧并对网民情况进行分析处爷理，借所掌握的网民情况篙来向我们的目标商家展示质网站价值，从而来吸引商涨 家与我们网站的合作，从洋而利于各项商业活动的规谅划和实施创意空间 　　2屹、先期通过为商家提供免固费的宣传平台，借以营造置网站的商业用途，也就是罚能为网民提供了潜在价值耕的利用，逐步确立网民对忱我们网站的认同度和浏览咖习惯;利用网民对我们网再站信息的利用而使商家得抒到了网站的实惠体现，这帝时候才开始进行网站的商糖业性收费，在目前网站广钾告运作环境下，给予体验搜机会是一个强有力的竞争掣武器，况且这在网络年代以里在成本方面是可以允许辫的创意空间 　　3、在以戊上两个阶段，我们还是以样信息服务提供为网站的主闽要经营业务，同时也兼带甩一些线下商业运作，但仍贷然保持着一定程度的中立竹;待网站运营过程保持稳颇定发展了，我们可以考虑暗结合网站品牌情况推出自熔我品牌产品，实现一定程莫度上向实业方向转变，借侈以网站建立起来的宣传优润势和我们网民数据库，完精全是可以打造一个消费品众方面的品牌创意空间 　　楔4、网络的好处就是其运纹作的低成本和极度的灵活运性，各个主题和网上活动电可以随时变化和更新，从抠而能更好满足网民的需求央，有网民才有网站的生命灰力，所以要在网站上感于青尝试创意空间2H 三、网澄站定位创意空间 　　1、拐从网民的普遍个人利益心霓态，我们网站将以全方面蹦提供市场商家优惠促销信果息为主打内容，成为商家阳网上发布优惠促销信息平炕台，成为网民消费者寻找该优惠促销信息的主要网上早来源，建立网上全权威的戌优惠资讯平台，以此最大掸限度吸引网民，最大限度质为商业服务，据网民反应无来做进一步的商业活动创滔意空间 　　2、可以将团屁购的相关元素融入这个网赦 站平台中，将其与商家的讫优惠活动进行更紧密结合邪创意空间 　　3、同时引处入来自商家或者网民的互颈动、参与元素，保持网站炼的双方交流机会，实现双乓方其他利益点的相应结合固创意空间 四、网站名称创骇意空间 中国购物优惠促销熔指南网 五、网站栏目设计箱 　　1、优惠促销信息：圾提供当地商家公布的优惠啸促销信息，或者网站为网巫民争取的优惠信息 2、专醒业市场资讯 3、采购指南市 4、市场调查报告创意空倍间 　　5、品牌排行榜：填自定标准，结合市场调查呀和网民反馈信息，推行季样度榜和总年度榜创意空间理 6、潮流资讯创意空间 　印　7、方案征集：满足商毅家在营销、设计、人才等欠方面的需求 　　8、服务愈提供：提供网民智力财富迢转换机会创意空间 　　9累、网上小店：以招标经营候的形式开辟本网站的电子宁购物平台 10、交流天地逸 11、会员特区：为会员趾提供相应附加值服务 六、辕网站业务收入设计 1、信匿息发布费创意空间 2、网晃站广告费创意空间 3、短懈信平台收费创意空间 4、栋频道外包收费(类似电视稀节目外包操作) 5、主办主、协办活动收费 6、定向韭信息发布费(发挥会员数纹据库作用) 7、产品代理恐收费(电子商务频道)创寺意空间 8、调查报告费用屁 9、顾问费用创意空间 　碧　10、地区业务经营权博费用(将地区业务经营权根外卖) 11、会员服务收屹费创意空间 创意空间 七、蔓后续产品开发 1、自我知埔识产权刊物出版创意空间训 2、系列会展开发创意空漠间 3、成立协会，进行协哼会经济创意空间 4、自我绥品牌(连锁加盟) 5、经啮营顾问服务 6、海外合作斜创意空间 一、策划的总体功思路 　　1.全面把握：钢首先是建立在对当前最优甸产品设计与操盘策略的全尺面把握之上的，全面掌握铀他人犯下的错误，避免重努蹈覆辙----先求不败存而后求全胜。 　　2.项款目对接：强调对项目所在渐区域及个性特点详尽深入腰的调查与研究，并对项目皿的资源优势和劣势进行判耻断与整合，从而实现最优仿模式与项目自身进行完美停对接。 　　3.创新超越一：每一个地产项目都需要邀超越自我、超越同行业的罐最高水平，通过在未来领她域的积极开拓，不仅为项抢目自身创造出竞争优势，塔还可以为地产企业奠定行省业地位。 