案例10：深圳城中村改造的冲突分析

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1、深圳城中村改造的冲突分析李丽，姚芳敏摘要：城中村作为城市化进程中出现的特殊现象，导致了一系列社会问题，成为城市现代化进程中亟待解决的重要问题。城中村改造工程中如何平衡政府、开发商、改造单位之间的利益关系，从而实现城中村与城市其他地区的协调发展，是城中村改造的难点。本案例探讨了深圳城中村改造存在的问题，适用于运筹学中对策论的教学。关键词：城中村改造；冲突分析；对策论1深圳城中村简介自改革开放以来，深圳市的经济快速发展，城市化进程也大大加快，城市从中心区向外围不断扩张，使原本属于城区边缘的农村成为城市的一部分。

2、但这些村落仍保留着“一户一栋”的农村居住特点。不仅存在着社会治安较差、卫生环境恶化、土地权属不清、建筑功能老化等一系列问题，同时也制约了深圳市土地资源的合理利用和城市结构的完善。因此，进行城中村改造已成为政府在城市化建设进程中的重要决定。自1992年，深圳就开始尝试城中村的改造。近年来，由于深圳市的发展受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，2005年公布了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010年）》，将城中村这样的“存量”土地纳入城市规划中，统

3、一布局和开发利用，推进深圳市的现代化建设。根据《深圳市住房建设规划》显示，至2007年底，深圳市各类住房总建筑面积约2.6亿平方米。其中，商品房:廉租及政策性住房:城中村自建私房的比例为9:5:12，城中村内的住房面积占深圳市住房总面积的46%，已成为深圳住房体系中的重要组成部分。深圳《城市暂住人员住房问题研究》指出，近半（48.7%）的暂住人口住在城中村。村民、不同来源、不同职业的流动人口混杂居住在城中村中，造成城市治安紊乱，犯罪突发。同时村民在建造房屋时，往往优先考虑经济效益，为获取个体最大的经济利益，

4、土地被村民用作最高强度的开发，建设强度高、密度大，常常出现“牵手搂”的现象，城中村的住房楼层也逐渐增加（见表1）。表1.城中村非正规住房各阶段的建设特征和形态时期城中村非正规住房层数及特征形态1982年前单层平房自住，带院落村落住房形态1982-1989年2-3层楼房，户型以两房一厅和三房一厅为主从村落住房向城中村非正规住房过渡并逐渐成长4-6层楼房，户型以一房一厅和两房一厅为主，无院落1989-2004年7-10层或10层以上楼房，户型以一房一厅为主，少量两房一厅城中村非正规住房市场趋于成熟，形态逐渐稳定

5、2004年-至今基本处于稳定阶段，少量城中村非正规住房的层数在缓慢增加成熟的城中村非正规住房形态资料来源：马航,王耀武.深圳城中村的空间演变与整合.知识产权出版社,2011-8-12深圳城中村改造分析随着城市发展和大量流动人口的涌入，城市的房屋价值也在升高，出租房屋成为城中村村民获得丰厚利润的经济来源，由于出租经济和第三产业发达，常常出现整村村民成为食利阶层的现象。尽管政府颁布了相应的法令处罚建设非正规住房，但是面对巨大的经济诱惑，违规建设的情况仍屡见不鲜。而且非正规住房不涉及土地出让金等费用，其建设成本较

6、低，往往几年内即可收回成本（见表2），并且该租金收入是在城市工商部门管理之外的，不需缴纳税收等费用，在这种巨大利益促使下，村民往往不惜违规建设住房。表2.城中村非正规住房建设成本-收益表用地建设成本（元）基地面积（m2）楼层数（层）建筑面积（m2）投资（万元）月租金（元/m2）月出租收益回收期（年）宅基地或非法占地1000元/平方米10055005020100004.17660060120007700701400088008016000资料来源：马航,王耀武.深圳城中村的空间演变与整合.知识产权出版社,20

7、11-8-1另外，政府征用村民的房屋时，一般会给村民拆迁补偿。而大多数城中村房屋的楼龄较短，不管以何种形式拆除，都意味着巨大的经济纠葛。以福田为例，无论是按照成本，还是按照市场价格计算，城中村改造的成本都会达到几十亿元，甚至上百亿元（见表3）。表3.深圳城中村改造的经济损失私房集体物业合计面积（m2）769903613582739057309单位成本（元）100010001000成本总价值（万元）769903.6135827.3905731单位市场价值（万元）0.30.30.3市场总值（万元）2309719

8、4074822717193资料来源：深圳市福田区城中村课题组.福田区城中村改造研究报告.2005《深圳城中村改造总体规划纲要》的相关统计资料显示，2004年深圳共有以行政村为单位的城中村241个，特区内城中村91个，特区外150个，总土地面积达到43.9平方公里（见表4）。改造涉及罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗六个区，其中宝安和龙岗两区改造范围最广，改造不仅涉及到居住在城中村的流动人口、城中村的村民，还涉及到