管理案例：李总的困惑

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1、管理案例：李总的困惑初秋、子夜时分，国际广场18层最大一间办公室的灯光依旧明亮。卓凡房地产公司老板李总燃起一只雪茄，从房间走了出来，整层楼只有他的轻微脚步声，深深吸了口烟，叹口气，又踱回到办公室，关掉了大灯，打开了微红的台灯。李总最近的心情实在不佳，公司内外的一些事情很是令他郁闷。两周的时间，飞机行程几万里，考察项目。从上海到天津，从天津到西安，西安到成都，再到武汉，之后又临时去了趟乌鲁木齐。项目，项目，咋就拿不到合适的项目？难道真的要断顿了？李总自然自语。李总本是个对政策、市场极为敏感、敢于判断的人，但考察了十几个项目，对房地产发

2、展的形势有些迷茫了：看上的地，盯得人多，不是从证券市场富贵起来的大款，就是香港的地产大鳄，拍的价格是越来越离谱，地王是一个接一个，从一线到二线城市，像是中了邪。这还不算，诸多行业有钱的主儿，一古脑进入了这个圈子，出手阔卓，举牌不看价，拿到算英雄。卓凡公司一直坚持认为：要做开发商，不做地产商。认为囤地是没技术含量的，主要精力放在开发建筑产品上。卓凡公司一年的销售额不大，这几年稳定在8-10亿之间，但它的所有产品在同时期，都是这座中国西部城市最亮的名片，几个大型商业综合体更是拿了无数奖项，赚足了海内外投资者的眼球。3个10万平米左右的商

3、业项目，保守估计净赚30个亿。可现实的问题是，到明年春天，公司就无项目可做了！李总急啊，无数个念头闪过脑海：拿地？可是看上的没有低于20个亿可拍下来；增加商业地产持有比例，开发+运营模式？介入能源开发？听说一房地产老板带3000万入藏开矿，3年赚了10个亿继续做房地产，没米下锅肯定是不成，可面粉都比面包都贵了，这不正常啊？增加持有，要压资金；优良资产打包上市，可与基金的谈判又不大顺利；转型谈何容易，李总大会小会跟员工和干部讲开发房地产：住宅产品是简单工艺，别墅产品是规范工艺，商业地产是系统工程，以系统工程师的身份去做简单工艺，李总还

4、有些放不下架子。刚回来的那天，在公司楼道里，两个小员工谈论公司无项目可做，赶紧找退路的话，让李总不经意间听到了，连普通员工都开始紧张起来了。企业到底何去何从？烦心的事儿不单单是一桩。这半年李总骂人越来越正常了，几位副总的次数是越来越多了。挨骂最多的是他自己一手带出来的子弟兵----王副总。想当初公司起步那几年，这个年轻人，脑子活、勤快，找关系拿项目总是能出其不意，可企业规模大了、部门多了、项目多了，这个家伙却好象不会干了。做部门经理时，部门的工作相当出色，井井有条。可现在呢，作为常务副总，他分管的几个部门，矛盾重重，他总是协调无力。

5、管理上嘛，眉毛胡子一把抓，从外部引进的部门经理，还有几个资历深的副总，都不买他的帐。而王总本人也挺郁闷，几次和老板谈话都表达了对其他几位副总的不满，认为大家不支持他工作。其他的几个副总呢，履历很相似，都是工程专业。一开会，总是有两种声音，用李总的话来讲：打官腔、谈工程，是卓凡公司总经理办公会最大的文化特色。公司早已从项目制管理转为集团化管理，虽然成员企业不多，但麻雀虽小，五脏俱全，高层管理者的不适应、不转变，使李总很是为难，换人？下不去手，都是一起打拼出来的兄弟；不换？人的阻碍又是客观摆在面前的问题。为了解决人的问题，李总花重金从港

6、资企业挖来了总经理。希望带来新的管理思想，适应公司集团化发展的需要，可三个月不到，问题出现了，总经理的规范管理思想，遭到了子弟兵、元老派的统一反对，他们之间矛盾依然存在，但相对于执行总裁来讲，却变成了内部矛盾，统一对其发难，制造麻烦。管理又是一片混乱。卓凡公司看起来问题很多，李总处于困惑中。李总在想，在这两天问题如何先有个思路，行动起来？案例分析与点评：李总面临的两个问题：一个是发展问题，一个是管理问题。房地产的激烈竞争已成事实，淘汰、洗牌已经开始迅速出现。大的房地产上市公司加快增发、加紧圈地，没上市、想上市的大公司疯狂买地，积极包

7、装；几家规模小、地域性的几家公司通过合作在探索项目管理等新的经营模式；一些国字头的企业一方面积极拿地，另一方面，也时刻关注政策的变化，更希望在调控过程中，依托自己国企的身份，多分一杯羹------。优质地块的招拍挂比拼，和中小房地产公司渐行渐远。从卓凡公司的企业情况看，作为非上市公司，资金实力还是有限；再考虑上市融资，一两年内又难以成行，几年内要做大的想法不大现实。要发展，还是要把精力放在如何做强上。公司多年里积累了相当的商业地产开发经验，还是要在这方面下功夫。虽然现在很多大的开发企业已经逐步增加商业地产的比例，但面对住宅开发的大好

8、销售预期、回款预期，很多企业还是没有下定决心更多参与商业运营环节，毕竟占用资金量太大，谁都想在初始阶段积累的更多些。卓凡公司作为第二梯队阵营的开发商，公司积累了相当的商业地产开发经验，也有知名度比较高的区域性品牌。卓凡公司需要明确自己