二、项目背景 1泣.用地概述 　　l地块位邮于苏州市朝阳区长安西路簿南侧，西临华美商城，东货接苏州市邮电局，南近苏炎州商厦，北与苏州饭店一云路之隔，属城市核心商圈氦内的绝版地块。地块周边趁休闲、购物、娱乐、医院蜘等生活设施配套齐全，交曲通便捷。 　　l该地块整酬体呈"品"字状，沿长安鹰路东西面宽米，南端东西音面宽米;南北最大进深米妮，最小进深米,地块占地逃㎡(合亩)。 2.项目规儡划 　　商业形式：独立商救铺布局+大开间框架自由畏分割商业布局，约㎡l 住验宅形式：小户型酒店式公蕴寓布局，约㎡l 办公形式歧：可自由间隔式写字楼布针局，约㎡l 　　停车形式美：地上81个，地下32领6，合407个车位(地挽下两层停车布局，约㎡)喧。l 建筑密度：42%l芦 绿地率：25%l 容积率疫： 3.规划设计要点 《苏愁州世景国际方案设计说明明》(略) 4.用地红线图茫 (略) 三、项目资源分析辛、项目目标的界定 ---掺效益和品牌 1.项目销售牙按目标计划顺利完成 　　奈第一阶段销售必须成功，光以顺利渡过项目风险期，韵实现资金流的良性运作，赠确保后续开发资金。l 　凝　总销售额、回款额、销瞧售进度、利润目标的合理朱实现。l 　　2.项目对颐企业品牌及后续项目的拉并动和贡献。 　　借助项目猴运作的成功，苏州世景置宫业发展有限公司确立在苏搂州房地产行业的地位和影鼎响力。l 　　综合提升世师景置业发展有限公司的品朱牌知名度、美誉度和扩张倪力。l 四、核心目标--喻树立品牌 原理：达到商业以房地产的三赢境界 　　品蒋牌时代需要有品牌时代的镁房地产开发经营的游戏规占则，需要有品牌时代的语斩言与消费者对话，这种全莆新的沟通语言与游戏规则鉴，就是"房地产品牌语言樟与品牌运营规则"。 　　馆品牌时代的消费者需要的噪不只是房地产产品，而更伯是需要房地产的品牌服务漏，品牌时代的房地产开发邢商需要学会塑造房地产品笑牌，需要学会运用"房地幽产品牌运营"的规则生产爸适销对路的房地产品牌。瑶 　　品牌经营与消费者处搪于动态的平衡，消费者不缘断将自身的体验反馈给经同营者，经营者对房地产品舀牌进行维护与调整，使品捏牌体验不断更新，品牌价吩值不断提升。 　　所谓三备赢是指开发商企业价值、稍消费者客户价值、项目所盯处的区域价值三种价值的馋同步提升。通过对楼盘潜宠在价值、开发商潜在资源鄂、客户的潜在需求的全方乍位的挖掘与激活，形成强嘛大的品牌势能： 　　消费糟者欲望燃烧、品牌光芒闪唬耀、区域能量引爆。 最终月达到财富涌流、社会进步蹭的全新局面。 五、项目开林发总建议 　　1.引进先犹进的商业规划，特别注意涯引进新业态和设计好项目贼的业态组合。 　　2.通惧过前期销售与招商的同步臀进行，引进众多国内、国绍际知名商业企业和品牌，窝颠覆现有区域商业格局。所 　　3.注意引入商业物让业和统一运营管理概念，瞳对项目精心包装。 　　4奖.通过超常规宣传，通过娱项目营销进行造势炒作，瑞让该项目的开发成为当地见市民关注的热点，并形成挎良好的口碑并且节约宣传迎费用。 　　5.通过适当续灵活划分商铺面积来控制涎"总价"，推出短期租赁慧政策，尽量降低投资门坎诣，使项目积聚大量的潜在值客户群。 　　6.充分利屠用项目三部分所形成的“廓生态链”形成优势互补。对 六、项目的SWOT分析宿 1.项目优势 地理位置优就越，商圈人气兴旺l 　　黍世景国际位于苏州市中心极地带，属于长安路顶级商彭业中心向商旅娱乐中心过瞄渡的核心地带，距秋叶原烧、徐家汇、宝皇不超过5鸭00米，苏州剧院、苏州雅饭店、苏州宾馆也是近在需咫尺，交通便利。可以说湘是是目前苏州市城区内最倾具发展潜力的商业用地。驾 商业配套完善，商业活动莎便捷l 　　由长安路相连挖的南京路与中心路地段是文苏州市朝阳区最为成熟的霓商业活动区，其中汇聚的汐商业、酒店、娱乐等均在徊整个苏州市具绝对代表性望。随着近年来来国民经济誊的稳步发展，居民生活水蓝平的不断提高，大规模新攒型商业项目的投入使用，聊令该地段的商业配套越发驮成熟，各类商业、商务活诗动业已成为苏州最为频繁咎的地区。 　　属于三位一哆体的商业项目模式，开发垒潜力巨大l 　　项目集商后场、投资型公寓、写字楼臂于一体，可形成商业经营钨、旅游居住与商务活动的没优势互补。 2.项目劣势墨 　　周边商业竞争较多，疾从某种程度上分流消费群临体。l 　　l虽然街区具叛有良好商业环境资源，但肋是临近项目如华美商城、孤北方商厦目前经营状况不改容乐观，容易造成客户的靴对比心理，为后期销售招垮商增加压力。 　　l目前鞋苏州高档写字楼市场供应塌量较大，如黄金大厦、国疾贸大厦、瑞蚨祥、珠玉岛续、众成商城等项目。且朝样阳地区的高档写字楼租赁三情况不理想，中小型写字先楼因租金优势较被市场认蚌可。 　　l目前市场上写硝字楼投资回报率较低，缺展乏投资者关注，而中、小贮型公司因为经济实力有限札，多以租赁为主，购买意赫向不强。 3.机会点 经济来发展利好因素l 　　长安虫路地位的提升，与其说是哼近年来各开发商着力打造材的结果，还不如说是苏州眉市经济稳步发展、核心商宾业圈多元化发展的必然。符目前已形成南北以中心路藐、南京路为轴，东西以长预安路为轴的格局。而中心纫路与长安路也因地处城市泵轴线中心的缘故，商业地颤位迅速上升。 地理区位优丫势l 　　目前苏州市房地帧产市场已日渐成熟，该项堪目的地理区位优势必然会您赢得较大的发展趋势。因场此，以超前的决策意识，臂以科学的态度研究“供给奎----需求”，便可以笑抢占“先机”。 项目连动匝实现价值最大化l 　　本亦项目对面是苏州剧院、苏谰州饭店、苏州宾馆等苏州泼顶级商务娱乐场所，而左姻边不超过500米又是苏宅州市几大著名商场的聚集蛾地，因此如何结合项目自殉身开发特点，能完善和补嚏充市场缺陷就能发挥优势寂，降低运作成本，实现本环项目物业潜在价值最大化业，使发展商充分兑现效益厩。 中心城市的建设汇聚了穿人气l 　　随着政府发展丫“发展中心城市”力度加芦大，朝阳区对“五区三县乳”的影响力和知名度的提酿升，区位优势必然会带来邢人气的上升，而本项目开续发周期估计完全可以“借诌势造势“，为增加项目开详发的安全性打下良好的基摩础。 4.风险 市场因素l与 　　可对形成直接影响的傍超大型项目在本项目开发皆周期内都将面市时，例如喻即将开售的珠玉岛大厦和踢被誉为“苏州地王”的黄糖金国际项目已于12月1番8日举行奠基仪式。这些蛋项目均体量巨大、且都是哺集商业、酒店、写字楼及乍住宅于一体。同期上市必挎将对本项目产生竞争。 　症　同时，从目前苏州市的碗房地产市场看，各类型竞贼争同质化开始，已引起许帛多开发商的重视，按我们椰的开发周期测算，一旦这搓些开发商都清晰地认识到饥产品“差异性”的重要性易或迅速模仿。那时，本项芥目还是具有一定市场竞争孕的风险性。 自身因素l 　轧　与本项目一墙之隔的华织美商城及长安路的其他大域型商场已经有强烈的对比饥，假如本项目没能在项目槐定位、经营特点及硬件设吞施上有所超越的话，销售眨的风险性和困难度是显而荡易见的。 5.综合分析 　吨　从市场调研结果分析、薪本项目的优劣势比较，机夏会和风险并存。唯一的办餐法就是尊重市场、适应市任场，顺应消费者的心愿，理整合与项目有关的各种要远素，运用智慧，创造出具碳有超前性、差异性、引导横性、适用性的产品，以合窜理的成本、利润，达到科稠学的"投入产业比"，追匿求产品供给----需求恿的完善性，使项目达到预橇期的市场期望值。从目前钮各热销的房地产项目以及韦投资者的区域意向，可以癸看出投资者的考虑因素主彝要表现在： 　　一是地段益和人气，地段和人气是决侥定商铺租金的重要因素，勒人流量大、道路畅通、能卸够留住行人和有稳定消费昌群体的区域等都是投资考酱虑的主要因素; 　　二是毒新的商业模式和经营理念生，苏州当前的商业模式开宜始从条状商业街向集聚式缓商业区转化，综合性的"悦商业步行街"、"一站式障购物"的大卖场等新的经赵营管理模式所带来的影响胸是不言而喻的;同时随着凭市场上产权式酒店、投资闭型公寓及中高档写字楼等哭房地产项目的出现，投资鞋物业的多样性也开始逐步谐形成。因此，同属具备投迸资型的商业形态，本项目波要立于市场不败之地的关锭键就是如何开发出适合区蛇域今后发展的商业模式和瞩引入先进的经营理念。 　阶　三是产品和配套，商业疑产品的设计和周边资源状坦况，包括产品本身、产品呛形象、产品位置对消费及谱投资者的有效引导，还有熏商业项目的功能定位、软身硬件配套设施、人流走向钵等技术性内容，以上因素阮对商业项目的功能影响很剁大，投资者考虑范围较大松。 七.市场机会发现 　　挚本项目市场机会将包括对豺商业、酒店、公寓、办公灌、休闲娱乐等多元的需求蜒构成，市场机会有以下几汹部分构成： 1.常规市场屑机会发现 　　l“传统都由市区域”自然形成的不动蚜产需求(自用和投资)，絮商业、商务及休闲需求。峰项目位于苏州的市中心，坞处于苏州市顶级商业地段昼向顶级商务地段过渡的边跟缘地带，商业、商务及休纹闲的需求能够得到最大化疾的体现。 　　市区内类比载高水准的综合性多功能商映业项目有效供应不足形成屡的差异性显示需求。l 2行.新生代市场机会发现 　翟　政治、经济、文化、艺彰术和社会环境变化带来的为需求。l 　　城市建设和谎发展，交通的全面改善，数其他城市区域价值和格局勋变化带来对本区域的新需挽求。l 　　新生代滋生的圾生存、休闲、投资空间的眼现实需求。l 3.创造市喧场机会发现 　　l新投资护方式创造的市场机会。目曼前苏州市民的投资意识很疤浓，就这一点来说我们注锹意差异化投资，就项目本逐身可以从前期的招商工作殊开始，进行统一招商统一亦规划，使得本项目在投资盖理念方面有较大的提升。硷 　　l新经营方式创造的幻市场机会。目前不少商铺刑经营的灵活性导致商业的较经营缺乏统一性，商业氛枷围的形成仅依靠市场的调剃节由经营者自发形成，商噎铺的换租率表现频繁。这牛就给我们在创造市场的新狱型不动产品种提供了机会宇与空间。 　　l新营销策壳略创造的市场机会。当地余的营销策略主要以房屋预齐售登记认购为主，到开盘虚后集中签约。而我们在具壕体运作中可以将一些新的游操盘手法融入其中。 4.未延伸价值 　　l"新都市弱主义"规划观念的延伸价堰值。考察新都市主义的城孙市建设理念，我们可以看卢到，新都市主义所有主张铀的背后，都蕴含着一个极芝其重要的思想，即人文关裤怀。无论是混合街区功能励的考虑，还是对交通系统楼的组织，抑或其它城市建钥设主张，都强调要满足人雇的需求，尊重人性发展。善新都市主义者重新反思人景类与自然的关系，主张城虱市建设应充分研究自然环肖境，城市规划因形就势，熏建筑设计适应气候要求，懦从而使城市与自然形成和翅谐共存的局面。对于本项题目而言，应相当重视"新蛊都市主义"的规划观念及盈延伸价值。 　　l"艺术讶化"建筑设计的延伸价值眯。建筑不等于艺术，因为胆建筑设计首先考虑的是不粳同项目的具体要求，建筑绞必须有功能性，它牵涉到蔼结构、力学、工程学等，房建筑不仅仅是表现。建筑蚕艺术价值观的演变分为五蕾个阶段：(1)实用建筑忆学阶段，追求适用、坚固灭、美观的建筑;(2)艺盏术建筑学阶段，视建筑为浙"凝固的音乐";(3)郸机器建筑学阶段，把建筑膏看作"住人的机器";(庞4)空间建筑学阶段，认陶识到"空间是建筑的主角颇";(5)环境建筑学阶屡段，认为建筑是环境的科输学和艺术。在本项目中，源我们着重要体现的是空间勉建筑学与环境建筑学相结辕合的本质。 　　l"主题徐性"环境设计的延伸价值嘛。主题文化是项目的灵魂护。项目的主题文化定位是醚创造项目个性，体现物业塞差异性，从而引领潮流，炸引导新的生活方式的坐标鳞，也是项目建筑风格，环榆境风格设计的依据。 　　李l"后价值开发"的延伸烩价值。这里指的后价值开讥发体现出品牌经营的持续筐性与持久性能够为将来的频品牌创造与品牌经营打下立坚实的基础。 5.机会价妹值 土地竞拍的社会知名度虽。l 　　类比竞争物业的丽优劣取舍。详见《市场调诧研报告》l 社会专业服务绩体系组合和利用。l 　　宰金融服务。包括个人金融玩服务、物业托管、个人理系财等等。l 物业经营和管计理。l